Acquisto di immobili in Croazia per cittadini stranieri e persone giuridiche

Il primo passo è determinare lo status giuridico dell'acquirente. La cittadinanza è rilevante per una persona fisica. Se l'acquirente ha più nazionalità, ciascuna di esse può influenzare il regime di acquisizione. Una persona con cittadinanza croata acquista un immobile come cittadino croato.

Nel caso di una persona giuridica, il punto di partenza è il paese della sua sede legale. È inoltre necessario verificare la forma giuridica, i poteri di rappresentanza, gli assetti proprietari e i soggetti che in ultima analisi possiedono o controllano la società.

Quattro gruppi fondamentali di acquirenti

Dopo lo status dell'acquirente, viene determinato lo status giuridico dell'immobile. La designazione catastale, l'uso catastale, la planimetria e la situazione reale possono riferirsi a diverse questioni giuridiche, pertanto il controllo viene effettuato attraverso tutti gli atti e i documenti rilevanti.

1. Cittadini croati e persone giuridiche con sede in Croazia
2. cittadini e persone giuridiche dell'Unione Europea e di altri paesi del SEE
3. Cittadini svizzeri e persone giuridiche con sede in Svizzera
4. cittadini e persone giuridiche di altri paesi

Unione Europea e SEE

Di norma i cittadini e le persone giuridiche degli stati membri dell'Unione Europea, nonché dell'Islanda, del Liechtenstein e della Norvegia acquistano immobili alle condizioni valide per i cittadini croati e le persone giuridiche nazionali. Per tale acquisizione, di norma, non è necessario il consenso del ministro responsabile degli affari giudiziari.

Il regime di acquisizione paritaria riguarda appartamenti, case, locali commerciali e terreni edificabili. Norme speciali relative allo status della proprietà si applicano a tutti gli acquirenti, comprese le proprietà coperte dalla protezione dei beni culturali, della natura, del demanio marittimo (pomorsko dobro) o altro regime speciale.

La restrizione transitoria all'acquisto di terreni agricoli privati da parte di acquirenti dell'UE e dello SEE è scaduta il 30 giugno 2023. Dal 1° luglio 2023 si applica il principio della parità di trattamento, insieme alle norme generali sulla protezione, l'uso e la disposizione dei terreni agricoli.

Cittadini svizzeri

I cittadini svizzeri possono acquistare immobili a condizioni che, di regola, corrispondono a quelle applicabili ai cittadini croati. Alla domanda di iscrizione del diritto di proprietà va allegato il certificato di registrazione del soggiorno temporaneo in Croazia.

Un controllo separato viene effettuato per i terreni agricoli e altre proprietà soggette a regime speciale.

Persone giuridiche svizzere

Per le persone giuridiche con sede in Svizzera, il regime dipende dallo scopo dell'acquisto e dalle circostanze generali della transazione. L'acquisizione di beni immobili che fungono da unità aziendale permanente può essere effettuata senza consenso nei casi previsti dalle norme bilaterali.

Potrebbe essere necessario il consenso per l'acquisizione di immobili residenziali, alcune acquisizioni indirette e investimenti tramite società che servono a detenere immobili. Per questo motivo ogni acquisto da una persona giuridica svizzera dovrebbe essere analizzato prima di stipulare un contratto.

Per i cittadini e le persone giuridiche provenienti da paesi al di fuori dell'UE, dello SEE e della Svizzera, l'acquisizione della proprietà richiede generalmente l'esistenza di reciprocità, il consenso del ministro responsabile degli affari giudiziari, una base giuridicamente valida per l'acquisizione e i beni immobili che un acquirente straniero può acquisire secondo la legge croata.

La reciprocità significa che i cittadini croati nel paese dell'acquirente possono acquistare immobili adeguati a condizioni comparabili. Il contenuto della reciprocità varia tra gli Stati e talvolta tra le loro unità federali.

Le attuali informazioni ufficiali del Ministero sono autorevoli. La cittadinanza, la residenza, la tipologia dell'immobile, la sua destinazione e la modalità di acquisizione possono influenzare l'esito della verifica.

Procedura di consenso

La procedura si svolge come una procedura amministrativa. La richiesta può essere presentata dall'acquirente o dal venditore e deve essere allegato il contratto, la prova della proprietà del venditore, i dati immobiliari, la prova della qualità dell'acquirente e altra documentazione prescritta.

Il consenso si riferisce a uno specifico acquirente, proprietà e negozio giuridico. La modifica dell'acquirente, della proprietà o di una clausola essenziale del contratto può richiedere una nuova procedura.

Il contratto concluso senza il necessario consenso non produce l'effetto patrimoniale voluto e la legge prevede la nullità dell'acquisto contrario ai presupposti prescritti. Ecco perché la struttura contrattuale e le scadenze dovrebbero essere adattate alla durata della procedura amministrativa.

Un acquirente di un paese terzo necessita di una base giuridica per l'acquisizione, solitamente un contratto di vendita, per poter presentare una richiesta. Allo stesso tempo, l’attuazione della transazione dipende dall’ottenimento del consenso. Tale rapporto è regolato dalle disposizioni contrattuali.

• l'obbligo di pagare l'intero prezzo è dovuto previo consenso
• parte del prezzo ha funzione di caparra o di anticipo
• il prezzo rimanente rimane su un conto separato finché le condizioni non saranno soddisfatte
• il venditore rilascia il consenso alla registrazione (tabularna izjava) dopo aver ricevuto il prezzo e l'approvazione
• le parti hanno il diritto di risolvere il contratto in caso di rifiuto del consenso
• il venditore restituisce l'importo ricevuto entro il termine concordato
• il venditore conserva l'immobile e si astiene da nuove disposizioni nel corso della procedura
• l'acquirente ne prende possesso dopo aver soddisfatto condizioni chiaramente definite

Deposito, anticipo e tassa di prenotazione hanno effetti giuridici diversi. Il contratto dovrebbe specificare con precisione la natura di ciascun pagamento e le conseguenze del recesso, del rifiuto del consenso o della violazione del contratto.

Le scadenze dovrebbero essere fissate in modo realistico. La durata del procedimento dipende dalla regolarità della richiesta, dalla necessità di integrazione della documentazione, dalla verifica di reciprocità e da altre circostanze.

La posizione tavolare dell’acquirente va tutelata in funzione della struttura dell’operazione. A seconda del contratto e dei documenti disponibili, possono essere prese in considerazione la preintavolazione, un’annotazione o altra garanzia adeguata.

Terreno agricolo

Nel caso dei terreni agricoli occorre determinare la proprietà, l'ubicazione all'interno o all'esterno dell'area edificabile, le registrazioni catastali e catastali, lo scopo della pianificazione territoriale, i contratti di locazione esistenti e le condizioni speciali per l'acquirente.

Dal 1° luglio 2023, gli acquirenti dell'UE e del SEE possono acquistare terreni agricoli di proprietà privata in base alle norme sulla parità di trattamento. Per gli acquirenti svizzeri e provenienti da paesi terzi è necessario esaminare la legislazione speciale e il regime internazionale applicabile al singolo acquirente.

I terreni agricoli di proprietà dello Stato sono soggetti ad uno speciale sistema di disposizione e vengono solitamente utilizzati tramite locazione e altri modelli previsti dalla legge.

Dominio marittimo (pomorsko dobro)

Il demanio marittimo (pomorsko dobro) è un bene pubblico di interesse per la Repubblica di Croazia e non può essere di proprietà privata.

Per le proprietà costiere è necessario verificare il confine demaniale marittimo stabilito o proposto, eventuali procedure ufficiali pendenti e la posizione degli edifici, degli accessi e dei terreni adiacenti. L'uso economico del demanio marittimo richiede una concessione, un permesso o altro titolo prescritto dalla legge.

Foreste e terreni boschivi

Le foreste e i terreni forestali godono di un regime speciale di protezione e gestione. La proprietà, lo scopo, la copertura dell'area di gestione forestale e le restrizioni all'uso dovrebbero essere stabiliti prima dell'acquisto.

Le foreste demaniali sono soggette a un regime separato. Nel caso dei boschi privati, alla proprietà si accompagnano obblighi di gestione, tutela e utilizzo consentito.

Beni culturali, natura protetta e altri vincoli

Il bene può costituire un singolo bene culturale protetto o far parte di un complesso storico-culturale protetto. Tale status può comprendere il diritto di primo acquisto, particolari condizioni di manutenzione e l'obbligo di ottenere il benestare per gli interventi.

L'ubicazione in un parco nazionale, parco naturale, rete ecologica o altra area protetta può limitare la costruzione, la fruizione e l'esecuzione degli interventi.

Ulteriori vincoli potranno derivare dallo status del patrimonio idrico pubblico, delle strade pubbliche, dei corridoi infrastrutturali, da concessioni, espropri e da norme particolari per singole aree insulari o di confine.

Un investitore straniero può costituire o utilizzare una società con sede in Croazia, che poi acquista gli immobili. Secondo il regime giuridico generale della proprietà, tale società è un’entità giuridica nazionale, indipendentemente dalla cittadinanza dei suoi membri.

Il proprietario dell'immobile diventa la società. L'investitore esercita i suoi diritti indirettamente, attraverso la partecipazione e la gestione della società.

Quando questo modello può essere appropriato

Nel caso di immobili destinati prevalentemente ad abitazione privata, la proprietà diretta è spesso una soluzione più semplice. L'azienda sostiene costi di costituzione, contabilità, rendicontazione, gestione e risoluzione, anche quando genera scarsi ricavi.

• progetti di investimento e di costruzione
• turismo o altra attività economica
• gestione di un gran numero di immobili
• joint venture
• finanziamento aziendale
• successiva cessione del progetto mediante cessione di quote societarie

Rischi e controlli particolari

I regimi speciali restano applicabili all'immobile anche quando l'acquirente è una società croata. Il demanio marittimo croato (pomorsko dobro), i beni culturali, i boschi, i vincoli urbanistici e gli altri regimi conservano il proprio status.

Se un investitore acquista quote di una società che già possiede immobili, oggetto dell'operazione diventa l'intera società. La revisione copre quindi i contratti, le passività, le imposte, le controversie, i dipendenti, i finanziamenti e i possibili rischi fuori bilancio.

Nel caso del controllo svizzero di una società croata e di determinate società immobiliari, le disposizioni bilaterali speciali potrebbero richiedere un'analisi aggiuntiva. Anche gli investimenti provenienti da paesi terzi in attività strategiche possono essere soggetti a controlli sugli investimenti esteri.

Individuale

Lo stato civile o di partenariato dovrebbe essere chiarito prima di contrarre i rapporti di acquirente e di comproprietà, soprattutto quando l'acquisto viene finanziato con fondi comuni.

• passaporto valido o altro documento di identificazione
• prova di cittadinanza, quando richiesto
• Numero di identificazione personale croato: OIB
• residenza o informazioni sulla residenza
• procura, se l'acquirente è rappresentato da un'altra persona
• prova della registrazione della residenza temporanea quando richiesto da un regime speciale
• documentazione sulla fonte dei fondi e sul finanziamento dell'acquisto

Persona giuridica

Con strutture proprietarie complesse, la documentazione viene raccolta per ciascun livello rilevante della catena proprietaria.

• estratto attuale dall'apposito registro
• atto costitutivo o statuto sociale quando richiesto per verificare l'autorità
• dati relativi alle persone autorizzate alla rappresentanza
• la decisione dell'autorità competente sull'acquisto, quando necessario
• OIB croato
• documentazione degli assetti proprietari fino ai titolari effettivi
• dati identificativi dei rappresentanti e dei titolari effettivi
• documentazione sulla provenienza dei fondi e dei finanziamenti
• apposita procura

Traduzione, autenticazione e procura

Di norma i documenti stranieri presentati davanti alle autorità croate vengono tradotti in croato da un interprete giudiziario autorizzato.

A seconda del paese di emissione, del tipo di documento e delle norme internazionali, potrebbe essere necessaria l'apostille, la legalizzazione completa o un'altra forma di autenticazione. Il regime dovrebbe essere controllato prima di emettere il documento.

La procura va adattata agli atti che il rappresentante deve compiere. Può comprendere le trattative, la firma dei contratti, la presentazione delle domande di autorizzazione, il pagamento, la consegna e i procedimenti tavolari.

Documentazione immobiliare

I documenti vengono confrontati tra loro e confrontati con lo stato reale dell'immobile.

• estratto aggiornato del registro fondiario e dati catastali
• il documento in base al quale il venditore ha acquistato l'immobile
• permesso di costruire e permesso d'uso (uporabna dozvola), oppure altro atto che comprovi la regolarità dell'edificio
• planimetria, quando si tratta di una parte speciale dell'edificio
• certificato energetico quando prescritto
• informazioni su locazioni, locazioni, gravami, contenziosi e procedimenti amministrativi
• documentazione per la cancellazione di un'ipoteca o di altro gravame
• documenti relativi al diritto di prelazione o ad un regime speciale

Imposta sul trasferimento immobiliare

Quando sulla transazione non viene calcolata l'IVA, l'acquirente paga generalmente un'imposta sulle transazioni immobiliari con un'aliquota pari al 3% del valore di mercato dell'immobile.

Il notaio presenta il contratto all'Amministrazione fiscale. Negli altri casi, il contribuente denuncia l'operazione entro il termine prescritto. L'amministrazione fiscale può determinare un valore di mercato diverso dal prezzo specificato nel contratto.

I.V.A.

L'IVA può essere applicata, tra l'altro, alla cessione di terreni edificabili e di nuovi fabbricati ed edifici dove non siano trascorsi più di due anni dalla prima occupazione o utilizzo, quando il venditore agisce in qualità di contribuente.

Quando sulla transazione viene calcolata l'IVA, di norma sulla stessa transazione non viene pagata l'imposta sulle transazioni immobiliari. La possibilità di detrarre l'imposta precedente in caso di acquisto tramite una società dipende dallo scopo commerciale dell'immobile e dallo status fiscale dell'acquirente.

Altri costi

L'acquirente paga la commissione dell'intermediario quando ha stipulato un contratto appropriato con l'intermediario.

Dopo l'acquisto potrebbero essere applicati l'imposta annuale sulla proprietà, la tassa sui servizi, la riserva comune e altri oneri locali o regolari. Il loro importo dipende dalla proprietà, dalla destinazione d'uso e dalla decisione dell'unità dell'autogoverno locale competente.

• servizi legali e verifica giuridica
• spese notarili e spese processuali
• traduzioni certificate e autenticazione di documenti
• verifiche geodetiche, architettoniche e tecniche
• valutazione, spese bancarie e oneri finanziari
• spese di intermediazione, assicurazione e consegna

Il prezzo di acquisto viene solitamente concordato e pagato in euro. Il contratto deve determinare il prezzo totale, gli importi e le condizioni dei singoli pagamenti, il conto del destinatario, le condizioni per il rilascio dei fondi, le conseguenze del ritardo e il rapporto del pagamento con la consegna del possesso e il rilascio del consenso alla registrazione (tabularna izjava).

In caso di pagamento in più fasi, ogni pagamento dovrebbe essere collegato a un evento chiaro, ad esempio il rilascio di un consenso, la cancellazione di un'ipoteca, la consegna di un consenso di registrazione (tabularna izjava) o la consegna.

Ipoteca, fonte di fondi e credito

Se sull’immobile grava un’ipoteca, una parte del prezzo può essere versata direttamente al creditore per estinguere il debito e ottenere l’atto di assenso alla cancellazione. Il pagamento, la cancellazione dell’ipoteca e l’iscrizione dell’acquirente devono essere coordinati con precisione.

Le banche e gli altri soggetti obbligati verificano il cliente, il titolare effettivo e la fonte dei fondi. L'acquirente è tenuto a preparare in tempo utile gli estratti conto, i contratti di prestito e i documenti comprovanti la vendita di altri beni, l'eredità, la distribuzione degli utili o un'altra fonte di fondi.

Quando si utilizza un prestito è necessario coordinare le condizioni della banca, la valutazione dell'immobile, l'iscrizione dell'ipoteca, il pagamento del prezzo e il trasferimento della proprietà. L’accordo dovrebbe anche affrontare le conseguenze in caso di rifiuto del finanziamento.

Contratto precontrattuale e di vendita

Si utilizza un pre-contratto quando le parti si impegnano a stipulare l'accordo principale dopo che sono state soddisfatte determinate condizioni. Dovrebbe regolare i termini essenziali del futuro accordo, le scadenze, la caparra, i documenti richiesti e le conseguenze della violazione.

Il contratto di vendita dovrebbe definire con precisione le parti, i beni immobili, i beni, il prezzo, il metodo di pagamento, lo stato dei gravami, le garanzie del venditore, la consegna, la ripartizione dei costi, il consenso alla registrazione (tabularna izjava) e le conseguenze della violazione e della risoluzione.

Nel caso di un contratto bilingue, dovrebbe essere determinata la versione linguistica facente fede e dovrebbe essere garantita la coerenza terminologica di entrambi i testi.

Consenso alla registrazione (tabularna izjava) e iscrizione nel registro fondiario

Il consenso alla registrazione (tabularna izjava) contiene l'espresso consenso del venditore affinché l'acquirente venga registrato come proprietario. Può costituire parte integrante del contratto o documento separato rilasciato dopo il pagamento del prezzo e l'adempimento di altre condizioni.

L'acquirente acquista la proprietà mediante l'iscrizione nel registro fondiario. La firma del contratto, il pagamento del prezzo e la presa di possesso sono fasi separate della transazione.

La domanda nel registro fondiario viene presentata elettronicamente tramite un avvocato o un notaio. La priorità è determinata dal momento in cui viene ricevuta la domanda, quindi dovrebbe essere depositata non appena le condizioni sono soddisfatte.

Prima del pagamento e della presentazione della proposta viene controllato un nuovo estratto del registro fondiario. Se il documento non soddisfa ancora tutti i requisiti per la registrazione, la preregistrazione può proteggere temporaneamente l'ordine di priorità con una giustificazione successiva.

Devolvere

È opportuno allegare al verbale di consegna le foto e l'elenco dei beni mobili rimasti nell'immobile.

• data di consegna e stato dell'immobile
• elenco delle chiavi, dei dispositivi e delle apparecchiature
• letture dei contatori
• danni o difetti noti
• documentazione presentata
• stato delle utenze e degli altri oneri
• accordo sulla cessione dei contratti con i fornitori

Il nuovo proprietario di una parte speciale dell'edificio informa il rappresentante del comproprietario del cambiamento di proprietà entro il termine legale.

Il possesso di un immobile di per sé non dà al cittadino straniero il diritto di risiedere o lavorare in Croazia. Lo status di residente è regolato secondo la normativa sugli stranieri, a seconda della cittadinanza e dello scopo del soggiorno.

Un contratto di locazione a lungo termine richiede un accordo adeguato, un trattamento fiscale e una rendicontazione del reddito. Gli alloggi turistici a breve termine devono rispettare l'ospitalità, la gestione dell'edificio, la categorizzazione e le norme locali.

L'adattamento, la ricostruzione, l'ampliamento e il cambio d'uso possono richiedere un progetto, il consenso del comproprietario, condizioni di conservazione o un atto edilizio appropriato. L'entità dell'intervento consentito dovrà essere determinata prima dell'inizio dei lavori.

• verificare l’iscrizione eseguita nel registro fondiario e scaricare la decisione definitiva
• trasferire i conti delle utenze
• avvisare il rappresentante del comproprietario e l'amministratore dell'edificio
• stipulare un'assicurazione immobiliare
• verificare gli obblighi fiscali e locali
• conservare il contratto, le ricevute di pagamento e la documentazione immobiliare

Lista di controllo finale

1. confermare lo status dell'acquirente e il regime di acquisizione applicabile
2. verificare la reciprocità e la necessità del consenso
3. verificare la proprietà e l'autorità di vendere del venditore
4. individuare gravami, istanze pendenti, contenziosi e diritti di terzi
5. confrontare la situazione nel registro fondiario, nel catasto e sul posto
6. verificare la legalità dell'edificio e lo scopo consentito
7. istituire un regime giuridico speciale per i beni immobili
8. determinare il trattamento fiscale e i costi totali
9. documentare la fonte dei fondi e il metodo di finanziamento
10. armonizzare le condizioni di pagamento, consegna e registrazione