Nakup nepremičnin na Hrvaškem za tuje državljane in pravne osebe

Prvi korak je določitev pravnega statusa kupca. Državljanstvo je pomembno za fizično osebo. Če ima kupec več državljanstev, lahko vsako od njih vpliva na režim pridobitve. Oseba s hrvaškim državljanstvom pridobi nepremičnino kot hrvaški državljan.

V primeru pravne osebe je izhodišče država njenega registriranega sedeža. Preveriti je treba tudi pravno obliko, zastopna pooblastila, lastniško strukturo in osebe, ki so v končni lasti ali nadzoru družbe.

Štiri osnovne skupine kupcev

Po statusu kupca se določi pravni status nepremičnine. Zemljiškoknjižna oznaka, katastrska raba, prostorski načrt in dejansko stanje se lahko nanašajo na različna pravna vprašanja, zato se preverjanje izvaja preko vseh ustreznih evidenc in listin.

1. Hrvaški državljani in pravne osebe s sedežem na Hrvaškem
2. državljani in pravne osebe iz Evropske unije in drugih držav EGP
3. Švicarski državljani in pravne osebe s sedežem v Švici
4. državljani in pravne osebe iz drugih držav

Evropska unija in EGP

Državljani in pravne osebe iz držav članic Evropske unije ter Islandije, Lihtenštajna in Norveške praviloma kupujejo nepremičnine pod pogoji, ki veljajo za hrvaške državljane in domače pravne osebe. Za takšno pridobitev praviloma ni potrebno soglasje ministra, pristojnega za pravosodje.

Enakopravni pridobitveni režim zajema stanovanja, hiše, poslovne prostore in gradbena zemljišča. Posebna pravila v zvezi s statusom nepremičnine veljajo za vse kupce, tudi za nepremičnine, ki so zajete v varstvu kulturnih dobrin, narave, pomorskega dobra ali drugem posebnem režimu.

Prehodna omejitev za pridobivanje zasebnih kmetijskih zemljišč za kupce iz EU in EGP se je iztekla 30. junija 2023. Od 1. julija 2023 zanje velja načelo enakopravne obravnave ter splošna pravila o varstvu, uporabi in razpolaganju s kmetijskimi zemljišči.

švicarski državljani

Švicarji lahko pridobijo nepremičnino pod pogoji, ki praviloma ustrezajo pogojem za hrvaške državljane. Ob vložitvi predloga za vpis lastništva priložijo potrdilo o prijavi začasnega prebivališča na Hrvaškem.

Poseben pregled se izvaja za kmetijska zemljišča in druge nepremičnine v posebnem režimu.

švicarske pravne osebe

Za pravne osebe s sedežem v Švici je režim odvisen od namena nakupa in splošnih okoliščin transakcije. Pridobitev nepremičnine, ki služi kot stalna poslovna enota, se lahko opravi brez soglasja v primerih, ki jih določajo dvostranski predpisi.

Soglasje je lahko potrebno za pridobitev stanovanjske nepremičnine, nekatere posredne pridobitve in naložbe prek družb, ki služijo za posedovanje nepremičnin. Zato je treba vsak nakup pri švicarski pravni osebi analizirati pred sklenitvijo pogodbe.

Za državljane in pravne osebe iz držav izven EU, EGP in Švice so za pridobitev lastninske pravice praviloma potrebni obstoj vzajemnosti, soglasje ministra, pristojnega za pravosodje, pravno veljavna podlaga za pridobitev in nepremičnine, ki jih tuji kupec sme pridobiti po hrvaški zakonodaji.

Vzajemnost pomeni, da lahko hrvaški državljani v državi kupca pridobijo ustrezne nepremičnine pod primerljivimi pogoji. Vsebina vzajemnosti se razlikuje med državami in včasih med njihovimi federalnimi enotami.

Merodajni so trenutni uradni podatki ministrstva. Na rezultat preverjanja lahko vpliva državljanstvo, prebivališče, vrsta nepremičnine, njen namen in način pridobitve.

Postopek soglasja

Postopek se vodi kot upravni postopek. Zahtevo lahko vloži kupec ali prodajalec, priložiti pa mora pogodbo, dokazilo o lastništvu prodajalca, podatke o nepremičnini, dokazilo o statusu kupca in drugo predpisano dokumentacijo.

Soglasje se nanaša na določenega pridobitelja, določeno nepremičnino in določen pravni posel. Sprememba stranke, lastnosti ali bistvenih sestavin pogodbe lahko zahteva nov postopek.

Pogodba, sklenjena brez potrebnega soglasja, nima predvidenega lastninskega učinka, za pridobitev v nasprotju s predpisanimi predpostavkami pa zakon določa ničnost. Zato je treba pogodbeno strukturo in roke prilagoditi trajanju upravnega postopka.

Kupec iz tretje države za oddajo povpraševanja potrebuje pravno podlago za nakup, običajno kupoprodajno pogodbo. Hkrati je izvedba posla odvisna od pridobitve soglasja. To razmerje urejajo pogodbena določila.

• obveznost plačila celotne cene zapade po soglasju
• del cene ima funkcijo akontacije ali akontacije
• preostanek cene ostane na posebnem računu do izpolnitve pogojev
• prodajalec po prejemu kupnine in odobritvi izda tabularno izjavo
• stranki imata pravico odpovedati pogodbo, če je soglasje zavrnjeno
• prodajalec vrne prejeti znesek v dogovorjenem roku
• prodajalec ohranja nepremičnino in se med postopkom vzdrži novih razpolaganj
• kupec prevzame posest po izpolnitvi jasno določenih pogojev

Polog, akontacija in rezervacijska provizija imajo različne pravne učinke. V pogodbi mora biti natančno določena narava posameznega plačila in posledice odstopa od pogodbe, zavrnitve soglasja ali kršitve pogodbe.

Roke je treba postaviti realno. Trajanje postopka je odvisno od urejenosti zahteve, potrebe po dopolnitvi dokumentacije, preverjanja vzajemnosti in drugih okoliščin.

Zemljiškoknjižno varstvo kupca se uredi v skladu s konkretnim poslom. Glede na vsebino pogodbe in razpoložljive listine pride v poštev predznamba, zaznamba ali drugo ustrezno zavarovanje položaja kupca.

Kmetijsko zemljišče

Pri kmetijskih zemljiščih je treba določiti lastništvo, lego znotraj ali izven gradbenega območja, katastrsko in zemljiškoknjižno evidenco, prostorsko ureditveno namembnost, obstoječe najemne pogodbe in posebne pogoje za kupca.

Kupci iz EU in EGP lahko od 1. julija 2023 pridobivajo zasebna kmetijska zemljišča po pravilih enakopravne obravnave. Za švicarske stranke in stranke iz tretjih držav veljajo posebni predpisi in mednarodni režim, ki velja za določeno osebo.

Kmetijska zemljišča v lasti države so predmet posebnega sistema razpolaganja in se praviloma uporabljajo v zakupu in drugih oblikah, ki jih določa zakon.

Pomorsko dobro

Pomorsko dobro je splošno dobro v interesu Republike Hrvaške in ne more biti predmet zasebne lastnine.

Pri obalnih nepremičninah je treba preveriti postavljeno oziroma predlagano mejo pomorskega dobra, uradne postopke in lokacijo objektov, dostop in pripadajoče zemljišče. Gospodarska raba pomorskega dobra se doseže s koncesijo, dovoljenjem ali drugim z zakonom določenim naslovom.

Gozdovi in gozdna zemljišča

Gozdovi in gozdna zemljišča imajo poseben režim varstva in gospodarjenja. Pred nakupom je treba ugotoviti lastništvo, namembnost, obseg gozdnogospodarskega območja in omejitve rabe.

Za državne gozdove velja poseben režim. Pri zasebnih gozdovih lastništvo spremljajo obveznosti gospodarjenja, varstva in dovoljene rabe.

Kulturne dobrine, zavarovana narava in druge omejitve

Nepremičnina je lahko posamezna zavarovana kulturna dobrina ali del zavarovane kulturnozgodovinske celine. Tak status lahko vključuje pravico predkupa, posebne pogoje vzdrževanja in obveznost pridobitve soglasja za posege.

Lokacija v narodnem parku, naravnem parku, ekološkem omrežju ali drugem zavarovanem območju lahko omejuje gradnjo, uporabo in izvedbo posegov.

Dodatne omejitve lahko izhajajo iz statusa javnega vodnega dobra, javnih cest, infrastrukturnih koridorjev, koncesij, razlastitev in posebnih pravil za posamezna otočna ali obmejna območja.

Tuji vlagatelj lahko ustanovi ali uporabi gospodarsko družbo s sedežem na Hrvaškem, ki nato kupi nepremičnino. Po splošni lastninskopravni ureditvi je taka družba domača pravna oseba ne glede na državljanstvo njenih družbenikov.

Lastnik nepremičnine postane podjetje. Vlagatelj uresničuje svoje pravice posredno, preko članstva in upravljanja družbe.

Kdaj je ta model lahko primeren

Pri nepremičninah, namenjenih pretežno zasebnemu bivanju, je neposredno lastništvo pogosto enostavnejša rešitev. Podjetje ima stroške ustanovitve, računovodstva, poročanja, upravljanja in odpovedi, tudi če ustvari malo prihodkov.

• investicijski in gradbeni projekti
• turizem ali drugo gospodarsko dejavnost
• upravljanje velikega števila nepremičnin
• skupna podjetja
• financiranje poslovanja
• poznejši prenos projekta s prodajo poslovnih deležev

Tveganja in posebni pregledi

Posebni režim velja za nepremičnino tudi, ko je kupec hrvaško podjetje. Pomorske dobrine, kulturne dobrine, gozdovi, prostorske omejitve in druga pravila ohranjajo enak status.

Če vlagatelj kupi poslovne deleže v podjetju, ki že ima v lasti nepremičnino, postane predmet posla celotno podjetje. Pregled nato zajema njegove pogodbe, obveznosti, davke, spore, zaposlene, financiranje in morebitna zunajbilančna tveganja.

V primeru švicarskega nadzora nad hrvaškim podjetjem in nekaterimi nepremičninskimi družbami lahko posebne bilateralne določbe zahtevajo dodatno analizo. Naložbe iz tretjih držav v strateške dejavnosti so prav tako lahko predmet preverjanja tujih naložb.

Fizična oseba

Pred sklenitvijo pogodbe o kupcu in solastniških razmerjih je treba razjasniti zakonski ali partnerski stan, še posebej, če se nakup financira s skupnimi sredstvi.

• veljaven potni list ali drug identifikacijski dokument
• dokazilo o državljanstvu, če je potrebno
• Hrvaška osebna številka – OIB
• podatke o prebivališču ali prebivališču
• pooblastilo, če kupca zastopa druga oseba
• dokazilo o prijavi začasnega prebivališča, kadar to zahteva poseben režim
• dokumentacijo o viru sredstev in financiranju nakupa

Pravna oseba

Pri zapletenih lastniških strukturah se dokumentacija zbira za vsako relevantno raven lastniške verige.

• veljavni izpisek iz ustreznega registra
• akt o ustanovitvi ali statut, kadar je to potrebno za preverjanje pooblastila
• podatke o pooblaščencih za zastopanje
• odločitev pristojnega organa o nakupu, kadar je to potrebno
• hrvaški OIB
• predstavitev lastniške strukture pravim lastnikom
• identifikacijski podatki zastopnikov in dejanskih lastnikov
• dokumentacijo o viru sredstev in financiranju
• ustrezno pooblastilo

Prevajanje, zaupanje in pooblastilo

Tuje dokumente, ki se uporabljajo pred hrvaškimi organi, v hrvaščino praviloma prevede pooblaščeni sodni tolmač.

Odvisno od države izdajateljice, vrste dokumenta in mednarodnih pravil se lahko zahteva apostil, popolna legalizacija ali druga oblika overitve. Režim je treba preveriti pred izdajo dokumenta.

Pooblastilo je prilagojeno dejanjem, ki jih mora pooblastilo opraviti. Lahko obsega pogajanja, sklepanje pogodb, oddajo zahtevkov za soglasje, plačilo, primopredajo in zemljiškoknjižni postopek.

Nepremičninska dokumentacija

Dokumenti se med seboj primerjajo in primerjajo z dejanskim stanjem nepremičnine.

• aktualni zemljiškoknjižni izpisek in katastrski podatki
• listina, na podlagi katere je prodajalec pridobil nepremičnino
• gradbeno in uporabno dovoljenje ali drugo dokazilo o zakonitosti
• tloris, kadar gre za poseben del stavbe
• energetsko izkaznico, kadar je predpisana
• informacije o najemih, najemih, bremenih, sporih in upravnih postopkih
• dokumentacijo za izbris hipoteke ali drugega bremena
• listine v zvezi s predkupno pravico ali posebnim režimom

Davek na promet nepremičnin

Kadar DDV od transakcije ni obračunan, kupec praviloma plača davek na promet nepremičnine po stopnji 3 % od tržne vrednosti nepremičnine.

Notar pogodbo predloži davčni upravi. V ostalih primerih zavezanec prijavi promet v predpisanem roku. Davčna uprava lahko določi tržno vrednost, ki je drugačna od cene, določene v pogodbi.

DDV

Z DDV se med drugim lahko obračunajo oddaje gradbenih zemljišč ter novogradenj in objektov, pri katerih od prve vselitve oziroma uporabe nista minili več kot dve leti, ko je prodajalec davčni zavezanec.

Pri obračunu DDV od transakcije se praviloma od iste transakcije ne plača davek na promet nepremičnin. Možnost odbitka vstopnega davka pri nakupu preko podjetja je odvisna od poslovnega namena nepremičnine in davčnega statusa kupca.

Drugi stroški

Kupec plača posredniško plačilo, ko ima s posrednikom sklenjeno ustrezno pogodbo.

Po nakupu se lahko zaračuna letni davek na nepremičnine, pristojbina za komunalne storitve, skupna rezerva in drugi lokalni ali običajni stroški. Njihova višina je odvisna od lastnine, načina rabe in odločitve pristojne enote lokalne samouprave.

• pravne storitve in pravno preverjanje
• notarski stroški in sodne takse
• overjeni prevodi in overitev dokumentov
• geodetski, arhitekturni in tehnični pregledi
• vrednotenje, bančni stroški in stroški financiranja
• plačilo za posredovanje, zavarovanje in primopredajni stroški

Kupnina je običajno dogovorjena in plačana v evrih. V pogodbi naj se določijo skupna cena, zneski in roki posameznih plačil, račun prejemnika, pogoji za sprostitev sredstev, posledice zamude in plačilno razmerje do primopredaje v posest in izstavitve tabularnega obračuna.

Pri večfaznem plačilu naj bo vsako plačilo vezano na jasen dogodek, na primer izdajo soglasja, izbris hipoteke, izročitev tabularne izjave ali primopredajo.

Hipoteka, vir sredstev in kredit

Če je na nepremičnini vpisana hipoteka, se lahko del cene plača neposredno upniku, da se zapre dolg in izda izbrisna izjava. Vrstni red plačila, izbris hipoteke in vpis kupca morajo biti natančno usklajeni.

Banke in drugi zavezanci preverjajo stranko, dejanskega lastnika in izvor sredstev. Kupec naj pravočasno pripravi bančne izpiske, kreditne pogodbe, listine o prodaji drugega premoženja, dediščine, dobička ali drugega vira denarja.

Pri financiranju s kreditom morajo biti usklajeni pogoji banke, cenitev nepremičnine, vpis hipoteke, plačilo cene in prenos lastništva. V pogodbi naj bi bile urejene tudi posledice neodobritve posojila.

Predpogodba in kupoprodajna pogodba

Predpogodba se uporablja, kadar želita stranki prevzeti obveznost sklenitve glavne pogodbe po izpolnitvi določenih pogojev. Ureja bistvene sestavine bodoče pogodbe, roke, aro, dokumentacijo in posledice kršitve.

V prodajni pogodbi morajo biti natančno opredeljene stranke, nepremičnina, kupnina, način plačila, stanje bremen, jamstva prodajalca, primopredaja, delitev stroškov, tabularna izjava ter posledice kršitve in odstopa od pogodbe.

V primeru dvojezične pogodbe je treba določiti verodostojno jezikovno različico in zagotoviti terminološko usklajenost obeh besedil.

Tabularna izjava in zemljiškoknjižni vpis

Tabelarična izjava vsebuje izrecno dovoljenje prodajalca, da se kupec vpiše kot lastnik. Lahko je sestavni del pogodbe ali samostojna listina, izdana po plačilu cene in izpolnitvi drugih pogojev.

Kupec pridobi lastninsko pravico z vpisom v zemljiško knjigo. Podpis pogodbe, plačilo cene in prevzem v posest so ločene faze posla.

Predlog za vpis se vloži elektronsko preko odvetnika ali notarja. Prednostni vrstni red se določi glede na trenutek prejema predloga, zato ga je treba oddati takoj po izpolnitvi pogojev.

Pred plačilom in oddajo predloga se preveri svež izpis iz zemljiške knjige. Če dokument še ne izpolnjuje vseh pogojev za vpis, lahko predznamba začasno zaščiti prednostni red s kasnejšo utemeljitvijo.

Primopredaja

Primopredajnemu zapisniku je zaželeno priložiti fotografije in seznam premičnin, ki ostanejo v nepremičnini.

• datum dostave in stanje nepremičnine
• seznam ključev, naprav in opreme
• odčitki števca
• znane poškodbe ali napake
• predloženo dokumentacijo
• stanje režijskih obveznosti
• dogovor o prenosu pogodb z dobavitelji

Novi lastnik posebnega dela stavbe obvesti predstavnika solastnika o spremembi lastništva v zakonskem roku.

Lastništvo nepremičnine samo po sebi tujemu državljanu ne daje pravice do prebivanja ali dela na Hrvaškem. Status bivanja se ureja po predpisih o tujcih, odvisno od državljanstva in namena bivanja.

Za dolgoročni najem je treba ustrezno urediti pogodbo, davčno obravnavo in napoved dohodka. Turistične nastanitve za krajši čas zahtevajo izpolnjevanje zahtev predpisov o gostinstvu, gospodarjenju z objekti, kategorizaciji in krajevnih omejitvah.

Za adaptacijo, rekonstrukcijo, dozidavo in spremembo namembnosti so lahko potrebni projekt, soglasje solastnika, konservatorski pogoji ali ustrezen gradbeni akt. Pred začetkom del naj se določi obseg dovoljenega posega.

• preverite izpolnjen zemljiškoknjižni vložek in prenesite pravnomočno odločbo
• prenos režijskih računov
• obvesti predstavnika solastnika in upravnika stavbe
• uredi zavarovanje nepremičnine
• preverite davčne in lokalne obveznosti
• hraniti pogodbo, potrdila o plačilu in nepremičninsko dokumentacijo

Končni kontrolni seznam

1. potrditev statusa kupca in veljavnega režima pridobivanja
2. preverite vzajemnost in potrebo po soglasju
3. preveriti prodajalčevo lastništvo in pooblastilo za prodajo
4. določajo bremena, plombe, spore in pravice tretjih oseb
5. primerjati katastrsko, zemljiškoknjižno in realno stanje
6. preveriti zakonitost gradnje in dovoljeno namembnost
7. vzpostavi poseben pravni režim za nepremičnine
8. določi davčno obravnavo in skupne stroške
9. dokumentirati vir sredstev in način financiranja
10. uskladiti pogoje plačila, primopredaje in prijave