Vastgoed kopen in Kroatië voor buitenlandse staatsburgers en rechtspersonen

De eerste stap is het bepalen van de juridische status van de koper. Voor een natuurlijk persoon is het staatsburgerschap relevant. Als de koper meerdere nationaliteiten heeft, kan ieder van hen invloed hebben op het verwervingsregime. Een persoon met het Kroatische staatsburgerschap verwerft onroerend goed als Kroatisch staatsburger.

Bij een rechtspersoon is het uitgangspunt het land waar de zetel gevestigd is. Het is ook noodzakelijk om de rechtsvorm, de vertegenwoordigingsbevoegdheden, de eigendomsstructuur en de personen die uiteindelijk eigenaar zijn van of zeggenschap hebben over de onderneming te controleren.

Vier basisgroepen van kopers

Na de status van de koper wordt de juridische status van het onroerend goed bepaald. De kadastrale aanduiding, het kadastraal gebruik, het ruimtelijk plan en de feitelijke situatie kunnen betrekking hebben op verschillende juridische kwesties, daarom wordt de controle uitgevoerd aan de hand van alle relevante bescheiden en documenten.

1. Kroatische staatsburgers en rechtspersonen gevestigd in Kroatië
2. burgers en rechtspersonen uit de Europese Unie en andere EER-landen
3. Zwitserse staatsburgers en rechtspersonen gevestigd in Zwitserland
4. burgers en rechtspersonen uit andere landen

Europese Unie en EER

Burgers en rechtspersonen uit de lidstaten van de Europese Unie en IJsland, Liechtenstein en Noorwegen verwerven in de regel onroerend goed onder de voorwaarden die gelden voor Kroatische staatsburgers en binnenlandse rechtspersonen. Voor een dergelijke verkrijging is in de regel geen toestemming nodig van de minister bevoegd voor Justitie.

Het regime van gelijke verwervingsvoorwaarden omvat appartementen, woningen, bedrijfsruimten en bouwgrond. Voor alle kopers gelden bijzondere regels voor onroerend goed dat onder de bescherming van cultuurgoederen, natuur, het Kroatische pomorsko dobro of een ander bijzonder regime valt.

De overgangsbeperking voor de verwerving van particuliere landbouwgrond voor kopers uit de EU en de EER liep op 30 juni 2023 af. Vanaf 1 juli 2023 geldt voor hen het beginsel van gelijke behandeling, samen met algemene regels over de bescherming, het gebruik en de beschikking over landbouwgrond.

Zwitserse burgers

Zwitserse staatsburgers kunnen onroerend goed verwerven onder voorwaarden die in de regel overeenkomen met de voorwaarden voor Kroatische staatsburgers. Bij het indienen van een voorstel voor eigendomsregistratie voegen zij een certificaat van registratie van tijdelijk verblijf in Kroatië toe.

Voor landbouwgronden en andere eigendommen onder een speciaal regime wordt een aparte controle uitgevoerd.

Zwitserse rechtspersonen

Voor in Zwitserland gevestigde rechtspersonen hangt het regime af van het doel van de aankoop en de omstandigheden van de transactie. Onroerend goed dat dient als duurzame bedrijfsinrichting kan in de door bilaterale regels voorziene gevallen zonder toestemming worden verworven.

Toestemming kan vereist zijn voor de verwerving van residentieel onroerend goed, bepaalde indirecte verwervingen en beleggingen via bedrijven die dienen voor het aanhouden van onroerend goed. Om deze reden moet elke aankoop bij een Zwitserse rechtspersoon worden geanalyseerd voordat een contract wordt aangegaan.

Voor burgers en rechtspersonen uit landen buiten de EU, de EER en Zwitserland vereist de verwerving van eigendom doorgaans het bestaan ​​van wederkerigheid, de toestemming van de minister die verantwoordelijk is voor gerechtelijke zaken, een rechtsgeldige basis voor verwerving en onroerend goed dat een buitenlandse koper onder de Kroatische wet mag verwerven.

Wederkerigheid betekent dat Kroatische staatsburgers in het land van de koper geschikt onroerend goed kunnen verwerven onder vergelijkbare voorwaarden. De inhoud van wederkerigheid varieert tussen staten en soms tussen hun federale eenheden.

De huidige officiële informatie van het ministerie is gezaghebbend. Staatsburgerschap, woonplaats, type onroerend goed, het doel ervan en de wijze van verwerving kunnen van invloed zijn op het resultaat van de verificatie.

Toestemmingsprocedure

De procedure wordt uitgevoerd als een administratieve procedure. Het verzoek kan worden ingediend door de koper of de verkoper en het contract, het bewijs van eigendom van de verkoper, onroerendgoedgegevens, een bewijs van de status van de koper en andere voorgeschreven documentatie moeten worden bijgevoegd.

Toestemming heeft betrekking op een specifieke verkrijger, eigendom en juridische transactie. Het wijzigen van de koper, het onroerend goed of een essentieel onderdeel van de overeenkomst kan een nieuwe procedure vereisen.

Een contract gesloten zonder de noodzakelijke toestemming heeft niet het beoogde eigendomseffect en de wet voorziet in nietigheid bij verwerving in strijd met de voorgeschreven uitgangspunten. Daarom moeten de contractuele structuur en de termijnen worden aangepast aan de duur van de administratieve procedure.

Een koper uit een derde land heeft een wettelijke basis voor de overname nodig, meestal een verkoopovereenkomst, om een ​​verzoek in te kunnen dienen. Tegelijkertijd is de uitvoering van de transactie afhankelijk van het verkrijgen van toestemming. Deze relatie wordt beheerst door contractuele bepalingen.

• de verplichting tot betaling van de volledige prijs ontstaat na toestemming
• een deel van de prijs heeft de functie van onderpand of vooruitbetaling
• de resterende prijs blijft op een aparte rekening staan ​​totdat aan de voorwaarden is voldaan
• de verkoper geeft een registratietoestemming (tabularna izjava) af na ontvangst van de prijs en goedkeuring
• de partijen hebben het recht om de overeenkomst te beëindigen als de toestemming wordt geweigerd
• de verkoper retourneert het ontvangen bedrag binnen de afgesproken termijn
• de verkoper onderhoudt de woning en onthoudt zich tijdens de procedure van nieuwe beschikkingen
• de koper neemt bezit nadat aan duidelijk omschreven voorwaarden is voldaan

Aanbetaling, vooruitbetaling en reserveringskosten hebben verschillende rechtsgevolgen. Het contract moet nauwkeurig de aard van elke betaling specificeren en de gevolgen van intrekking, weigering van toestemming of schending van het contract.

Deadlines moeten realistisch worden gesteld. De duur van de procedure is afhankelijk van de ordelijkheid van het verzoek, de noodzaak om de documentatie aan te vullen, verificatie van wederkerigheid en andere omstandigheden.

De kadastrale positie van de koper moet worden beschermd overeenkomstig de structuur van de transactie. Afhankelijk van de overeenkomst en beschikbare documenten kan worden gedacht aan voorregistratie, een notatie of een andere passende vorm van zekerheid.

Landbouwgrond

Bij landbouwgrond moeten eigendom, ligging binnen of buiten het bouwgebied, grondboek- en kadastrale registratie, ruimtelijke bestemming, bestaande pachtovereenkomsten en bijzondere voorwaarden voor de koper worden vastgesteld.

Sinds 1 juli 2023 kunnen kopers uit de EU en de EER particuliere landbouwgrond verwerven onder regels van gelijke behandeling. Voor Zwitserse kopers en kopers uit derde landen moet worden gekeken naar de bijzondere wetgeving en het internationale regime die op de betreffende koper van toepassing zijn.

Landbouwgrond die eigendom is van de staat is onderworpen aan een speciaal systeem van verwijdering en wordt doorgaans gebruikt via pacht en andere door de wet bepaalde modellen.

Kroatisch pomorsko dobro (openbaar zee- en kustgebied)

Het Kroatische pomorsko dobro is een openbaar goed van bijzonder belang voor de Republiek Kroatië en kan geen privé-eigendom zijn.

Bij vastgoed aan de kust moeten de vastgestelde of voorgestelde grens van het pomorsko dobro, eventuele lopende bestuursprocedures en de ligging van gebouwen, toegangen en aangrenzende percelen worden onderzocht. Voor economisch gebruik van het pomorsko dobro is een concessie, vergunning of andere wettelijk voorgeschreven rechtsgrond vereist.

Bossen en bosgrond

Bossen en bosgronden kennen een speciaal regime van bescherming en beheer. Eigendom, doel, dekking van het bosbeheergebied en beperkingen op het gebruik moeten vóór de aankoop worden vastgesteld.

Staatsbossen vallen onder een apart regime. In het geval van particuliere bossen gaat het eigendom gepaard met verplichtingen op het gebied van beheer, bescherming en toegestaan ​​gebruik.

Cultuurgoederen, beschermde natuur en andere beperkingen

Het onroerend goed kan een individueel beschermd cultuurgoed zijn of onderdeel van een beschermd cultuurhistorisch complex. Deze status kan het recht van eerste aankoop, bijzondere onderhoudsvoorwaarden en de verplichting om goedkeuring voor interventies te verkrijgen omvatten.

De ligging in een nationaal park, natuurpark, ecologisch netwerk of ander beschermd gebied kan de aanleg, het gebruik en de uitvoering van ingrepen beperken.

Bijkomende beperkingen kunnen voortvloeien uit de status van openbare watervoorraden, openbare wegen, infrastructuurcorridors, concessies, onteigeningen en speciale regels voor individuele eiland- of grensgebieden.

Een buitenlandse investeerder kan een in Kroatië gevestigd bedrijf oprichten of gebruiken, dat vervolgens onroerend goed koopt. Volgens het algemene wettelijke eigendomsregime is een dergelijke onderneming een binnenlandse rechtspersoon, ongeacht het staatsburgerschap van haar aandeelhouders.

De eigenaar van het onroerend goed wordt de onderneming. De investeerder oefent zijn rechten indirect uit, via het lidmaatschap en het management van de onderneming.

Wanneer dit model geschikt kan zijn

Bij vastgoed dat vooral bestemd is voor particuliere bewoning is direct eigendom vaak een eenvoudiger oplossing. Het bedrijf maakt oprichtings-, boekhoud-, rapportage-, beheer- en beëindigingskosten, ook al genereert het weinig inkomsten.

• investerings- en bouwprojecten
• toerisme of andere economische activiteit
• beheer van een groot aantal panden
• joint ventures
• zakelijke financiering
• latere overdracht van het project door de verkoop van aandelen in de vennootschap

Risico's en speciale controles

Bijzondere regimes blijven op het onroerend goed van toepassing, ook wanneer de koper een Kroatische vennootschap is. Het pomorsko dobro, cultuurgoederen, bossen, ruimtelijkeordeningsbeperkingen en andere bijzondere regimes behouden hun status.

Als een investeerder aandelen in de vennootschap koopt in een bedrijf dat al onroerend goed bezit, wordt het voorwerp van de transactie het hele bedrijf. De beoordeling heeft vervolgens betrekking op de contracten, verplichtingen, belastingen, geschillen, werknemers, financiering en mogelijke buitenbalansrisico's.

In het geval van Zwitserse controle over een Kroatisch bedrijf en bepaalde vastgoedbedrijven kunnen speciale bilaterale bepalingen aanvullende analyse vereisen. Investeringen uit derde landen in strategische activiteiten kunnen ook onderworpen zijn aan controles op buitenlandse investeringen.

Individueel

De burgerlijke staat of partnerschapsstatus moet worden verduidelijkt voordat de koper- en mede-eigendomsratio's worden vastgelegd, vooral wanneer de aankoop wordt gefinancierd met gezamenlijke fondsen.

• geldig paspoort of ander identificatiedocument
• bewijs van staatsburgerschap, indien vereist
• Kroatisch persoonlijk identificatienummer — OIB
• woonplaats of woonplaatsgegevens
• volmacht, indien de koper wordt vertegenwoordigd door een andere persoon
• bewijs van registratie van tijdelijk verblijf indien vereist door een speciaal regime
• documentatie over de herkomst van het geld en de financiering van de aankoop

Juridische entiteit

Bij complexe eigendomsstructuren wordt documentatie verzameld voor elk relevant niveau van de eigendomsketen.

• actueel uittreksel uit het desbetreffende register
• statuten of statuten wanneer dit vereist is om de autoriteit te verifiëren
• gegevens over vertegenwoordigingsbevoegde personen
• het besluit van de bevoegde autoriteit over de aankoop, indien nodig
• Kroatisch OIB
• documentatie van de eigendomsstructuur tot en met de uiteindelijke begunstigden
• identificatiegegevens van vertegenwoordigers en uiteindelijke begunstigden
• documentatie over de bron van fondsen en financiering
• passende volmacht

Vertaling, authenticatie en volmacht

In de regel worden buitenlandse documenten die voor de Kroatische autoriteiten worden gebruikt, door een bevoegde gerechtstolk naar het Kroatisch vertaald.

Afhankelijk van het land van afgifte, het type document en de internationale regels kan een apostille, volledige legalisatie of andere vorm van authenticatie vereist zijn. Het regime moet worden gecontroleerd voordat het document wordt afgegeven.

De volmacht moet worden afgestemd op de handelingen van de vertegenwoordiger. Zij kan betrekking hebben op onderhandelingen, ondertekening van overeenkomsten, aanvragen om toestemming, betalingen, overdracht en grondboekprocedures.

Documentatie van onroerend goed

De documenten worden met elkaar vergeleken en vergeleken met de werkelijke staat van de woning.

• actueel grondboekuittreksel en kadastrale gegevens
• het document op basis waarvan de verkoper het onroerend goed heeft verworven
• bouw- en gebruiksvergunning of ander bewijs van wettigheid
• plattegrond, als het om een ​​bijzonder deel van het gebouw gaat
• energiecertificaat wanneer voorgeschreven
• informatie over huurovereenkomsten, huurovereenkomsten, lasten, geschillen en administratieve procedures
• documentatie voor de kwijtschelding van een hypotheek of andere last
• documenten die verband houden met het recht van eerste weigering of een speciaal regime

Overdrachtsbelasting onroerend goed

Wanneer er geen BTW over de transactie wordt berekend, betaalt de koper doorgaans onroerendgoedtransactiebelasting van 3% over de marktwaarde van het onroerend goed.

De notaris dient het contract in bij de Belastingdienst. In andere gevallen meldt de belastingplichtige de transactie binnen de gestelde termijn. De Belastingdienst kan een marktwaarde vaststellen die afwijkt van de prijs die in het contract is vastgelegd.

Btw

Btw kan onder meer worden toegepast op de levering van bouwgrond en nieuwbouw en gebouwen waarbij niet meer dan twee jaar zijn verstreken sinds de eerste bewoning of het eerste gebruik, wanneer de verkoper optreedt als belastingplichtige.

Wanneer over de transactie BTW wordt berekend, wordt in de regel geen vastgoedtransactiebelasting over dezelfde transactie betaald. De mogelijkheid om voorbelasting af te trekken bij aankoop via een vennootschap is afhankelijk van het zakelijke doel van het onroerend goed en de fiscale status van de koper.

Overige kosten

De koper betaalt de bemiddelingsvergoeding wanneer hij met de tussenpersoon een passende overeenkomst heeft gesloten.

Na aankoop kunnen jaarlijkse onroerendgoedbelasting, energiekosten, gemeenschappelijke reserve en andere lokale of reguliere heffingen van toepassing zijn. Het bedrag ervan hangt af van het onroerend goed, de manier van gebruik en de beslissing van de bevoegde lokale eenheid voor zelfbestuur.

• juridische dienstverlening en juridische verificatie
• notariskosten en gerechtskosten
• beëdigde vertalingen en authenticatie van documenten
• geodetische, architecturale en technische controles
• taxatie, bankkosten en financieringskosten
• makelaarskosten, verzekering en overdrachtskosten

De koopprijs wordt doorgaans overeengekomen en betaald in euro’s. Het contract moet de totale prijs, de bedragen en voorwaarden van de individuele betalingen, de rekening van de ontvanger, de voorwaarden voor het vrijgeven van geld, de gevolgen van vertraging en de relatie tussen de betaling en de overdracht van bezit en de afgifte van een registratietoestemming (tabularna izjava) bepalen.

Bij betaling in meerdere fasen moet elke betaling gekoppeld zijn aan een duidelijke gebeurtenis, bijvoorbeeld het verlenen van een toestemming, het doorbreken van een hypotheek, het afgeven van een registratietoestemming (tabularna izjava) of de overdracht.

Hypotheek, bron van fondsen en krediet

Als er een hypotheek op het onroerend goed rust, kan een deel van de prijs rechtstreeks aan de schuldeiser worden betaald om de schuld af te lossen en een verklaring van kwijtschelding af te geven. De volgorde van betaling, het opzeggen van de hypotheek en de inschrijving van de koper moeten nauwkeurig op elkaar worden afgestemd.

Banken en andere meldingsplichtige entiteiten verifiëren de cliënt, de uiteindelijke begunstigde en de herkomst van de middelen. De koper dient tijdig bankafschriften, leningsovereenkomsten en documenten waaruit een verkoop van andere eigendommen, een erfenis, een winstuitkering of een andere financieringsbron blijkt, op te maken.

Bij gebruik van een lening moeten de voorwaarden van de bank, waardebepaling van onroerend goed, hypotheekregistratie, betaling van de prijs en eigendomsoverdracht op elkaar worden afgestemd. In de overeenkomst moeten ook de gevolgen worden geregeld als financiering wordt geweigerd.

Voorcontract en verkoopcontract

Er wordt gebruik gemaakt van een voorcontract wanneer de partijen zich ertoe verbinden de hoofdovereenkomst te sluiten nadat aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Het moet de essentiële voorwaarden van de toekomstige overeenkomst, de deadlines, het geld, de vereiste documenten en de gevolgen van schending ervan regelen.

Het verkoopcontract moet nauwkeurig de partijen, het onroerend goed, de bezittingen, de prijs, de betalingswijze, de status van de lasten, de garanties van de verkoper, de overdracht, de toewijzing van de kosten, een registratietoestemming (tabularna izjava) en de gevolgen van schending en beëindiging definiëren.

In het geval van een tweetalig contract moet de gezaghebbende taalversie worden bepaald en moet de terminologische consistentie van beide teksten worden gewaarborgd.

Toestemming tot inschrijving (tabularna izjava) en inschrijving in het grondboek

De registratietoestemming (tabularna izjava) bevat de uitdrukkelijke toestemming van de verkoper om de koper als eigenaar te registreren. Het kan een integraal onderdeel zijn van het contract of een afzonderlijk document dat wordt uitgegeven na betaling van de prijs en het voldoen aan andere voorwaarden.

De koper verkrijgt de eigendom door inschrijving in het grondboek. Ondertekening van de overeenkomst, betaling van de prijs en levering van het bezit zijn afzonderlijke fasen van de transactie.

Het verzoek tot inschrijving in het grondboek wordt elektronisch ingediend via een advocaat of notaris. De rangorde wordt bepaald door het tijdstip van ontvangst; het verzoek moet daarom worden ingediend zodra aan de voorwaarden is voldaan.

Vóór betaling en indiening van het verzoek wordt een nieuw grondboekuittreksel gecontroleerd. Voldoet het document nog niet aan alle eisen voor definitieve inschrijving, dan kan een voorlopige inschrijving (predbilježba) de rangorde tijdelijk beschermen, onder voorbehoud van latere rechtvaardiging.

Overdracht

Het is wenselijk om bij het opleveringsrapport foto's en een lijst van de roerende zaken die in de woning achterblijven, toe te voegen.

• datum van oplevering en staat van de woning
• lijst met sleutels, apparaten en uitrusting
• meterstanden
• bekende schade of defecten
• ingediende documentatie
• status van nutsvoorzieningen en andere kosten
• overeenkomst over de overdracht van contracten met leveranciers

De nieuwe eigenaar van een bijzonder deel van het gebouw informeert de vertegenwoordiger van de mede-eigenaar binnen de wettelijke termijn over de eigendomsoverdracht.

Het bezit van onroerend goed op zichzelf geeft een buitenlandse staatsburger niet het recht om in Kroatië te verblijven of te werken. De verblijfsstatus wordt geregeld volgens de regelgeving voor buitenlanders, afhankelijk van het staatsburgerschap en het doel van het verblijf.

Een langetermijnhuurovereenkomst vereist een passende overeenkomst, fiscale behandeling en inkomstenrapportage. Toeristische accommodatie voor de korte termijn moet voldoen aan gastvrijheid, gebouwbeheer, categorisering en lokale regels.

Voor aanpassing, reconstructie, uitbreiding en bestemmingsverandering kan een project, de toestemming van de mede-eigenaar, instandhoudingsomstandigheden of een passend bouwbesluit nodig zijn. De omvang van de toegestane ingreep dient vóór aanvang van de werken bepaald te worden.

• controleer de uitgevoerde grondboekinschrijving en download de definitieve beslissing
• nutsrekeningen overdragen
• verwittig de vertegenwoordiger van de mede-eigenaar en de gebouwbeheerder
• onroerend goed verzekering regelen
• controleer belasting en lokale verplichtingen
• bewaar het contract, de betalingsbewijzen en de onroerendgoeddocumentatie

Laatste controlelijst

1. de status van de koper en het toepasselijke overnameregime bevestigen
2. controleer de wederkerigheid en de noodzaak van toestemming
3. het eigendom van de verkoper en de verkoopbevoegdheid verifiëren
4. identificeren van lasten, hangende aanvragen, geschillen en rechten van derden
5. vergelijk het grondboek, het kadaster en de feitelijke toestand
6. controleer de wettigheid van het gebouw en het toegestane doel
7. een speciaal juridisch regime voor onroerend goed instellen
8. bepaal de fiscale behandeling en de totale kosten
9. documenteer de bron van de fondsen en de financieringsmethode
10. harmoniseren van de betalingsvoorwaarden, overdracht en registratie