È possibile costruire sul terreno?

L'ubicazione del terreno all'interno dell'area edificabile è un prerequisito importante per la costruzione. La reale possibilità edificabile risulta dalla destinazione d'uso, dalla sistemazione dell'area, dalle condizioni per la formazione del terreno edificabile, dall'accesso al traffico, dalle infrastrutture e dai regimi speciali di protezione.

La planimetria determina il tipo di costruzione consentita, l'area più piccola e la forma del lotto, l'ubicazione e le dimensioni dell'edificio, il numero di piani, i coefficienti di costruzione e di utilizzo e altre condizioni per la progettazione dello spazio.

La possibilità di costruzione è determinata da un esame congiunto del piano territoriale valido, delle norme speciali e della situazione reale sul terreno.

Per la verifica della pianificazione territoriale sono necessari il numero esatto della particella catastale e il nome del comune catastale. Lo stesso numero di particella può esistere in più comuni catastali, quindi l'indirizzo o le informazioni riportate nell'annuncio spesso non sono sufficienti.

Occorre confrontare l’estratto del registro fondiario, la mappa catastale e la situazione sul posto. Va inoltre verificato se la superficie, la forma e i confini del terreno corrispondano ai documenti ufficiali e se il progetto previsto comprenda una o più particelle.

Le differenze tra catasto e catasto, i confini poco chiari sul terreno e l'accesso attraverso altre proprietà richiedono un'attenzione particolare. Queste domande possono riguardare la formazione di un terreno edificabile, la creazione di un progetto e la prova dell'interesse legale nel processo di rilascio del permesso.

Per lo stesso terreno possono essere rilevanti più piani territoriali. A seconda dell'ubicazione, si applicano il piano territoriale della città o del comune, il piano urbanistico generale, il piano urbanistico attuativo o un altro piano vigente che definisca più dettagliatamente la destinazione dell'area e le condizioni di edificazione.

Il piano territoriale della città o del comune determina i confini delle aree edificabili e le designazioni fondamentali dell'uso del territorio. Il piano dell'area ristretta può organizzare in modo più dettagliato la rete stradale e infrastrutturale, i lotti edificabili, il metodo di costruzione, l'altezza massima consentita e altre condizioni di pianificazione territoriale.

La rappresentazione cartografica va letta unitamente alla legenda e alle disposizioni attuative. La mappa mostra la posizione spaziale, mentre le disposizioni testuali determinano il significato giuridico del marchio visualizzato.

Il controllo dovrebbe includere tutte le modifiche valide al piano. I piani in preparazione mostrano la possibile direzione dello sviluppo futuro, mentre la possibilità di costruzione è determinata secondo il quadro di pianificazione in vigore al momento della decisione.

Il terreno può essere situato in una parte edificata dell'insediamento, in una zona dotata di infrastrutture di base o in una parte che necessita ancora di pianificazione e sviluppo delle infrastrutture.

Per le parti dell'area edificabile non edificate e dotate di infrastrutture di base viene adottato un piano di sviluppo urbano. Tale piano determina più in dettaglio le aree di traffico e infrastruttura, l'uso dello spazio, i terreni edificabili e le condizioni della futura costruzione.

Un piano di sviluppo urbano viene adottato per determinate aree di trasformazione o riabilitazione urbana, aree storico-culturali protette, parti di aree di sviluppo sul demanio marittimo e aree pianificate per il consolidamento urbano. L'attuazione diretta può essere possibile laddove un piano di livello superiore contenga già il grado di dettaglio richiesto.

Prima dell'acquisto occorre verificare se esiste l'obbligo di adottare un piano urbanistico, se è stata avviata la sua elaborazione e se il quadro pianificatorio valido consente una progettazione immediata. La risposta può influenzare in modo significativo la durata, i costi e la fattibilità del progetto.

Il piano territoriale determina lo scopo delle singole superfici. Il terreno può essere destinato ad uso residenziale, misto, commerciale, turistico-ristorativo, produttivo o altro, con condizioni aggiuntive per alcune tipologie di edifici.

• l'area e la larghezza più piccole del terreno edificabile
• coefficienti di costruzione e di utilizzo
• distanza dell'edificio dal confine e dalla strada
• altezza massima e numero di piani consentito
• numero di posti auto
• proporzione di terreno naturale o verde
• modo di progettare l'edificio e il tetto
• condizioni per edifici ausiliari, piscine e altre strutture

Le condizioni possono dipendere dal tipo di edificio, dal metodo di costruzione, dallo sviluppo esistente dell'insediamento e dall'ubicazione del terreno. Regole speciali si applicano spesso alla ricostruzione, all'interpolazione e alla costruzione all'interno di unità protette o storiche.

Un terreno edificabile deve avere accesso ad una zona di traffico secondo il piano territoriale. È necessario verificare se esiste un accesso sul terreno, se la sua larghezza e connessione soddisfano i requisiti di pianificazione e se i relativi diritti di proprietà sono garantiti.

Una strada indicata su un piano richiede una revisione legale e tecnica separata. Può essere pianificato di recente, parzialmente costruito o tracciato su terreni di proprietà privata. Garantire l'accesso può richiedere la suddivisione, la creazione di una servitù o il trasferimento di parte del terreno ad un ente locale.

È inoltre necessario verificare la possibilità di collegamento all'elettricità, all'approvvigionamento idrico, alle fognature, alle telecomunicazioni e ad altre infrastrutture necessarie. L'ubicazione della rete mostra la sua disponibilità nella zona, mentre l'operatore competente conferma la capacità e le condizioni tecniche di connessione.

I costi di accesso agli edifici, di espansione della rete e di dotazioni infrastrutturali possono modificare in modo significativo il calcolo economico del progetto.

Al territorio possono applicarsi regimi speciali per la protezione della natura, dei beni culturali, delle acque, delle foreste, dei terreni agricoli, delle infrastrutture dei trasporti e dell'energia e altre restrizioni determinate da regolamenti speciali.

Nella zona costiera richiedono particolare attenzione il demanio marittimo croato (pomorsko dobro) e la zona costiera protetta (ZOP). La ZOP comprende una fascia terrestre di 1.000 metri sul continente e sulle isole e una fascia marina di 300 metri dalla linea di costa. In tale area si applicano regole speciali di pianificazione, uso e tutela della costa.

• cinture protettive delle strade e delle linee infrastrutturali
• corsi d'acqua e zone di tutela sanitaria
• Enti storico-culturali e zone archeologiche
• paesaggi protetti e rete ecologica
• boschi e terreni agricoli di pregio
• aree esposte a inondazioni, frane e altri rischi

La pendenza, la stabilità del suolo, le acque sotterranee e la composizione geologica possono richiedere ulteriori ricerche, soluzioni progettuali speciali e costi di costruzione più elevati.

Il geoportale del sistema informativo sulla pianificazione territoriale – ISPU – è il punto di partenza per la revisione dei piani territoriali e di altre informazioni disponibili al pubblico sullo spazio.

È meglio iniziare la ricerca con il numero del lotto catastale e il nome del comune catastale. Dopo aver trovato il terreno, è necessario includere e controllare i livelli pertinenti:

• il confine dell’area di costruzione
• designazione d'uso del territorio
• copertura dei piani territoriali
• rete di trasporti e infrastrutture
• regimi speciali e aree protette
• dati disponibili sui documenti di costruzione emessi
• piani e i loro cambiamenti nel processo di creazione

Dopo la revisione cartografica è necessario aprire la planimetria territoriale, la legenda e le disposizioni di attuazione appropriate. È utile salvare un estratto degli strati revisionati insieme al nome del progetto e alla data di verifica.

ISPU fornisce un'analisi iniziale di qualità. La conclusione si forma esaminando il quadro di pianificazione completo, i documenti ufficiali e le condizioni effettive del terreno. Le richieste di ubicazione, costruzione e altri documenti possono essere inviate e monitorate tramite il sistema ePermit.

Regione litoraneo-montana (PGŽ)

Oltre all'ISPU statale, per il territorio della Regione litoraneo-montana (PGŽ) VidiPlan è disponibile come applicazione web e mobile. Consente di cercare i piani territoriali, individuare il terreno e creare un estratto della rappresentazione cartografica selezionata con la relativa legenda.

Il registro della Regione litoraneo-montana (PGŽ) contiene i piani in vigore e quelli in preparazione ed è aggiornato quotidianamente. La stessa pagina fornisce i collegamenti all'applicazione mobile VidiPlan. PratiPlan consente di seguire i piani in preparazione e le consultazioni pubbliche.

• mappa 1: scopo
• mappa 2: infrastrutture
• mappa 3 — condizioni di utilizzo, sistemazione e protezione
• mappa 4: aree di costruzione o condizioni di costruzione

Nel territorio della Città di Rijeka, i permessi di localizzazione, di costruire e d'uso e gli altri atti sono rilasciati dall'organo amministrativo comunale competente.

Per il resto della Regione l'autorità competente è il dipartimento amministrativo della Regione litoraneo-montana (PGŽ). Opera dalla sede di Fiume e attraverso le sedi distaccate di Crikvenica, Delnice, Veglia, Lussinpiccolo, Abbazia e Arbe, con ulteriori punti di servizio a Čabar e Vrbovsko. La competenza territoriale dipende dalla città o dal comune in cui si trova il terreno.

Per i terreni sulla costa e sulle isole occorre verificare la fascia costiera soggetta a limitazioni, il demanio marittimo croato (pomorsko dobro), l’accesso viario, l’approvvigionamento idrico, il sistema di scarico e i regimi di tutela della natura e dei beni culturali. Nei terreni ripidi e carsici assumono rilievo la stabilità del suolo, il tipo di fondazione e i costi delle infrastrutture.

Regione Istriana

Per i terreni in Istria sono disponibili, oltre all'ISPU statale, il Registro dei piani territoriali dell'Istituto per la pianificazione territoriale della Regione Istriana e la relativa rappresentazione cartografica online.

Per l'area della Città di Pola gli atti di pianificazione territoriale ed edilizia vengono emessi dall'organo amministrativo competente della Città di Pola.

Per il resto della Regione, il dipartimento amministrativo della Regione Istriana opera attraverso gli uffici di Buie, Pinguente, Albona, Pisino, Parenzo, Pola e Rovigno. L'ufficio di Pola è competente per Barban, Fažana, Ližnjan, Marčana e Svetvinčenat, mentre per la Città di Pola è competente l'autorità cittadina.

Nella parte costiera dell'Istria sono importanti le regole di costruzione lungo la costa, l'uso turistico, il demanio marittimo (pomorsko dobro) e le dotazioni infrastrutturali. Negli insediamenti storici e nelle aree rurali possono essere importanti le condizioni per la tutela del patrimonio culturale, del paesaggio e dell’edilizia tradizionale.

Le informazioni sull'ubicazione contengono le disposizioni pertinenti dei piani territoriali in vigore a tutti i livelli per il terreno specificato. Nelle aree coperte da piani territoriali di nuova generazione, può essere generato elettronicamente attraverso il sistema informativo. Altrove è rilasciato su richiesta dall'autorità amministrativa competente.

Le informazioni sulla posizione forniscono una panoramica ufficiale del quadro di pianificazione. L'attuazione dello sviluppo e la preparazione dei progetti prescritti richiedono ulteriori atti e documentazione applicabili al particolare progetto.

Nel caso di terreni più complessi è utile un'analisi urbanistica professionale, che confronti l'intervento desiderato con la destinazione dello spazio, la dimensione e la forma del lotto, le condizioni di accesso, le infrastrutture, le condizioni di costruzione, i regimi speciali e la condizione del terreno.

La verifica giuridica comprende la proprietà, i gravami, l’accesso stradale, le servitù, la conformità tra i dati catastali e quelli dei libri fondiari e la documentazione edilizia esistente. La combinazione di analisi giuridica, architettonica e geodetica consente una valutazione più affidabile della fattibilità, dei costi e dei tempi del progetto.

Per progetti di maggior pregio o complessi, la verifica dovrà essere completata prima di concludere un contratto di vendita incondizionato. Il contratto può essere concepito in modo tale che i suoi effetti dipendano dalla conferma dei presupposti progettuali, giuridici e tecnici per la costruzione prevista.

Il riconoscimento precoce dei limiti consente una valutazione realistica del valore del terreno, dei costi del progetto e del tempo necessario per la sua attuazione.

1. determinare il numero della particella catastale e il comune catastale
2. confrontare registro fondiario, catasto e stato di fatto
3. determinare tutti i piani territoriali applicabili
4. verificare l'area edificabile e la destinazione d'uso
5. determinare l’obbligo di adottare un piano urbanistico
6. verificare le condizioni per la formazione delle particelle edificabili
7. determinare lo scopo consentito, le dimensioni, l'altezza e la posizione dell'edificio
8. verificare l'accesso al traffico e il suo stato di proprietà
9. determinare la possibilità e il costo delle connessioni infrastrutturali
10. verificare i regimi di protezione speciale e i corridoi infrastrutturali
11. valutare i rischi geologici, idrologici e altri rischi del terreno
12. controllare gli edifici esistenti e i documenti edilizi
13. determinare l’organo amministrativo competente
14. valutare la necessità di ottenere informazioni sulla posizione e un'analisi di esperti