Immobilienkauf in Kroatien für ausländische Staatsbürger und juristische Personen

Der erste Schritt besteht darin, den rechtlichen Status des Käufers zu ermitteln. Für eine natürliche Person ist die Staatsbürgerschaft relevant. Wenn der Käufer mehrere Nationalitäten hat, kann sich jede davon auf das Erwerbssystem auswirken. Eine Person mit kroatischer Staatsbürgerschaft erwirbt als kroatischer Staatsbürger eine Immobilie.

Im Falle einer juristischen Person ist der Ausgangspunkt das Land ihres eingetragenen Sitzes. Darüber hinaus ist eine Prüfung der Rechtsform, der Vertretungsbefugnisse, der Eigentümerstruktur und der Personen, denen das Unternehmen letztendlich gehört oder die es kontrolliert, erforderlich.

Vier grundlegende Käufergruppen

Nach dem Status des Käufers wird der rechtliche Status der Immobilie bestimmt. Die Grundbucheintragung, die Katasternutzung, der Raumordnungsplan und die tatsächliche Situation können sich auf unterschiedliche Rechtsfragen beziehen, sodass die Prüfung anhand aller relevanten Aufzeichnungen und Dokumente erfolgt.

1. Kroatische Staatsbürger und juristische Personen mit Sitz in Kroatien
2. Bürger und juristische Personen aus der Europäischen Union und anderen EWR-Staaten
3. Schweizer Staatsbürger und juristische Personen mit Sitz in der Schweiz
4. Bürger und juristische Personen aus anderen Ländern

Europäische Union und EWR

Grundsätzlich erwerben Staatsangehörige und juristische Personen aus den Mitgliedstaaten der Europäischen Union sowie aus Island, Liechtenstein und Norwegen Immobilien zu den Bedingungen, die für kroatische Staatsangehörige und inländische juristische Personen gelten. Eine Zustimmung des für Justizangelegenheiten zuständigen Ministers ist für einen solchen Erwerb in der Regel nicht erforderlich.

Die Gleichstellung beim Erwerb erfasst Wohnungen, Häuser, Geschäftsräume und Baugrundstücke. Für alle Käufer gelten besondere Regeln bei Immobilien, die dem Kulturgüter- oder Naturschutz, dem Regime des kroatischen pomorsko dobro oder einem anderen Sonderstatus unterliegen.

Die Übergangsbeschränkung für den Erwerb privater landwirtschaftlicher Flächen für Käufer aus der EU und dem EWR ist am 30. Juni 2023 abgelaufen. Ab dem 1. Juli 2023 gilt für sie der Gleichbehandlungsgrundsatz sowie allgemeine Regeln zum Schutz, zur Nutzung und zur Verfügung über landwirtschaftliche Flächen.

Schweizer Bürger

Schweizer Staatsangehörige können Immobilien grundsätzlich unter denselben Voraussetzungen wie kroatische Staatsangehörige erwerben. Dem Antrag auf Eintragung des Eigentumsrechts ist eine Bescheinigung über die Anmeldung des vorübergehenden Aufenthalts in Kroatien beizufügen.

Eine gesonderte Prüfung erfolgt für landwirtschaftliche Flächen und andere Liegenschaften im Rahmen einer Sonderregelung.

Schweizer juristische Personen

Bei juristischen Personen mit Sitz in der Schweiz richtet sich die Regelung nach dem Zweck des Kaufs und den Gesamtumständen der Transaktion. Der Erwerb von Immobilien, die als dauerhafte Geschäftseinheit dienen, kann in den durch bilaterale Regelungen vorgesehenen Fällen ohne Zustimmung erfolgen.

Der Erwerb von Wohnimmobilien, bestimmte indirekte Erwerbe sowie Investitionen über Gesellschaften, die dem Halten von Immobilien dienen, können einer Zustimmung bedürfen. Aus diesem Grund sollte jeder Einkauf bei einer Schweizer juristischen Person vor Vertragsabschluss analysiert werden.

Für Staatsangehörige und juristische Personen aus Staaten außerhalb der EU, des EWR und der Schweiz setzt der Eigentumserwerb grundsätzlich Gegenseitigkeit, die Genehmigung des für Justizangelegenheiten zuständigen Ministers, einen wirksamen Erwerbstitel und eine Immobilie voraus, die ein ausländischer Käufer nach kroatischem Recht erwerben darf.

Gegenseitigkeit bedeutet, dass kroatische Staatsbürger im Land des Käufers zu vergleichbaren Bedingungen eine geeignete Immobilie erwerben können. Der Inhalt der Gegenseitigkeit variiert zwischen den Staaten und gegebenenfalls auch zwischen ihren föderalen Einheiten.

Maßgeblich sind die aktuellen offiziellen Angaben des Ministeriums. Staatsangehörigkeit, Wohnsitz, Art der Immobilie, Zweck und Art des Erwerbs können das Ergebnis der Überprüfung beeinflussen.

Genehmigungsverfahren

Das Verfahren wird als Verwaltungsverfahren durchgeführt. Der Antrag kann vom Käufer oder vom Verkäufer gestellt werden, wobei der Vertrag, ein Eigentumsnachweis des Verkäufers, Immobiliendaten, ein Nachweis über den Status des Käufers und andere vorgeschriebene Unterlagen beizufügen sind.

Die Genehmigung bezieht sich auf einen bestimmten Erwerber, ein bestimmtes Objekt und ein bestimmtes Rechtsgeschäft. Eine Änderung des Käufers, der Immobilie oder einer wesentlichen Vertragsbedingung kann ein neues Verfahren erfordern.

Ein ohne die erforderliche Zustimmung geschlossener Vertrag entfaltet nicht die beabsichtigte Eigentumswirkung und ein den gesetzlichen Voraussetzungen widersprechender Erwerb ist nichtig. Deshalb sollten Vertragsgestaltung und Fristen an die Dauer des Verwaltungsverfahrens angepasst werden.

Ein Käufer aus einem Drittland benötigt für die Einreichung eines Antrags eine Rechtsgrundlage für den Erwerb, in der Regel einen Kaufvertrag. Gleichzeitig ist die Durchführung der Transaktion von der Einholung einer Genehmigung abhängig. Für dieses Verhältnis gelten vertragliche Regelungen.

• die Verpflichtung zur Zahlung des vollen Preises wird nach Zustimmung fällig
• ein Teil des Preises hat die Funktion eines Angelds oder einer Vorauszahlung
• der Restpreis verbleibt auf einem separaten Konto, bis die Bedingungen erfüllt sind
• Der Verkäufer erteilt nach Erhalt des Preises und der Genehmigung eine Registrierungszustimmung (tabularna izjava).
• Die Parteien haben das Recht, den Vertrag zu kündigen, wenn die Zustimmung verweigert wird
• Der Verkäufer erstattet den erhaltenen Betrag innerhalb der vereinbarten Frist zurück
• Der Verkäufer behält die Immobilie und unterlässt während des Verfahrens neue Verfügungen
• Der Käufer übernimmt die Ware nach Erfüllung klar definierter Bedingungen

Angeld, Vorauszahlung und Reservierungsgebühr haben unterschiedliche Rechtswirkungen. Im Vertrag sollten die Art jeder Zahlung und die Folgen eines Rücktritts, einer Zustimmungsverweigerung oder einer Vertragsverletzung genau festgelegt werden.

Fristen sollten realistisch gesetzt werden. Die Dauer des Verfahrens hängt von der Ordnungsmäßigkeit des Antrags, der Notwendigkeit der Ergänzung der Dokumentation, der Überprüfung der Gegenseitigkeit und anderen Umständen ab.

Der Grundbuchbestand des Käufers soll entsprechend der Ausgestaltung der Transaktion geschützt werden. Je nach Vereinbarung und vorliegenden Unterlagen kommt eine Voranmeldung, ein Notar oder eine andere geeignete Form der Sicherheit in Betracht.

Agrarland

Bei landwirtschaftlichen Grundstücken sind Eigentum, Lage innerhalb oder außerhalb des Baugebiets, Kataster- und Grundbucheinträge, raumplanerische Zwecke, bestehende Pachtverträge und besondere Konditionen für den Käufer zu klären.

Seit dem 1. Juli 2023 können Käufer aus der EU und dem EWR unter Gleichbehandlungsregeln landwirtschaftliche Flächen in Privatbesitz erwerben. Bei Schweizer Käufern und Käufern aus Drittstaaten sind die für den jeweiligen Käufer geltenden Sondergesetze und internationalen Regelungen zu prüfen.

Landwirtschaftliche Flächen im Eigentum des Staates unterliegen einem besonderen Entsorgungssystem und werden in der Regel durch Pacht und andere gesetzlich vorgesehene Modelle genutzt.

Kroatisches pomorsko dobro (öffentlicher See- und Küstenbereich)

Das kroatische pomorsko dobro ist ein öffentliches Gut von besonderem Interesse für die Republik Kroatien und kann nicht im Privateigentum stehen.

Bei Küstengrundstücken sind die festgelegte oder geplante Grenze des pomorsko dobro, etwaige anhängige Verwaltungsverfahren sowie die Lage von Gebäuden, Zufahrten und angrenzenden Grundstücken zu prüfen. Die wirtschaftliche Nutzung des pomorsko dobro bedarf einer Konzession, Genehmigung oder eines anderen gesetzlich vorgesehenen Rechtstitels.

Wälder und Waldflächen

Wälder und Waldflächen unterliegen einem besonderen Schutz- und Bewirtschaftungsregime. Eigentum, Zweck, Umfang des Waldbewirtschaftungsgebiets und Nutzungsbeschränkungen sollten vor dem Kauf festgelegt werden.

Staatswälder unterliegen einer gesonderten Regelung. Beim Privatwald gehen mit dem Eigentum Pflichten zur Bewirtschaftung, zum Schutz und zur erlaubten Nutzung einher.

Kulturgüter, Naturschutzgebiete und andere Beschränkungen

Das Objekt kann ein einzelnes geschütztes Kulturgut oder Teil eines geschützten kulturhistorischen Komplexes sein. Dieser Status kann das Vorkaufsrecht, besondere Wartungsbedingungen und die Verpflichtung zur Einholung einer Genehmigung für Eingriffe umfassen.

Die Lage in einem Nationalpark, Naturpark, ökologischen Verbund oder einem anderen Schutzgebiet kann die Errichtung, Nutzung und Durchführung von Eingriffen einschränken.

Weitere Einschränkungen können sich aus dem Status öffentlicher Wasseranlagen, öffentlicher Straßen, Infrastrukturkorridore, Konzessionen, Enteignungen und Sonderregelungen für einzelne Insel- oder Grenzgebiete ergeben.

Ein ausländischer Investor kann ein in Kroatien ansässiges Unternehmen gründen oder nutzen, das dann Immobilien kauft. Nach der allgemeinen Eigentumsrechtsordnung handelt es sich bei einer solchen Gesellschaft um eine inländische juristische Person, unabhängig von der Staatsangehörigkeit ihrer Gesellschafter.

Der Eigentümer der Immobilie wird zum Unternehmen. Der Investor übt seine Rechte indirekt über die Gesellschafterstellung und Geschäftsführung der Gesellschaft aus.

Wann könnte dieses Modell angemessen sein?

Bei Immobilien, die hauptsächlich für den Privatgebrauch bestimmt sind, ist das direkte Eigentum oft die einfachere Lösung. Dem Unternehmen entstehen Gründungs-, Buchhaltungs-, Berichts-, Verwaltungs- und Beendigungskosten, selbst wenn es nur geringe Einnahmen generiert.

• Investitions- und Bauvorhaben
• Tourismus oder andere wirtschaftliche Aktivitäten
• Verwaltung einer Vielzahl von Immobilien
• Joint Ventures
• Unternehmensfinanzierung
• spätere Übertragung des Projekts durch Verkauf von Geschäftsanteilen

Risiken und Sonderprüfungen

Sonderregelungen bleiben auf die Immobilie anwendbar, auch wenn der Käufer ein kroatisches Unternehmen ist. Das pomorsko dobro, Kulturgüter, Wälder, raumplanerische Beschränkungen und andere Sonderregime behalten ihren Status.

Erwirbt ein Investor Geschäftsanteile an einem Unternehmen, das bereits Immobilien besitzt, wird das gesamte Unternehmen zum Gegenstand der Transaktion. Die Prüfung umfasst dann seine Verträge, Verbindlichkeiten, Steuern, Streitigkeiten, Mitarbeiter, Finanzierung und mögliche außerbilanzielle Risiken.

Im Falle der Schweizer Kontrolle über ein kroatisches Unternehmen und bestimmte Immobilienunternehmen können besondere bilaterale Bestimmungen eine zusätzliche Analyse erfordern. Auch Investitionen aus Drittstaaten in strategische Aktivitäten können einer Auslandsinvestitionsprüfung unterliegen.

Person

Vor Abschluss des Kaufvertrags und der Miteigentumsverhältnisse sollte der Familien- bzw. Partnerschaftsstand geklärt werden, insbesondere wenn der Kauf aus Gemeinschaftsmitteln finanziert wird.

• gültiger Reisepass oder anderes Ausweisdokument
• ggf. Nachweis der Staatsbürgerschaft
• Kroatische persönliche Identifikationsnummer – OIB
• Wohnsitz oder Wohnsitzinformationen
• Vollmacht, wenn der Käufer durch eine andere Person vertreten wird
• Nachweis der Registrierung eines vorübergehenden Wohnsitzes, wenn eine Sonderregelung dies erfordert
• Dokumentation über die Herkunft der Mittel und die Finanzierung des Kaufs

Juristische Person

Bei komplexen Eigentümerstrukturen wird die Dokumentation für jede relevante Ebene der Eigentümerkette erfasst.

• aktueller Auszug aus dem entsprechenden Register
• Gründungsurkunde oder Gesellschaftsvertrag, sofern dies zur Prüfung der Vertretungsbefugnis erforderlich ist
• Daten zu vertretungsberechtigten Personen
• gegebenenfalls die Entscheidung der zuständigen Behörde über den Kauf
• Kroatisches OIB
• Dokumentation der Eigentumsverhältnisse bis hin zu den wirtschaftlich Berechtigten
• Identifikationsdaten von Vertretern und wirtschaftlich Berechtigten
• Dokumentation über die Herkunft der Mittel und die Finanzierung
• entsprechende Vollmacht

Übersetzung, Beglaubigung und Vollmacht

Ausländische Dokumente, die vor kroatischen Behörden verwendet werden, werden in der Regel von einem ermächtigten Gerichtsdolmetscher ins Kroatische übersetzt.

Abhängig vom ausstellenden Land, der Art des Dokuments und den internationalen Regeln kann eine Apostille, eine vollständige Legalisierung oder eine andere Form der Beglaubigung erforderlich sein. Die Regelung sollte vor der Ausstellung des Dokuments überprüft werden.

Die Vollmacht sollte auf die vom Vertreter durchzuführenden Handlungen zugeschnitten sein. Hierzu können Verhandlungen, die Abwicklung von Verträgen, die Einreichung von Zustimmungsanträgen, Zahlungs-, Übergabe- und Grundbuchverfahren gehören.

Immobiliendokumentation

Die Unterlagen werden untereinander geprüft und mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie abgeglichen.

• aktueller Grundbuchauszug und Katasterdaten
• das Dokument, auf dessen Grundlage der Verkäufer die Immobilie erworben hat
• Bau- und Nutzungsgenehmigung oder andere Beweise für die Rechtmäßigkeit
• Grundriss, wenn es um einen besonderen Teil des Gebäudes geht
• Energieausweis, sofern vorgeschrieben
• Informationen zu Mietverträgen, Pachten, Belastungen, Streitigkeiten und Verwaltungsverfahren
• Dokumentation für die Aufhebung einer Hypothek oder einer anderen Belastung
• Dokumente im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht oder einer Sonderregelung

Grunderwerbsteuer

Wenn für die Transaktion keine Mehrwertsteuer berechnet wird, zahlt der Käufer im Allgemeinen eine Immobilientransaktionssteuer in Höhe von 3 % des Marktwerts der Immobilie.

Der Notar reicht den Vertrag beim Finanzamt ein. In anderen Fällen meldet der Steuerpflichtige die Transaktion innerhalb der vorgeschriebenen Frist. Die Steuerverwaltung kann einen anderen Marktwert als den im Vertrag genannten Preis ermitteln.

MwSt

Die Mehrwertsteuer kann unter anderem auf die Lieferung von Baugrundstücken sowie Neubauten und Gebäuden erhoben werden, bei denen seit der ersten Belegung oder Nutzung nicht mehr als zwei Jahre vergangen sind, wenn der Verkäufer als Steuerzahler auftritt.

Bei der Berechnung der Mehrwertsteuer auf die Transaktion wird in der Regel keine Immobilientransaktionssteuer für dieselbe Transaktion gezahlt. Die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs beim Kauf über eine Firma hängt vom wirtschaftlichen Zweck der Immobilie und der steuerlichen Stellung des Käufers ab.

Sonstige Kosten

Der Käufer zahlt die Vermittlungsgebühr, wenn er mit dem Vermittler einen entsprechenden Vertrag abgeschlossen hat.

Nach dem Kauf können jährliche Grundsteuer, Versorgungsgebühr, gemeinsame Rücklage und andere örtliche oder reguläre Gebühren anfallen. Ihre Höhe hängt von der Immobilie, der Art der Nutzung und der Entscheidung der zuständigen kommunalen Selbstverwaltungseinheit ab.

• juristische Dienstleistungen und rechtliche Überprüfung
• Notarkosten und Gerichtsgebühren
• Beglaubigte Übersetzungen und Beglaubigung von Dokumenten
• geodätische, architektonische und technische Prüfungen
• Bewertung, Bankgebühren und Finanzierungskosten
• Maklergebühr, Versicherung und Übergabekosten

Der Kaufpreis wird in der Regel in Euro vereinbart und bezahlt. Der Vertrag sollte den Gesamtpreis, die Beträge und Bedingungen der einzelnen Zahlungen, das Konto des Empfängers, die Bedingungen für die Freigabe von Geldern, die Folgen einer Verzögerung sowie das Verhältnis der Zahlung zur Besitzübergabe und der Erteilung einer Registrierungserlaubnis (tabularna izjava) festlegen.

Bei mehrstufiger Zahlung sollte jede Zahlung mit einem eindeutigen Ereignis verbunden sein, beispielsweise der Erteilung einer Genehmigung, der Aufhebung einer Hypothek, der Übergabe einer Eintragungsbewilligung (tabularna izjava) oder der Übergabe.

Hypothek, Finanzierungsquelle und Kredit

Besteht eine Hypothek auf die Immobilie, kann ein Teil des Preises direkt an den Gläubiger gezahlt werden, um die Schulden zu begleichen und eine Aufhebungserklärung abzugeben. Die Zahlungsreihenfolge, die Kündigung der Hypothek und die Anmeldung des Käufers müssen genau abgestimmt werden.

Banken und andere Verpflichtete überprüfen den Kunden, den wirtschaftlich Berechtigten und die Geldquelle. Der Käufer sollte rechtzeitig Kontoauszüge, Darlehensverträge und Dokumente erstellen, die einen Verkauf anderer Immobilien, eine Erbschaft, eine Gewinnausschüttung oder eine andere Finanzierungsquelle belegen.

Bei der Inanspruchnahme eines Darlehens müssen die Konditionen der Bank, die Immobilienbewertung, die Eintragung der Hypothek, die Zahlung des Preises und die Eigentumsübertragung abgestimmt werden. Die Vereinbarung sollte auch die Folgen einer Verweigerung der Finanzierung regeln.

Vorvertrag und Kaufvertrag

Von einem Vorvertrag spricht man, wenn sich die Parteien verpflichten, den Hauptvertrag abzuschließen, nachdem bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Es sollte die wesentlichen Bedingungen der künftigen Vereinbarung, Fristen, Zahlungsmittel, erforderliche Dokumente und die Folgen eines Verstoßes regeln.

Der Kaufvertrag sollte die Parteien, den Kaufgegenstand, den Kaufpreis, die Zahlungsweise, den Stand der Belastungen, die Zusicherungen des Verkäufers, die Übergabe, die Kostenverteilung, die Eintragungsbewilligung (tabularna izjava) sowie die Folgen einer Pflichtverletzung und einer Vertragsbeendigung genau regeln.

Bei einem zweisprachigen Vertrag sollte die maßgebende Sprachfassung festgelegt und die terminologische Konsistenz beider Texte sichergestellt werden.

Eintragungsbewilligung (tabularna izjava) und Grundbucheintrag

Die Eintragungsbewilligung (tabularna izjava) enthält die ausdrückliche Erlaubnis des Verkäufers, dass der Käufer als Eigentümer eingetragen werden darf. Es kann ein integraler Bestandteil des Vertrages oder ein gesondertes Dokument sein, das nach Zahlung des Preises und Erfüllung anderer Bedingungen ausgestellt wird.

Der Käufer erwirbt das Eigentum durch Eintragung ins Grundbuch. Vertragsunterzeichnung, Kaufpreiszahlung und Inbesitznahme sind getrennte Phasen der Transaktion.

Der Grundbuchantrag wird elektronisch durch einen Rechtsanwalt oder Notar eingereicht. Die Priorität wird durch den Eingang des Antrags bestimmt, daher sollte dieser eingereicht werden, sobald die Voraussetzungen erfüllt sind.

Vor der Zahlung und Einreichung des Vorschlags wird ein frischer Grundbuchauszug geprüft. Erfüllt das Dokument noch nicht alle Voraussetzungen für die Registrierung, kann durch die Vorregistrierung die Prioritätsreihenfolge mit einer späteren Begründung vorübergehend geschützt werden.

Aushändigen

Es ist wünschenswert, dem Übergabeprotokoll Fotos und eine Liste der in der Immobilie verbliebenen Mobilien beizufügen.

• Lieferdatum und Zustand der Immobilie
• Liste der Schlüssel, Geräte und Ausrüstung
• Zählerstände
• bekannte Schäden oder Mängel
• eingereichte Dokumentation
• Status der Nebenkosten und anderer Gebühren
• Vereinbarung über die Übertragung von Verträgen mit Lieferanten

Der neue Eigentümer eines besonderen Gebäudeteils informiert den Vertreter des Miteigentümers innerhalb der gesetzlichen Frist über den Eigentümerwechsel.

Der Besitz einer Immobilie an sich gibt einem ausländischen Staatsbürger nicht das Recht, sich in Kroatien aufzuhalten oder zu arbeiten. Der Aufenthaltsstatus richtet sich nach den ausländerrechtlichen Bestimmungen, abhängig von der Staatsangehörigkeit und dem Aufenthaltszweck.

Ein langfristiger Mietvertrag erfordert eine entsprechende Vereinbarung, steuerliche Behandlung und Einkommenserklärung. Kurzfristige Touristenunterkünfte müssen den Gastfreundschafts-, Gebäudemanagement-, Kategorisierungs- und örtlichen Vorschriften entsprechen.

Anpassung, Umbau, Erweiterung und Nutzungsänderung können ein Projekt, die Zustimmung des Miteigentümers, Erhaltungsbedingungen oder eine entsprechende Bauverordnung erfordern. Der Umfang des zulässigen Eingriffs sollte vor Beginn der Arbeiten festgelegt werden.

• Überprüfen Sie den ausgefüllten Grundbucheintrag und laden Sie den endgültigen Bescheid herunter
• Versorgungskonten übertragen
• Benachrichtigen Sie den Vertreter des Miteigentümers und den Hausverwalter
• eine Immobilienversicherung abschließen
• Überprüfen Sie Steuern und lokale Verpflichtungen
• Bewahren Sie den Vertrag, die Zahlungsbelege und die Immobiliendokumentation auf

Abschließende Checkliste

1. Bestätigen Sie den Status des Käufers und das geltende Erwerbsregime
2. Überprüfen Sie die Gegenseitigkeit und die Notwendigkeit einer Genehmigung
3. Überprüfen Sie die Eigentumsrechte und die Verkaufsbefugnis des Verkäufers
4. Belastungen, anhängige Anträge, Streitigkeiten und Rechte Dritter erkennen
5. Vergleichen Sie Kataster, Grundbuch und reale Situation
6. Überprüfen Sie die Rechtmäßigkeit des Gebäudes und den zulässigen Zweck
7. eine besondere Rechtsordnung für Immobilien einführen
8. Bestimmen Sie die steuerliche Behandlung und die Gesamtkosten
9. Dokumentieren Sie die Herkunft der Mittel und die Art der Finanzierung
10. Harmonisieren Sie die Zahlungs-, Übergabe- und Anmeldebedingungen