Kupnja nekretnine u Hrvatskoj za strane državljane i pravne osobe

Prvi korak jest utvrditi pravni status kupca. Za fizičku osobu mjerodavno je državljanstvo. Ako kupac ima više državljanstava, svako od njih može utjecati na režim stjecanja. Osoba koja ima hrvatsko državljanstvo nekretninu stječe kao hrvatski državljanin.

Kod pravne osobe polazi se od države njezina registriranog sjedišta. Potrebno je provjeriti i pravni oblik, ovlasti za zastupanje, vlasničku strukturu te osobe koje društvo u konačnici posjeduju ili kontroliraju.

Četiri osnovne skupine kupaca

Nakon statusa kupca utvrđuje se pravni status nekretnine. Zemljišnoknjižna oznaka, katastarska uporaba, prostorni plan i stvarno stanje mogu upućivati na različita pravna pitanja, pa se provjera provodi kroz sve relevantne evidencije i isprave.

1. hrvatski državljani i pravne osobe sa sjedištem u Hrvatskoj
2. državljani i pravne osobe iz Europske unije i drugih država EGP-a
3. švicarski državljani i pravne osobe sa sjedištem u Švicarskoj
4. državljani i pravne osobe iz ostalih država

Europska unija i EGP

Državljani i pravne osobe iz država članica Europske unije te Islanda, Lihtenštajna i Norveške u pravilu stječu nekretnine pod uvjetima koji vrijede za hrvatske državljane i domaće pravne osobe. Za takvo stjecanje suglasnost ministra nadležnog za poslove pravosuđa u pravilu nije potrebna.

Jednaki režim stjecanja obuhvaća stanove, kuće, poslovne prostore i građevinsko zemljište. Posebna pravila povezana sa statusom nekretnine vrijede za sve kupce, uključujući nekretnine obuhvaćene zaštitom kulturnih dobara, prirode, pomorskog dobra ili drugim posebnim režimom.

Prijelazno ograničenje za stjecanje privatnog poljoprivrednog zemljišta za kupce iz EU-a i EGP-a isteklo je 30. lipnja 2023. Od 1. srpnja 2023. na njih se primjenjuje načelo jednakog postupanja, uz opća pravila o zaštiti, uporabi i raspolaganju poljoprivrednim zemljištem.

Švicarski državljani

Švicarski državljani mogu stjecati nekretnine pod uvjetima koji u pravilu odgovaraju uvjetima za hrvatske državljane. Pri podnošenju prijedloga za uknjižbu vlasništva prilažu potvrdu o prijavi privremenog boravka u Hrvatskoj.

Za poljoprivredno zemljište i druge nekretnine pod posebnim režimom provodi se zasebna provjera.

Švicarske pravne osobe

Za pravne osobe sa sjedištem u Švicarskoj režim ovisi o svrsi kupnje i ukupnim okolnostima transakcije. Stjecanje nekretnine koja služi kao stalna poslovna jedinica može se provesti bez suglasnosti u slučajevima predviđenima bilateralnim pravilima.

Suglasnost može biti potrebna kod stjecanja stambenih nekretnina, određenih posrednih stjecanja te ulaganja preko društava koja služe držanju nekretnine. Zbog toga svaku kupnju švicarske pravne osobe treba analizirati prije sklapanja ugovora.

Za državljane i pravne osobe iz država izvan EU-a, EGP-a i Švicarske stjecanje vlasništva u pravilu zahtijeva postojanje uzajamnosti, suglasnost ministra nadležnog za poslove pravosuđa, pravno valjanu osnovu stjecanja i nekretninu koju strani kupac prema hrvatskom pravu smije steći.

Uzajamnost znači da hrvatski državljani u državi kupca mogu stjecati odgovarajuće nekretnine pod usporedivim uvjetima. Sadržaj uzajamnosti razlikuje se među državama, a ponekad i među njihovim saveznim jedinicama.

Mjerodavne su aktualne službene informacije Ministarstva. Državljanstvo, prebivalište, vrsta nekretnine, njezina namjena i način stjecanja mogu utjecati na rezultat provjere.

Postupak davanja suglasnosti

Postupak se vodi kao upravni postupak. Zahtjev može podnijeti kupac ili prodavatelj, a prilažu se ugovor, dokaz vlasništva prodavatelja, podaci o nekretnini, dokaz o statusu kupca i ostala propisana dokumentacija.

Suglasnost se odnosi na konkretnog stjecatelja, konkretnu nekretninu i određeni pravni posao. Promjena kupca, nekretnine ili bitnih elemenata ugovora može zahtijevati novi postupak.

Ugovor sklopljen bez potrebne suglasnosti nema predviđeni vlasničkopravni učinak, a zakon za stjecanje protivno propisanim pretpostavkama predviđa ništetnost. Zato ugovornu strukturu i rokove treba prilagoditi trajanju upravnog postupka.

Kupcu iz treće države za podnošenje zahtjeva treba pravna osnova stjecanja, najčešće kupoprodajni ugovor. Istodobno, provedba transakcije ovisi o ishođenju suglasnosti. Taj se odnos uređuje ugovornim odredbama.

• obveza plaćanja cijele cijene dospijeva nakon suglasnosti
• dio cijene ima funkciju kapare ili predujma
• preostala cijena ostaje na posebnom računu do ispunjenja uvjeta
• prodavatelj izdaje tabularnu izjavu nakon primitka cijene i suglasnosti
• stranke imaju pravo raskinuti ugovor ako suglasnost bude odbijena
• prodavatelj vraća primljeni iznos u ugovorenom roku
• prodavatelj održava nekretninu i suzdržava se od novih raspolaganja tijekom postupka
• kupac preuzima posjed nakon ispunjenja jasno određenih uvjeta

Kapara, predujam i rezervacijska naknada imaju različite pravne učinke. Ugovor treba precizno odrediti prirodu svake uplate i posljedice odustanka, odbijanja suglasnosti ili povrede ugovora.

Rokove treba postaviti realno. Trajanje postupka ovisi o urednosti zahtjeva, potrebi dopune dokumentacije, provjeri uzajamnosti i drugim okolnostima.

Zemljišnoknjižna zaštita kupca uređuje se u skladu s konkretnom transakcijom. Ovisno o sadržaju ugovora i dostupnim ispravama, mogu se razmotriti predbilježba, zabilježba ili drugo primjereno osiguranje položaja kupca.

Poljoprivredno zemljište

Kod poljoprivrednog zemljišta treba utvrditi vlasništvo, položaj unutar ili izvan građevinskog područja, katastarsku i zemljišnoknjižnu evidenciju, prostornoplansku namjenu, postojeće zakupe i posebne uvjete za kupca.

Kupci iz EU-a i EGP-a od 1. srpnja 2023. mogu stjecati privatno poljoprivredno zemljište prema pravilima jednakog postupanja. Za švicarske kupce i kupce iz trećih država mjerodavni su posebni propisi i međunarodni režim koji se primjenjuje na konkretnu osobu.

Poljoprivredno zemljište u vlasništvu države podliježe posebnom sustavu raspolaganja i uobičajeno se koristi putem zakupa i drugih zakonom predviđenih modela.

Pomorsko dobro

Pomorsko dobro opće je dobro od interesa za Republiku Hrvatsku i ne može biti predmet privatnog vlasništva.

Kod obalnih nekretnina treba provjeriti utvrđenu ili predloženu granicu pomorskog dobra, službene postupke i položaj građevina, pristupa i pripadajućeg zemljišta. Gospodarsko korištenje pomorskog dobra ostvaruje se kroz koncesiju, dozvolu ili drugi zakonom propisan naslov.

Šume i šumsko zemljište

Šume i šumsko zemljište imaju poseban režim zaštite i gospodarenja. Prije kupnje treba utvrditi vlasništvo, namjenu, obuhvat šumskogospodarskog područja i ograničenja korištenja.

Državne šume podliježu zasebnom režimu. Kod privatnih šuma vlasništvo prati obveze gospodarenja, zaštite i dopuštenog korištenja.

Kulturna dobra, zaštićena priroda i druga ograničenja

Nekretnina može biti pojedinačno zaštićeno kulturno dobro ili dio zaštićene kulturno-povijesne cjeline. Takav status može uključivati pravo prvokupa, posebne uvjete održavanja te obvezu pribavljanja odobrenja za zahvate.

Položaj u nacionalnom parku, parku prirode, ekološkoj mreži ili drugom zaštićenom području može ograničiti građenje, uporabu i izvođenje zahvata.

Dodatna ograničenja mogu proizlaziti iz statusa javnog vodnog dobra, javnih cesta, infrastrukturnih koridora, koncesija, izvlaštenja i posebnih pravila za pojedina otočna ili pogranična područja.

Strani ulagatelj može osnovati ili koristiti trgovačko društvo sa sjedištem u Hrvatskoj koje zatim kupuje nekretninu. Prema općem vlasničkopravnom režimu takvo je društvo domaća pravna osoba, neovisno o državljanstvu njegovih članova.

Vlasnik nekretnine postaje društvo. Ulagatelj svoja prava ostvaruje posredno, kroz članstvo i upravljanje društvom.

Kada ovaj model može biti prikladan

Kod nekretnine namijenjene pretežito privatnom stanovanju neposredno vlasništvo često predstavlja jednostavnije rješenje. Društvo donosi troškove osnivanja, računovodstva, izvještavanja, upravljanja i prestanka, čak i kada ostvaruje malo prihoda.

• investicijski i građevinski projekti
• turistička ili druga gospodarska djelatnost
• upravljanje većim brojem nekretnina
• zajednička ulaganja
• poslovno financiranje
• kasniji prijenos projekta prodajom poslovnih udjela

Rizici i posebne provjere

Posebni režimi prate nekretninu i kada je kupac hrvatsko društvo. Pomorsko dobro, kulturna dobra, šume, prostornoplanska ograničenja i druga pravila zadržavaju isti status.

Ako ulagatelj kupuje poslovne udjele u društvu koje već posjeduje nekretninu, predmet transakcije postaje cijelo društvo. Provjera tada obuhvaća njegove ugovore, obveze, poreze, sporove, zaposlenike, financiranje i moguće izvanbilančne rizike.

Kod švicarske kontrole hrvatskog društva i kod određenih nekretninskih društava posebne bilateralne odredbe mogu zahtijevati dodatnu analizu. Ulaganja iz trećih država u strateške djelatnosti mogu podlijegati i provjeri stranih ulaganja.

Fizička osoba

Bračni ili partnerski status treba razjasniti prije ugovaranja kupca i suvlasničkih omjera, osobito kada se kupnja financira zajedničkim sredstvima.

• važeća putovnica ili druga identifikacijska isprava
• dokaz o državljanstvu, kada je potreban
• hrvatski osobni identifikacijski broj — OIB
• podaci o prebivalištu ili boravištu
• punomoć, ako kupca zastupa druga osoba
• dokaz o prijavi privremenog boravka kada ga zahtijeva poseban režim
• dokumentacija o izvoru sredstava i financiranju kupnje

Pravna osoba

Kod složenih vlasničkih struktura dokumentacija se prikuplja za svaku relevantnu razinu vlasničkog lanca.

• aktualni izvadak iz odgovarajućeg registra
• osnivački akt ili statut kada je potreban za provjeru ovlasti
• podaci o osobama ovlaštenima za zastupanje
• odluka nadležnog tijela o kupnji, kada je potrebna
• hrvatski OIB
• prikaz vlasničke strukture do stvarnih vlasnika
• identifikacijski podaci zastupnika i stvarnih vlasnika
• dokumentacija o izvoru sredstava i financiranju
• odgovarajuća punomoć

Prijevod, nadovjera i punomoć

Strane isprave koje se koriste pred hrvatskim tijelima u pravilu se prevode na hrvatski jezik po ovlaštenom sudskom tumaču.

Ovisno o državi izdavanja, vrsti isprave i međunarodnim pravilima, može biti potrebna potvrda apostille, puna legalizacija ili drugi oblik nadovjere. Režim treba provjeriti prije izdavanja dokumenta.

Punomoć se prilagođava radnjama koje punomoćnik treba poduzeti. Može obuhvaćati pregovore, sklapanje ugovora, podnošenje zahtjeva za suglasnost, plaćanje, primopredaju i zemljišnoknjižni postupak.

Dokumentacija nekretnine

Dokumenti se provjeravaju međusobno i uspoređuju sa stvarnim stanjem nekretnine.

• aktualni zemljišnoknjižni izvadak i katastarski podaci
• isprava na temelju koje je prodavatelj stekao nekretninu
• građevinska i uporabna dozvola ili drugi dokaz zakonitosti
• etažni elaborat, kada je riječ o posebnom dijelu zgrade
• energetski certifikat kada je propisan
• podaci o najmovima, zakupima, teretima, sporovima i upravnim postupcima
• dokumentacija za brisanje hipoteke ili drugog tereta
• isprave povezane s pravom prvokupa ili posebnim režimom

Porez na promet nekretnina

Kada se na promet ne obračunava PDV, kupac u pravilu plaća porez na promet nekretnina po stopi od 3 % tržišne vrijednosti nekretnine.

Javni bilježnik dostavlja ugovor Poreznoj upravi. U drugim slučajevima porezni obveznik prijavljuje promet u propisanom roku. Porezna uprava može utvrditi tržišnu vrijednost različitu od cijene navedene u ugovoru.

PDV

PDV se može primjenjivati, među ostalim, na isporuku građevinskog zemljišta i novih građevina te građevina kod kojih od prvog nastanjenja ili korištenja nije proteklo više od dvije godine, kada prodavatelj djeluje kao porezni obveznik.

Kada se na transakciju obračunava PDV, na isti se promet u pravilu ne plaća porez na promet nekretnina. Mogućnost odbitka pretporeza kod kupnje preko društva ovisi o poslovnoj namjeni nekretnine i poreznom statusu kupca.

Ostali troškovi

Kupac plaća posredničku naknadu kada je s posrednikom sklopio odgovarajući ugovor.

Nakon kupnje mogu se primjenjivati godišnji porez na nekretnine, komunalna naknada, zajednička pričuva i drugi lokalni ili redovni troškovi. Njihova visina ovisi o nekretnini, načinu korištenja i odluci nadležne jedinice lokalne samouprave.

• odvjetničke usluge i pravna provjera
• javnobilježnički troškovi i sudske pristojbe
• ovlašteni prijevodi i nadovjera isprava
• geodetske, arhitektonske i tehničke provjere
• procjena vrijednosti, bankovni troškovi i troškovi financiranja
• posrednička naknada, osiguranje i troškovi primopredaje

Kupoprodajna cijena najčešće se ugovara i plaća u eurima. Ugovor treba odrediti ukupnu cijenu, iznose i rokove pojedinih uplata, račun primatelja, uvjete za oslobađanje sredstava, posljedice zakašnjenja te odnos plaćanja prema predaji posjeda i izdavanju tabularne izjave.

Kod plaćanja u više faza svaku uplatu treba povezati s jasnim događajem, primjerice izdavanjem suglasnosti, brisanjem hipoteke, dostavom tabularne izjave ili primopredajom.

Hipoteka, izvor sredstava i kredit

Ako na nekretnini postoji hipoteka, dio cijene može se izravno uplatiti vjerovniku radi zatvaranja duga i izdavanja brisovnog očitovanja. Redoslijed plaćanja, brisanja hipoteke i upisa kupca mora biti precizno usklađen.

Banke i drugi obveznici provode provjere stranke, stvarnog vlasnika i izvora sredstava. Kupac treba pravodobno pripremiti bankovne izvode, ugovore o kreditu, isprave o prodaji druge imovine, nasljeđivanju, dobiti ili drugom izvoru novca.

Kod financiranja kreditom treba uskladiti uvjete banke, procjenu nekretnine, upis hipoteke, isplatu cijene i prijenos vlasništva. Ugovor također treba urediti posljedice izostanka odobrenja kredita.

Predugovor i kupoprodajni ugovor

Predugovor se koristi kada stranke žele preuzeti obvezu sklapanja glavnog ugovora nakon ispunjenja određenih uvjeta. Njime se uređuju bitni sastojci budućeg ugovora, rokovi, kapara, dokumentacija i posljedice povrede.

Kupoprodajni ugovor treba precizno odrediti stranke, nekretninu, pripatke, cijenu, način plaćanja, stanje tereta, jamstva prodavatelja, primopredaju, raspodjelu troškova, tabularnu izjavu te posljedice povrede i raskida.

Kod dvojezičnog ugovora treba odrediti mjerodavnu jezičnu verziju i osigurati terminološku podudarnost obaju tekstova.

Tabularna izjava i zemljišnoknjižni upis

Tabularna izjava sadrži izričito dopuštenje prodavatelja da se kupac upiše kao vlasnik. Može biti sastavni dio ugovora ili zasebna isprava izdana nakon plaćanja cijene i ispunjenja drugih uvjeta.

Kupac stječe vlasništvo uknjižbom u zemljišnu knjigu. Potpisivanje ugovora, plaćanje cijene i preuzimanje posjeda predstavljaju zasebne faze transakcije.

Prijedlog za upis podnosi se elektronički preko odvjetnika ili javnog bilježnika. Prvenstveni red određuje se prema trenutku zaprimanja prijedloga, pa ga treba podnijeti odmah nakon ispunjenja uvjeta.

Prije isplate i podnošenja prijedloga provjerava se svjež zemljišnoknjižni izvadak. Ako isprava još ne ispunjava sve uvjete za uknjižbu, predbilježba može privremeno zaštititi prvenstveni red uz kasnije opravdanje.

Primopredaja

Poželjno je primopredajnom zapisniku priložiti fotografije i popis pokretnina koje ostaju u nekretnini.

• datum predaje i stanje nekretnine
• popis ključeva, uređaja i opreme
• očitanja brojila
• poznata oštećenja ili nedostaci
• predana dokumentacija
• stanje režijskih obveza
• dogovor o prijenosu ugovora s dobavljačima

Novi vlasnik posebnog dijela zgrade obavještava predstavnika suvlasnika o promjeni vlasništva u zakonskom roku.

Vlasništvo nekretnine samo po sebi ne daje stranom državljaninu pravo boravka ili rada u Hrvatskoj. Boravišni status uređuje se prema propisima o strancima, ovisno o državljanstvu i svrsi boravka.

Za dugoročni najam potrebno je pravilno urediti ugovor, porezni tretman i prijavu prihoda. Kratkoročni turistički smještaj zahtijeva ispunjavanje uvjeta iz propisa o ugostiteljskoj djelatnosti, upravljanju zgradama, kategorizaciji i lokalnim ograničenjima.

Adaptacija, rekonstrukcija, dogradnja i promjena namjene mogu zahtijevati projekt, suglasnost suvlasnika, konzervatorske uvjete ili odgovarajući akt za građenje. Opseg dopuštenog zahvata treba utvrditi prije početka radova.

• provjeriti provedeni zemljišnoknjižni upis i preuzeti konačno rješenje
• prenijeti režijske račune
• obavijestiti predstavnika suvlasnika i upravitelja zgrade
• urediti osiguranje nekretnine
• provjeriti porezne i lokalne obveze
• čuvati ugovor, potvrde o plaćanju i dokumentaciju nekretnine

Završna kontrolna lista

1. potvrditi status kupca i primjenjivi režim stjecanja
2. provjeriti uzajamnost i potrebu suglasnosti
3. provjeriti vlasništvo prodavatelja i ovlasti za prodaju
4. utvrditi terete, plombe, sporove i prava trećih osoba
5. usporediti katastarsko, zemljišnoknjižno i stvarno stanje
6. provjeriti zakonitost građevine i dopuštenu namjenu
7. utvrditi poseban pravni režim nekretnine
8. odrediti porezni tretman i ukupne troškove
9. dokumentirati izvor sredstava i način financiranja
10. uskladiti uvjete plaćanja, primopredaje i uknjižbe