Acquisto di immobili in Croazia

Prima di negoziare il prezzo finale, è necessario determinare se la proprietà può essere acquisita in sicurezza e utilizzata per lo scopo per cui viene acquistata. L'immobile può essere regolarmente registrato, ma comunque inidoneo alla costruzione, alla ricostruzione, all'affitto o allo svolgimento di una determinata attività prevista.

L'oggetto dell'acquisto deve essere identificato con precisione in base ai dati del registro fondiario e del catasto. Nel caso di appartamenti e locali commerciali occorre verificare quale unità immobiliare autonoma costituisca l'oggetto della vendita e se vi siano compresi un posto auto, un ripostiglio, un terrazzo, un giardino o altre pertinenze.

L'ambito della verifica dipende dal tipo di immobile e dalle intenzioni dell'acquirente. L'acquisto di un appartamento, di una struttura turistica, di un terreno edificabile o di un immobile destinato allo sviluppo di un progetto di investimento richiede diverse verifiche legali e tecniche.

Qualsiasi problema dovrebbe essere identificato prima di assumere un obbligo vincolante. Le parti possono quindi determinare se il venditore deve risolvere il problema in anticipo, se può essere risolto dopo la firma o se deve riflettersi nel prezzo e in altri termini contrattuali.

Il primo passo della verifica giuridica consiste nell’accertare chi sia il proprietario e se la persona che negozia la vendita sia autorizzata a disporre dell’immobile. I dati del venditore vanno confrontati con l’estratto dei libri fondiari e con i suoi documenti di identità.

Se l'immobile è in comproprietà, ciascun comproprietario può disporre autonomamente della sua parte di comproprietà. Per la vendita dell'intero immobile è di norma necessaria la partecipazione di tutti i comproprietari. Occorre inoltre verificare i rapporti per i quali la disposizione può dipendere dal consenso del coniuge o di altra persona.

Quando il venditore è una persona giuridica

• esistenza e personalità giuridica del venditore
• persone autorizzate alla rappresentanza e modalità di rappresentanza
• restrizioni interne e decisioni necessarie dell'organo della persona giuridica
• fallimento, procedure prefallimentari (predstečaj), liquidazione o altre procedure che incidono sulla cessione di beni

Procure e catena di proprietà fuori registro

Se il venditore è rappresentato mediante procura, questa deve essere valida, redatta nella forma richiesta e sufficientemente specifica. Deve autorizzare espressamente la vendita dell’immobile indicato, la determinazione del prezzo, l’incasso delle somme ove previsto e il rilascio dei documenti necessari per l’iscrizione del diritto di proprietà.

Se il venditore non risulta ancora iscritto come proprietario, prima di concludere il contratto occorre dimostrare la continuità dei trasferimenti dal proprietario iscritto al venditore e disporre dei documenti necessari per l’iscrizione dell’acquirente.

Ulteriori consensi o approvazioni possono essere richiesti quando l'immobile viene alienato da un minore, da una persona sotto tutela, da una comunità di eredi, da una massa fallimentare o da una persona le cui disposizioni sono disciplinate da norme speciali.

Il registro fondiario e il catasto contengono informazioni diverse sugli immobili. Il registro fondiario documenta principalmente la situazione giuridica, mentre il catasto riporta l'ubicazione, la forma, la superficie, la destinazione d'uso e gli edifici censiti. Di norma i soli dati catastali non provano la proprietà.

Cosa confrontare

Le differenze tra registro fondiario, catasto e stato di fatto possono ostacolare l'iscrizione della proprietà, il finanziamento, la costituzione della proprietà delle singole unità (etažiranje), il rilascio di permessi o una futura vendita.

Nel caso di appartamenti e locali commerciali occorre verificare se l'unità autonoma sia regolarmente iscritta e se la descrizione, la superficie e la quota di proprietà corrispondano allo stato di fatto. Se la proprietà delle singole unità non è stata costituita (etažiranje), occorre esaminare anche i rapporti tra i comproprietari e i documenti sui quali si fonda l'uso esclusivo dei locali.

• comune catastale e numero del lotto
• area, forma del terreno, indirizzo e modalità d'uso
• dati sugli edifici censiti
• corrispondenza tra dati tavolari e catastali
• condizione riscontrata sul campo

Impegni, domande pendenti e occupanti effettivi

L'esistenza di gravami viene talvolta risolta nell'ambito dell'operazione. Ad esempio, la cancellazione dell'ipoteca dovrebbe essere concordata preventivamente con il creditore e regolamentata con precisione nel contratto.

La verifica riguarda anche le persone che effettivamente utilizzano l'immobile, come ad esempio un inquilino, un locatario commerciale o un membro della famiglia del venditore. Lo stato attuale deve essere nuovamente verificato immediatamente prima della firma, del pagamento sostanziale e della presentazione della domanda al registro fondiario.

• ipoteche e altri vincoli
• servitù, oneri reali e diritti edificatori
• divieti di alienazione o di gravame
• atti di esecuzioni, contenziosi, provvedimenti temporanei o espropri
• diritti di primo acquisto, noleggio o locazione
• annotazioni delle domande catastali pendenti (plomba)

L'iscrizione di un edificio nel catasto o nel registro fondiario non prova, da sola, che l'edificio sia stato costruito legittimamente e possa essere destinato all'uso previsto.

Per un edificio esistente è necessario determinare l'atto giuridico in base al quale è stato costruito e autorizzato all'uso. A seconda dell'età e dello stato dell'edificio, il documento rilevante può essere un permesso di costruzione, un permesso d’uso, una decisione sullo stato di costruzione o un altro atto riconosciuto dalla legge come avente effetto equivalente.

Per un edificio costruito prima del 15 febbraio 1968, l'epoca di costruzione e il corrispondente status sono determinati dal permesso d’uso rilasciato per tale edificio, o da un documento precedentemente rilasciato al quale la legge riconosce effetto adeguato.

Confronto della documentazione con la situazione reale

Nel caso di un appartamento o di un locale commerciale occorre accertare se al progetto approvato, all'atto d'uso, alla planimetria e alla descrizione catastale corrisponde una specifica parte separata.

La non conformità può pregiudicare l'uso, la ricostruzione, il prestito, l'assicurazione, i condomini e le vendite future. Se la documentazione non è completa, le modalità, i termini e i costi per eliminare la carenza dovranno essere determinati prima dell'acquisto.

• aggiunta o aggiornamento
• chiudere il balcone, la loggia o il terrazzo
• ristrutturazione della soffitta, cantina o garage
• accorpamento o frazionamento di appartamenti e locali commerciali
• cambio di scopo
• piscina, edificio ausiliario o invasione delle parti comuni dell'edificio

Prima dell'acquisto è necessario verificare se la planimetria valida consente l'utilizzo dell'immobile nel modo previsto dall'acquirente. Ciò è importante quando si acquista un terreno, ma anche quando si pianifica una ricostruzione, un ampliamento, un cambio d'uso o lo svolgimento di una determinata attività in un edificio esistente.

L'ubicazione all'interno dell'area di costruzione è solo l'inizio dell'analisi. È necessario verificare la destinazione d'uso, l'abitato, l'obbligo di adottare un piano d'area ristretto, la tipologia e le dimensioni consentite dell'edificio, le condizioni del terreno edificabile, l'accesso stradale, le infrastrutture e i regimi di protezione speciale.

Nel caso di un edificio esistente, occorre verificare se l'attuale utilizzo dello spazio è consentito e se la modifica prevista può essere effettuata. L'effettivo utilizzo come appartamento, ufficio o struttura turistica non conferma di per sé la destinazione approvata.

Le informazioni sulla posizione forniscono una panoramica delle condizioni da piani territoriali validi. Per la valutazione di un progetto specifico è necessaria un'ulteriore analisi professionale.

Con il contratto preliminare le parti si impegnano a concludere successivamente il contratto principale, per cui la sua firma può avere gravi conseguenze giuridiche e finanziarie.

Il contratto preliminare dovrebbe specificare l'immobile, il prezzo, il termine per la conclusione del contratto principale e altre condizioni essenziali di acquisto. Se la verifica giuridica non viene completata, l'obbligo dell'acquirente dovrebbe essere collegato a presupposti chiaramente definiti.

• ordinata proprietà del venditore e rimozione degli oneri contrattuali
• consegna della documentazione di costruzione e di utilizzo
• conferma della possibilità di utilizzo previsto
• approvazione o consenso del credito richiesto da un acquirente straniero

Acconto, pagamento anticipato e prenotazione

Il pagamento anticipato è parte del prezzo pagato in anticipo. La caparra (kapara) dimostra che il contratto è stato concluso e garantisce l'adempimento. Il diritto di recesso con incameramento della caparra o con la restituzione del doppio di tale somma sussiste solo nel caso in cui la caparra sia pattuita anche come caparra di annullamento.

Nel caso di un contratto di prenotazione è determinante il suo contenuto: se crea un obbligo di acquisto, a chi viene pagato l'importo della prenotazione, se è incluso nel prezzo e a quali condizioni viene restituito.

La caparra o l'importo della prenotazione dovrebbero essere pagati solo dopo un esame di base del titolo, degli impegni e dell'identità del venditore. Se la revisione completa è ancora in corso, il diritto al rimborso dovrebbe essere collegato ai risultati chiaramente definiti di tale revisione.

Particolare attenzione va prestata alla sequenza del pagamento, della cancellazione dei gravami e dell’iscrizione del diritto di proprietà. Il consenso all’iscrizione (tabularna izjava) può essere incluso nel contratto o rilasciato separatamente dopo il pagamento; il contratto deve precisare quando l’acquirente può utilizzarlo.

• identità e autorità delle parti e una descrizione precisa dell'immobile e delle sue pertinenze
• prezzo di acquisto, termini e modalità di pagamento
• rimozione di ipoteche e altri gravami
• lo stato dell'immobile, il momento della consegna e la documentazione presentata dal venditore
• requisiti per l’iscrizione del diritto di proprietà e utilizzo del consenso all’iscrizione (tabularna izjava)
• conseguenze di ritardo, inadempimento e responsabilità per difetti legali e materiali

Acquisto di immobile in costruzione

Se l'acquirente paga una parte significativa del prezzo prima del completamento e della registrazione della proprietà, il contratto dovrebbe contenere una protezione proporzionata a questo rischio, inclusa la sorte dei pagamenti se il progetto non viene completato o l'investitore non fornisce la registrazione concordata.

• diritti degli investitori sul terreno, sulla concessione edilizia e sul progetto
• modo di determinare il futuro appartamento o spazio
• ipoteche esistenti e finanziamento del progetto
• termine ultimo per l'ultimazione dei lavori e rilascio del permesso di agibilità
• descrizione tecnica, metratura, dotazioni e standard di finitura
• pagamento rateale e conseguenze del ritardo o del mancato completamento
• fidejussioni, passaggi di proprietà, condomini e future iscrizioni di proprietà

Quando l'acquisto non è soggetto a IVA, l'acquirente è generalmente soggetto all'imposta sul trasferimento immobiliare con un'aliquota pari al 3% del valore di mercato. Per alcune consegne di nuovi edifici e terreni edificabili viene calcolata l'IVA, quindi è necessario verificare se è inclusa nel prezzo indicato.

Costi di transazione

• verifiche legali, redazione di contratti e azioni notarili
• procedura catastale e compenso intermediario
• traduzioni e certificazioni di documenti esteri
• controlli geodetici, architettonici e di altro tipo
• valutazioni bancarie, iscrizioni creditizie, assicurative e ipoteche

Prestito e mutuo esistente

Le condizioni di finanziamento dovrebbero essere verificate prima di assumere un impegno irrevocabile. L'approvazione della banca può dipendere dal valore stimato, dallo stato della documentazione e dalla capacità di iscrivere un'ipoteca. Il controllo della banca protegge la banca e differisce nella portata da un controllo legale indipendente degli interessi dell'acquirente.

Se l'immobile è gravato da un'ipoteca della banca del venditore, è necessario concordare in anticipo il metodo di chiusura del prestito esistente, l'emissione di una dichiarazione di cancellazione e la registrazione di una nuova ipoteca.

Per alcuni cittadini croati di età inferiore ai 45 anni è possibile ottenere il rimborso dell'imposta sulla vendita degli immobili o di parte dell'IVA pagata al momento dell'acquisto del primo immobile residenziale idoneo. Il diritto dipende dalle condizioni legali e dalla richiesta tempestiva.

Con la consegna il venditore consegna la proprietà all'acquirente. Il momento della consegna dovrebbe essere legato al pagamento del prezzo e all'adempimento di altri obblighi contrattuali.

Prima di prendere in consegna è opportuno verificare se l'immobile viene consegnato nello stato pattuito, libero da persone e cose e senza nuovi danni.

Registro di consegna

Con una proprietà nuova o ricostruita, è utile sottoporsi a un'ispezione professionale. Qualora vi siano opere significative incompiute si può prevedere di trattenere parte del prezzo fino al loro completamento.

• data e ora di consegna e descrizione dello stato dell'immobile
• elenco delle carenze e termini per la loro eliminazione
• letture dei contatori, chiavi e dispositivi di accesso
• elenco degli arredi, delle attrezzature e della documentazione presentata
• stato delle utenze e degli altri oneri

Il diritto di proprietà derivante dal contratto si acquista con l’iscrizione nei libri fondiari. L’iscrizione richiede un documento che identifichi correttamente le parti e l’immobile e contenga il consenso del venditore all’iscrizione dell’acquirente. La firma del venditore sul documento destinato all’iscrizione deve essere autenticata nella forma prescritta.

La proposta di registrazione viene presentata al tribunale del registro fondiario per via elettronica, tramite un notaio o un avvocato. Al momento della ricezione viene stabilito l'ordine di priorità, che può essere determinante qualora siano state presentate più proposte per lo stesso immobile.

Una volta presentata la domanda, viene inserita una annotazione della domanda pendente (plomba). L'acquirente deve seguire il procedimento fino all'attuazione della decisione e poi ottenere un nuovo estratto del registro fondiario.

Se il documento non soddisfa ancora tutti i requisiti per la registrazione definitiva, in alcuni casi la preregistrazione può mantenere l'ordine di priorità con successiva giustificazione.

L'acquisto si perfeziona quando l'acquirente viene regolarmente registrato, i gravami concordati vengono cancellati e il saldo catastale corrisponde al risultato previsto nel contratto.

Lista di controllo finale

1. controllare il diritto di proprietà, il proprietario, i libri fondiari, il catasto, le domande pendenti e i principali documenti edilizi prima di versare la caparra
2. prima del contratto, completare le verifiche legali e tecniche necessarie, determinare tasse, costi e finanziamenti
3. disciplinare la cancellazione dei gravami, il pagamento, la consegna, il consenso all’iscrizione (tabularna izjava) e l’iscrizione del diritto di proprietà
4. dopo la firma, presentare senza indugio la domanda tavolare e monitorare l’annotazione della domanda pendente (plomba)
5. effettuare i pagamenti concordati, liberare gli impegni e completare una consegna documentata
6. dopo l’iscrizione ottenere un nuovo estratto del registro fondiario