Immobilienkauf in Kroatien

Bevor der endgültige Preis ausgehandelt wird, muss festgestellt werden, ob die Immobilie sicher erworben und für den Zweck genutzt werden kann, für den sie gekauft wurde. Die Immobilie ist möglicherweise ordnungsgemäß registriert, aber dennoch für den geplanten Bau, Umbau, die Vermietung oder die Ausübung einer bestimmten Tätigkeit ungeeignet.

Der Kaufgegenstand muss anhand der Daten aus Grundbuch und Kataster genau identifiziert werden. Bei Wohnungen und Geschäftsräumen sollten Sie prüfen, was einen separaten Teil der Immobilie darstellt und ob ein Parkplatz, ein Abstellraum, eine Terrasse, ein Garten oder ein anderes Zubehör dazu gehört.

Der Umfang der Prüfung hängt von der Art der Immobilie und der Absicht des Käufers ab. Der Kauf einer Wohnung, einer touristischen Einrichtung, eines Baugrundstücks oder einer Immobilie, die für die Entwicklung eines Investitionsprojekts bestimmt ist, erfordert verschiedene rechtliche und technische Prüfungen.

Jedes Problem sollte identifiziert werden, bevor eine verbindliche Verpflichtung übernommen wird. Die Parteien können dann festlegen, ob der Verkäufer das Problem vorab klären muss, ob es nach der Unterzeichnung geklärt werden kann oder ob es sich im Preis und in anderen Vertragsbedingungen widerspiegeln soll.

Der erste Schritt der rechtlichen Prüfung besteht darin, festzustellen, wem die Immobilie gehört und ob die Person, die den Verkauf verhandelt, berechtigt ist, darüber zu verfügen. Daten zum Verkäufer sollten mit dem Grundbuchauszug und seinen Ausweisdokumenten abgeglichen werden.

Bei einer Immobilie im Miteigentum kann jeder Miteigentümer über seinen Miteigentumsanteil selbständig verfügen. Für den Verkauf der gesamten Immobilie ist in der Regel die Beteiligung aller Miteigentümer erforderlich. Es ist auch erforderlich, Beziehungen zu prüfen, bei denen die Verfügung möglicherweise von der Zustimmung des Ehegatten oder einer anderen Person abhängt.

Wenn der Verkäufer eine juristische Person ist

• Existenz und Rechtsstatus des Verkäufers
• vertretungsberechtigte Personen und Art der Vertretung
• interne Beschränkungen und notwendige Entscheidungen des Organs der juristischen Person
• Konkurs, Vorinsolvenzverfahren (predstečaj), Liquidation oder andere Verfahren, die die Veräußerung von Vermögenswerten betreffen

Vollmachten und eine nichtregisterrechtliche Eigentumskette

Wird der Verkäufer durch einen Bevollmächtigten vertreten, muss die Vollmacht wirksam, formgerecht und hinreichend bestimmt sein. Sie sollte ausdrücklich zum Verkauf der bezeichneten Immobilie, zur Vereinbarung des Kaufpreises, gegebenenfalls zur Entgegennahme von Zahlungen und zur Ausstellung der für die Eintragung des Eigentumsrechts erforderlichen Urkunden ermächtigen.

Sofern der Verkäufer noch nicht als Eigentümer eingetragen ist, ist vor Vertragsschluss der Nachweis der ununterbrochenen Rechtsfolge vom eingetragenen Eigentümer zum Verkäufer sowie die Vorlage von Unterlagen erforderlich, die die Eintragung des Käufers ermöglichen.

Bei der Veräußerung der Immobilie durch einen Minderjährigen, eine vormundschaftliche Person, eine Erbengemeinschaft, eine Konkursmasse oder eine Person, für deren Verfügungen besondere Vorschriften gelten, können weitere Zustimmungen oder Genehmigungen erforderlich sein.

Grundbücher und Kataster führen unterschiedliche Informationen über Immobilien. Das Grundbuch zeigt in erster Linie die Rechtslage, während das Kataster Angaben zu Lage, Form, Fläche, Nutzungsart und eingetragenen Gebäuden enthält. Katasterdaten allein beweisen in der Regel nicht das Eigentum.

Was zu vergleichen ist

Abweichungen zwischen Grundbuch, Kataster und tatsächlichem Zustand können die Eigentumseintragung, Finanzierung, Begründung von Wohnungseigentum (etažiranje), Einholung von Genehmigungen oder einen späteren Verkauf erschweren.

Bei Wohnungen und Geschäftsräumen ist zu prüfen, ob die selbständige Einheit ordnungsgemäß eingetragen ist und ob Beschreibung, Fläche und Miteigentumsanteil dem tatsächlichen Zustand entsprechen. Wurde noch kein Wohnungseigentum begründet (etažiranje), sind zusätzlich die Beziehungen zwischen den Miteigentümern und die Unterlagen zu prüfen, auf denen die ausschließliche Nutzung der Räume beruht.

• Katastergemeinde und Grundstücksnummer
• Fläche, Grundstücksform, Adresse und Nutzungsart
• Daten zu registrierten Gebäuden
• Grundbuch- und Katasterdaten
• tatsächlicher Zustand vor Ort

Belastungen, anhängige Anträge und tatsächliche Nutzer

Das Vorliegen von Belastungen wird manchmal im Rahmen der Transaktion geklärt. Beispielsweise sollte die Löschung der Hypothek vorab mit dem Gläubiger abgestimmt und im Vertrag genau geregelt werden.

In die Prüfung einbezogen werden auch Personen, die die Immobilie tatsächlich nutzen, etwa Mieter, Gewerbepächter oder Familienangehörige des Verkäufers. Unmittelbar vor der Unterzeichnung, der Vornahme einer größeren Zahlung und der Einreichung des Grundbuchantrags sollte der aktuelle Stand noch einmal überprüft werden.

• Hypotheken und andere Pfandrechte
• Dienstbarkeiten, Reallasten und Baurechte
• Verbote der Veräußerung oder Belastung
• Aufzeichnungen über Vollstreckungen, Streitigkeiten, einstweilige Maßnahmen oder Enteignungen
• Rechte des Erstkaufs, der Miete oder des Leasings
• Vermerke über anhängige Grundbuchanträge (Plomba)

Die Eintragung eines Gebäudes in das Kataster- oder Grundbuch allein bestätigt nicht, dass das Gebäude rechtmäßig errichtet wurde und für die geplante Nutzung geeignet ist.

Bei einem bestehenden Gebäude muss der Rechtsakt ermittelt werden, nach dem es gebaut und zur Nutzung zugelassen wurde. Je nach Alter und Zustand des Gebäudes kann es sich bei dem relevanten Dokument um eine Baugenehmigung, eine Nutzungsgenehmigung, einen Bescheid über den Bauzustand oder einen anderen gesetzlich anerkannten Rechtsakt mit gleicher Wirkung handeln.

Für ein Gebäude, das vor dem 15. Februar 1968 errichtet wurde, werden der Zeitpunkt der Errichtung und der entsprechende Status durch die für ein solches Gebäude erteilte Nutzungsgenehmigung oder durch ein zuvor ausgestelltes Dokument bestimmt, dessen entsprechende Rechtswirkung das Gesetz anerkennt.

Vergleich der Dokumentation mit der tatsächlichen Situation

Bei einer Wohnung oder einem Geschäftsraum sollte festgestellt werden, ob ein bestimmter separater Teil dem genehmigten Projekt, der Nutzungsurkunde, dem Grundriss und der Grundbuchbeschreibung entspricht.

Eine Nichtkonformität kann sich auf Nutzung, Umbau, Kreditvergabe, Versicherung, Begründung von Wohnungseigentum und künftige Verkäufe auswirken. Ist die Dokumentation nicht vollständig, sollten vor dem Kauf Art, Dauer und Kosten der Mängelbeseitigung festgelegt werden.

• Anbau oder Aufstockung
• Verglasung des Balkons, der Loggia oder der Terrasse
• Umbau des Dachbodens, Kellers oder der Garage
• Zusammenlegung oder Aufteilung von Wohnungen und Geschäftsräumen
• Änderung des Zwecks
• Schwimmbad, Nebengebäude oder Eingriff in Gemeinschaftsteile des Gebäudes

Vor dem Kauf sollte geprüft werden, ob der gültige Raumordnungsplan die vom Käufer beabsichtigte Nutzung der Immobilie zulässt. Dies ist wichtig beim Grundstückskauf, aber auch bei der Planung eines Umbaus, einer Erweiterung, einer Nutzungsänderung oder der Durchführung einer bestimmten Tätigkeit in einem bestehenden Gebäude.

Der Standort innerhalb des Baugebiets ist nur der Anfang der Analyse. Es ist erforderlich, die Bauwidmung, die bebaute Fläche, die Verpflichtung zur Verabschiedung eines Bebauungsplans, die zulässige Art und Größe des Gebäudes, den Zustand des Baugrundstücks, die Straßenanbindung, die Infrastruktur und besondere Schutzregelungen zu prüfen.

Bei einem Bestandsgebäude sollte geprüft werden, ob die derzeitige Raumnutzung zulässig ist und die geplante Änderung durchgeführt werden kann. Die tatsächliche Nutzung als Wohnung, Büroraum oder touristische Einrichtung stellt für sich genommen keine Bestätigung des genehmigten Zwecks dar.

Standortinformationen geben einen Überblick über die Gegebenheiten aus geltenden Raumordnungsplänen. Für die Beurteilung eines konkreten Projekts ist eine zusätzliche fachliche Analyse erforderlich.

Mit dem Vorvertrag verpflichten sich die Parteien, den Hauptvertrag später abzuschließen, sodass dessen Unterzeichnung schwerwiegende rechtliche und finanzielle Folgen haben kann.

Im Vorvertrag sollten die Immobilie, der Preis, die Frist für den Abschluss des Hauptvertrags und weitere wesentliche Kaufbedingungen festgelegt werden. Sofern die rechtliche Prüfung nicht abgeschlossen ist, sollte die Verpflichtung des Käufers an klar definierte Annahmen geknüpft werden.

• ordnungsgemäßes Eigentum des Verkäufers und Beseitigung der vertraglichen Lasten
• Lieferung der Bau- und Nutzungsdokumentation
• Bestätigung der Möglichkeit der geplanten Nutzung
• Kreditgenehmigung oder Zustimmung eines ausländischen Käufers erforderlich

Anzahlung, Vorauszahlung und Reservierung

Eine Anzahlung ist Teil des im Voraus gezahlten Preises. Angeld (kapara) beweist den Vertragsabschluss und sichert die Vertragserfüllung. Ein Rücktrittsrecht unter Herabsetzung des Betrages oder Rückerstattung des doppelten Betrages besteht nur dann, wenn der Betrag auch als Rücktrittszahlung vereinbart ist.

Bei einem Reservierungsvertrag kommt es auf dessen Inhalt an: ob er eine Kaufverpflichtung begründet, an wen der Reservierungsbetrag gezahlt wird, ob er im Preis enthalten ist und unter welchen Bedingungen er zurückgegeben wird.

Die Zahlung eines Angelds oder eines Reservierungsbetrags sollte erst nach einer grundlegenden Prüfung des Eigentums, der Belastungen und der Identität des Verkäufers erfolgen. Steht die vollständige Prüfung noch aus, sollte der Anspruch auf Rückzahlung an klar definierte Ergebnisse dieser Prüfung geknüpft sein.

Besonderes Augenmerk sollte auf die Reihenfolge von Kaufpreiszahlung, Lastenfreistellung und Eintragung des Eigentumsrechts gelegt werden. Die Eintragungsbewilligung (tabularna izjava) kann im Vertrag enthalten oder nach Zahlung gesondert erteilt werden; der Vertrag sollte klar festlegen, ab wann der Käufer sie verwenden darf.

• die Identität und Befugnisse der Parteien sowie eine genaue Beschreibung der Immobilie und ihres Zubehörs
• Kaufpreis, Konditionen und Zahlungsweise
• Beseitigung von Hypotheken und anderen Belastungen
• den Zustand der Immobilie, den Zeitpunkt der Übergabe und die vom Verkäufer vorgelegten Unterlagen
• Anforderungen für die Eintragung des Titels und die Verwendung einer Eintragungsbewilligung (tabularna izjava)
• Folgen des Verzugs, der Nichterfüllung und der Haftung für Rechts- und Sachmängel

Immobilienkauf im Bau

Wenn der Käufer einen erheblichen Teil des Preises vor der Fertigstellung und Registrierung der Immobilie zahlt, sollte der Vertrag einen Schutz enthalten, der diesem Risiko angemessen ist, einschließlich der Behandlung bereits geleisteter Zahlungen, wenn das Projekt nicht abgeschlossen wird oder der Investor die Voraussetzungen für die vereinbarte Grundbucheintragung nicht schafft.

• Rechte des Investors am Grundstück, an der Baugenehmigung und am Projekt
• Art und Weise, die zukünftige Wohnung oder den zukünftigen Raum zu bestimmen
• bestehende Hypotheken und Projektfinanzierungen
• Frist für die Fertigstellung der Arbeiten und Erteilung der Nutzungsgenehmigung
• technische Beschreibung, Grundfläche, Ausstattung und Ausführungsstandard
• Ratenzahlung und Folgen der Verzögerung oder Nichterfüllung
• Bürgschaften, Übergabe, Eigentumswohnungen und künftige Eintragung von Eigentumsrechten

Unterliegt der Erwerb nicht der Mehrwertsteuer, muss der Käufer grundsätzlich eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3 % des Verkehrswertes zahlen. Bei bestimmten Lieferungen von Neubauten und Baugrundstücken wird die Mehrwertsteuer berechnet, daher sollten Sie prüfen, ob diese im angegebenen Preis enthalten ist.

Transaktionskosten

• rechtliche Prüfung, Vertragsgestaltung und notarielle Maßnahmen
• Grundbuchverfahren und Vermittlungsgebühr
• Übersetzungen und Beglaubigungen ausländischer Dokumente
• geodätische, architektonische und andere Sachverständigenprüfungen
• Bankbewertung, Kredit-, Versicherungs- und Hypothekenregistrierung

Darlehen und bestehende Hypothek

Bevor eine unwiderrufliche Zusage erfolgt, sollten die Finanzierungsbedingungen geprüft werden. Die Genehmigung der Bank kann vom Schätzwert, dem Stand der Unterlagen und der Möglichkeit zur Eintragung einer Hypothek abhängen. Die Bankprüfung schützt die Bank und unterscheidet sich in ihrem Umfang von einer unabhängigen rechtlichen Prüfung der Interessen des Käufers.

Wenn die Immobilie mit einer Hypothek der Bank des Verkäufers belastet ist, sollte die Art und Weise der Auflösung des bestehenden Darlehens, der Ausstellung einer Kündigungserklärung und der Eintragung einer neuen Hypothek im Voraus abgestimmt werden.

Für bestimmte kroatische Staatsbürger unter 45 Jahren besteht die Möglichkeit, beim Erwerb der ersten geeigneten Wohnimmobilie die Immobilienumsatzsteuer oder einen Teil der gezahlten Mehrwertsteuer erstattet zu bekommen. Die Berechtigung richtet sich nach den gesetzlichen Voraussetzungen und der rechtzeitigen Anfrage.

Mit der Übergabe übergibt der Verkäufer die Immobilie an den Käufer. Der Übergabezeitpunkt soll an die Zahlung des Preises und die Erfüllung sonstiger Vertragspflichten geknüpft sein.

Vor der Übernahme sollten Sie prüfen, ob die Immobilie im vereinbarten Zustand, frei von Personen und Sachen und ohne neue Schäden übergeben wird.

Übergabeprotokoll

Bei einer neuen oder sanierten Immobilie ist eine professionelle Besichtigung sinnvoll. Bei erheblichen unvollendeten Arbeiten kann davon ausgegangen werden, dass ein Teil des Preises bis zur Fertigstellung einbehalten wird.

• Datum und Uhrzeit der Lieferung sowie Beschreibung des Zustands der Immobilie
• Liste der Mängel und Fristen für deren Beseitigung
• Zählerstände, Schlüssel und Zugangsgeräte
• Liste der Möbel, Geräte und eingereichten Unterlagen
• Status der Nebenkosten und anderer Gebühren

Das Eigentumsrecht aus dem Vertrag wird durch Eintragung in das Grundbuch erworben. Für die Registrierung ist ein Dokument erforderlich, das die Parteien und die Immobilie korrekt identifiziert und die Zustimmung des Verkäufers zur Registrierung des Käufers enthält. Die Unterschrift des Verkäufers auf dem registrierungsfähigen Dokument muss in der vorgeschriebenen Weise beglaubigt sein.

Der Eintragungsvorschlag wird beim Grundbuchgericht elektronisch, über einen Notar oder einen Rechtsanwalt eingereicht. Die Prioritätsreihenfolge wird zum Zeitpunkt des Eingangs festgelegt und kann ausschlaggebend sein, wenn mehrere Vorschläge für dasselbe Objekt eingereicht wurden.

Sobald der Antrag eingereicht wurde, wird ein Vermerk über den ausstehenden Antrag (Plomba) eingegeben. Der Käufer sollte das Verfahren bis zur Umsetzung des Beschlusses verfolgen und dann einen neuen Grundbuchauszug einholen.

Erfüllt das Dokument noch nicht alle Voraussetzungen für eine endgültige Registrierung, kann in bestimmten Fällen durch eine Vorregistrierung die Prioritätsreihenfolge mit nachträglicher Begründung gewahrt bleiben.

Der Kauf ist abgeschlossen, wenn der Käufer ordnungsgemäß angemeldet ist, die vereinbarten Belastungen gelöscht sind und der Grundbuchsaldo dem im Vertrag vereinbarten Ergebnis entspricht.

Abschließende Checkliste

1. Überprüfen Sie die Immobilie, den Eigentümer, das Grundbuch, das Kataster, anhängige Anträge und grundlegende Bauunterlagen, bevor Sie eine erhebliche Zahlung leisten
2. Führen Sie vor Vertragsabschluss die rechtlichen und notwendigen technischen Prüfungen durch, ermitteln Sie Steuern, Kosten und Finanzierung
3. Regeln Sie die Lastenfreistellung, Zahlung, Übergabe, Eintragungsbewilligung (tabularna izjava) und Eintragung des Eigentumsrechts
4. Reichen Sie nach der Unterzeichnung unverzüglich den Grundbuchantrag ein und überwachen Sie den Vormerkungsvermerk
5. die vereinbarten Zahlungen leisten, Belastungen begleichen und eine dokumentierte Übergabe durchführen
6. nach der Anmeldung einen neuen Grundbuchauszug einholen