Kupnja nekretnine u Hrvatskoj

Prije pregovora o konačnoj cijeni potrebno je utvrditi može li se nekretnina sigurno steći i koristiti za svrhu zbog koje se kupuje. Nekretnina može biti uredno upisana, ali ipak neprikladna za planiranu gradnju, rekonstrukciju, iznajmljivanje ili obavljanje određene djelatnosti.

Predmet kupnje mora biti precizno identificiran prema podacima iz zemljišne knjige i katastra. Kod stanova i poslovnih prostora treba provjeriti što čini poseban dio nekretnine te pripadaju li mu parkirno mjesto, spremište, terasa, vrt ili drugi pripadak.

Opseg provjere ovisi o vrsti nekretnine i namjeri kupca. Kupnja stana, turističkog objekta, građevinskog zemljišta ili nekretnine namijenjene razvoju investicijskog projekta zahtijeva različite pravne i tehničke provjere.

Uočeni problem treba prepoznati prije preuzimanja obveze te odrediti mora li ga prodavatelj prethodno ukloniti, može li se riješiti nakon sklapanja ugovora ili ga treba uzeti u obzir pri određivanju cijene i drugih ugovornih uvjeta.

Prvi korak pravne provjere jest utvrditi tko je vlasnik nekretnine i je li osoba koja pregovara o prodaji ovlaštena njome raspolagati. Podatke o prodavatelju treba usporediti sa zemljišnoknjižnim izvatkom i njegovim identifikacijskim dokumentima.

Ako je nekretnina u suvlasništvu, svaki suvlasnik može samostalno raspolagati svojim suvlasničkim dijelom. Za prodaju cijele nekretnine u pravilu je potrebno sudjelovanje svih suvlasnika. Treba provjeriti i odnose zbog kojih raspolaganje može ovisiti o suglasnosti bračnog druga ili druge osobe.

Kada je prodavatelj pravna osoba

• postojanje i pravni status prodavatelja
• osobe ovlaštene za zastupanje i način zastupanja
• interna ograničenja i potrebne odluke tijela pravne osobe
• stečajni, predstečajni, likvidacijski ili drugi postupci koji utječu na raspolaganje imovinom

Punomoć i neupisani pravni slijed

Ako prodavatelja zastupa punomoćnik, punomoć mora biti valjana, odgovarajućeg oblika i dovoljno određena. Iz nje treba proizlaziti ovlaštenje za prodaju konkretne nekretnine, ugovaranje cijene, primitak novca kada je to predviđeno i izdavanje isprava potrebnih za upis vlasništva.

Ako prodavatelj još nije upisan kao vlasnik, prije sklapanja ugovora treba dokazati neprekinuti pravni slijed od upisanog vlasnika do prodavatelja i osigurati isprave koje omogućuju upis kupca.

Dodatne suglasnosti ili odobrenja mogu biti potrebni kada nekretninom raspolaže maloljetna osoba, osoba pod skrbništvom, nasljednička zajednica, stečajna masa ili osoba čija su raspolaganja uređena posebnim propisima.

Zemljišne knjige i katastar vode različite podatke o nekretnini. Zemljišna knjiga prvenstveno prikazuje pravno stanje, dok katastar sadržava podatke o položaju, obliku, površini, načinu uporabe i evidentiranim zgradama. Katastarski podaci sami po sebi u pravilu ne dokazuju vlasništvo.

Što treba usporediti

Razlike između zemljišne knjige, katastra i stvarnog stanja mogu otežati upis vlasništva, financiranje, etažiranje, ishođenje dozvola ili buduću prodaju.

Kod stanova i poslovnih prostora treba provjeriti je li poseban dio uredno upisan te odgovaraju li njegov opis, površina i pripadci stvarnom stanju. Ako zgrada nije etažirana, kupnja zahtijeva dodatnu provjeru odnosa među suvlasnicima i dokumentacije na kojoj se korištenje prostora temelji.

• katastarsku općinu i broj čestice
• površinu, oblik zemljišta, adresu i način uporabe
• podatke o evidentiranim zgradama
• zemljišnoknjižne i katastarske podatke
• stanje zatečeno na terenu

Tereti, plombe i stvarni korisnici

Postojanje tereta ponekad se rješava u sklopu transakcije. Primjerice, brisanje hipoteke treba unaprijed uskladiti s vjerovnikom i precizno urediti ugovorom.

Provjera obuhvaća i osobe koje stvarno koriste nekretninu, poput najmoprimca, zakupnika ili člana obitelji prodavatelja. Aktualno stanje ponovno se provjerava neposredno prije potpisa ugovora, važnije isplate i podnošenja prijedloga za upis.

• hipoteke i druga založna prava
• služnosti, stvarni tereti i prava građenja
• zabrane otuđenja ili opterećenja
• zabilježbe ovrhe, spora, privremene mjere ili izvlaštenja
• prava prvokupa, najma ili zakupa
• plombe koje upućuju na neriješene prijedloge za upis

Evidentiranje zgrade u katastru ili zemljišnoj knjizi samo po sebi ne potvrđuje da je građevina zakonito izgrađena i podobna za planiranu uporabu.

Za izgrađenu nekretninu treba utvrditi na temelju kojeg je akta izgrađena i dopuštena njezina uporaba. Ovisno o starosti i statusu građevine, relevantni mogu biti građevinska i uporabna dozvola, rješenje o izvedenom stanju ili drugi akt kojemu propisi priznaju odgovarajući učinak.

Za građevinu izgrađenu do 15. veljače 1968. vrijeme izgradnje i odgovarajući status utvrđuju se uporabnom dozvolom predviđenom za takvu građevinu odnosno ranije izdanom ispravom kojoj zakon priznaje odgovarajući učinak.

Usporedba dokumentacije sa stvarnim stanjem

Kod stana ili poslovnog prostora treba utvrditi odgovara li konkretan poseban dio odobrenom projektu, aktu za uporabu, etažnom elaboratu i zemljišnoknjižnom opisu.

Nesklad može utjecati na uporabu, rekonstrukciju, kreditiranje, osiguranje, etažiranje i buduću prodaju. Ako dokumentacija nije potpuna, prije kupnje treba utvrditi način, rok i trošak uklanjanja nedostatka.

• dogradnja ili nadogradnja
• zatvaranje balkona, lođe ili terase
• preuređenje tavana, podruma ili garaže
• spajanje ili podjela stanova i poslovnih prostora
• promjena namjene
• bazen, pomoćna građevina ili zahvat na zajedničkim dijelovima zgrade

Prije kupnje treba provjeriti dopušta li važeći prostorni plan korištenje nekretnine na način koji kupac namjerava. To je važno kod kupnje zemljišta, ali i kod planirane rekonstrukcije, dogradnje, promjene namjene ili obavljanja određene djelatnosti u postojećoj zgradi.

Položaj unutar građevinskog područja samo je početak analize. Potrebno je provjeriti namjenu površine, izgrađenost područja, obvezu donošenja plana užeg područja, dopuštenu vrstu i veličinu građevine, uvjete građevne čestice, pristup prometnici, infrastrukturu i posebne režime zaštite.

Kod postojeće građevine treba provjeriti je li sadašnja namjena prostora dopuštena i može li se provesti planirana promjena. Stvarna uporaba kao stana, poslovnog prostora ili turističkog objekta ne potvrđuje sama po sebi odobrenu namjenu.

Lokacijska informacija pruža pregled uvjeta iz važećih prostornih planova. Za ocjenu konkretnog projekta potrebna je dodatna stručna analiza.

Predugovorom se strane obvezuju da će poslije sklopiti glavni ugovor, pa već njegovo potpisivanje može imati ozbiljne pravne i financijske posljedice.

Predugovor treba precizno odrediti nekretninu, cijenu, rok za sklapanje glavnog ugovora i ostale bitne uvjete kupnje. Ako pravna provjera nije završena, obvezu kupca treba povezati s jasno određenim pretpostavkama.

• uredno vlasništvo prodavatelja i uklanjanje ugovorenih tereta
• dostava građevinske i uporabne dokumentacije
• potvrda mogućnosti planiranog korištenja
• odobrenje kredita ili suglasnost potrebna stranom kupcu

Kapara, predujam i rezervacija

Predujam je unaprijed plaćeni dio cijene, dok kapara potvrđuje da je ugovor sklopljen i služi kao osiguranje njegova ispunjenja. Slobodno odustajanje uz gubitak kapare odnosno vraćanje dvostrukog iznosa postoji kada je kapara ugovorena i kao odustatnina.

Kod rezervacijskog ugovora odlučujući je njegov sadržaj: stvara li obvezu kupnje, kome se plaća rezervacijski iznos, uračunava li se u cijenu i pod kojim se uvjetima vraća.

Kaparu ili rezervacijski iznos treba platiti nakon osnovne provjere vlasništva, tereta i identiteta prodavatelja. Ako potpuna provjera još traje, pravo na povrat veže se uz precizno određene rezultate te provjere.

Posebnu pozornost treba posvetiti redoslijedu plaćanja, brisanja tereta i upisa vlasništva. Tabularna izjava može biti sadržana u ugovoru ili izdana zasebno nakon isplate cijene, a ugovor određuje kada je kupac smije koristiti.

• identitet stranaka, njihova ovlaštenja i precizna oznaka nekretnine i pripadaka
• kupoprodajna cijena, rokovi i način plaćanja
• uklanjanje hipoteka i drugih tereta
• stanje nekretnine, trenutak primopredaje i dokumentacija koju prodavatelj predaje
• pretpostavke za upis vlasništva i uporabu tabularne izjave
• posljedice zakašnjenja, neispunjenja te odgovornost za pravne i materijalne nedostatke

Kupnja nekretnine u izgradnji

Ako kupac plaća znatan dio cijene prije dovršetka i upisa nekretnine, ugovor treba sadržavati zaštitu razmjernu tom riziku, uključujući sudbinu uplata ako projekt ne bude dovršen ili investitor ne omogući ugovoreni upis.

• prava investitora na zemljištu, građevinska dozvola i projekt
• način određivanja budućeg stana ili prostora
• postojeće hipoteke i financiranje projekta
• rok završetka radova i ishođenja uporabne dozvole
• tehnički opis, površina, oprema i standard završne obrade
• obročno plaćanje i posljedice kašnjenja ili nedovršetka
• jamstva, primopredaja, etažiranje i budući upis vlasništva

Kada stjecanje nije oporezivo PDV-om, kupac je u pravilu obveznik poreza na promet nekretnina po stopi od 3 % tržišne vrijednosti. Kod određenih isporuka novih građevina i građevinskog zemljišta obračunava se PDV, pa treba provjeriti je li uključen u iskazanu cijenu.

Troškovi transakcije

• pravna provjera, izrada ugovora i javnobilježničke radnje
• zemljišnoknjižni postupak i posrednička naknada
• prijevodi i ovjere stranih isprava
• geodetske, arhitektonske i druge stručne provjere
• bankovna procjena, kredit, osiguranje i upis hipoteke

Kredit i postojeća hipoteka

Uvjeti financiranja provjeravaju se prije preuzimanja neopozive obveze. Bankovno odobrenje može ovisiti o procijenjenoj vrijednosti, urednosti dokumentacije i mogućnosti upisa hipoteke. Provjera banke služi zaštiti banke i ima drukčiji opseg od samostalne provjere interesa kupca.

Ako je nekretnina opterećena hipotekom prodavateljeve banke, način zatvaranja postojećeg kredita, izdavanja brisovnog očitovanja i upisa nove hipoteke treba unaprijed uskladiti.

Za određene hrvatske državljane mlađe od 45 godina moguć je povrat poreza na promet nekretnina ili dijela plaćenog PDV-a pri stjecanju prve odgovarajuće stambene nekretnine. Pravo ovisi o zakonskim uvjetima i pravodobnom zahtjevu.

Primopredajom prodavatelj kupcu predaje nekretninu u posjed. Vrijeme primopredaje treba povezati s plaćanjem cijene i ispunjenjem drugih ugovornih obveza.

Prije preuzimanja treba provjeriti je li nekretnina predana u ugovorenom stanju, slobodna od osoba i stvari te bez novih oštećenja.

Primopredajni zapisnik

Kod nove ili rekonstruirane nekretnine korisno je provesti stručni pregled. Ako postoje značajni nedovršeni radovi, može se predvidjeti zadržavanje dijela cijene do njihova završetka.

• datum i vrijeme predaje te opis stanja nekretnine
• popis nedostataka i rokove za njihovo otklanjanje
• očitanja brojila, ključeve i pristupne uređaje
• popis namještaja, opreme i predane dokumentacije
• stanje režijskih i drugih troškova

Pravo vlasništva na temelju ugovora stječe se upisom u zemljišnu knjigu. Za uknjižbu je potrebna isprava koja pravilno označava stranke i nekretninu te sadržava suglasnost prodavatelja za upis kupca. Potpis prodavatelja na ispravi podobnoj za upis mora biti ovjeren na propisani način.

Prijedlog za upis podnosi se zemljišnoknjižnom sudu elektronički, putem javnog bilježnika ili odvjetnika. Trenutkom zaprimanja određuje se prvenstveni red, što može biti presudno ako je za istu nekretninu podneseno više prijedloga.

Nakon podnošenja prijedloga evidentira se plomba. Kupac treba pratiti postupak do provedbe rješenja te zatim provjeriti novi zemljišnoknjižni izvadak.

Ako isprava još ne ispunjava sve pretpostavke za konačnu uknjižbu, u određenim slučajevima predbilježba može sačuvati prvenstveni red uz naknadno opravdanje.

Kupnja je dovršena kada je kupac pravilno upisan, dogovoreni tereti izbrisani, a zemljišnoknjižno stanje odgovara rezultatu predviđenom ugovorom.

Završna kontrolna lista

1. prije kapare provjeriti nekretninu, vlasnika, zemljišne knjige, katastar, plombe i osnovnu građevinsku dokumentaciju
2. prije ugovora dovršiti pravnu i potrebnu tehničku provjeru, utvrditi poreze, troškove i financiranje
3. ugovoriti uklanjanje tereta, plaćanje, primopredaju, tabularnu izjavu i upis vlasništva
4. nakon potpisa bez odgode podnijeti prijedlog za upis i pratiti plombu
5. provesti dogovorena plaćanja, brisanje tereta i dokumentiranu primopredaju
6. nakon upisa pribaviti novi zemljišnoknjižni izvadak