Nakup nepremičnine na Hrvaškem

Pred pogajanji o končni ceni je treba ugotoviti, ali je nepremičnino mogoče varno pridobiti in uporabljati za namen, za katerega se kupuje. Nepremičnina je lahko sicer vknjižena, vendar še vedno neprimerna za načrtovano gradnjo, rekonstrukcijo, najem ali opravljanje določene dejavnosti.

Predmet nakupa mora biti natančno identificiran po podatkih zemljiške knjige in katastra. Pri stanovanjih in poslovnih prostorih preverite, kaj je samostojni del nepremičnine in ali ji pripada parkirno mesto, shramba, terasa, vrt ali drug pripomoček.

Obseg preverjanja je odvisen od vrste nepremičnine in namena kupca. Nakup stanovanja, turističnega objekta, gradbenega zemljišča ali nepremičnine, namenjene razvoju investicijskega projekta, zahteva različne pravne in tehnične preglede.

Opaženo težavo je treba prepoznati pred prevzemom obveznosti in ugotoviti, ali jo mora prodajalec predhodno odpraviti, ali jo je mogoče rešiti po sklenitvi pogodbe ali pa jo je treba upoštevati pri določanju cene in drugih pogodbenih pogojev.

Prvi korak pravnega preverjanja je ugotovitev, kdo je lastnik nepremičnine in ali je oseba, ki se pogaja o prodaji, pooblaščena za razpolaganje z njo. Podatke o prodajalcu je treba primerjati z zemljiškoknjižnim izpiskom in njegovimi identifikacijskimi listinami.

Če je nepremičnina v solastnini, lahko vsak solastnik samostojno razpolaga s svojim solastninskim delom. Pri prodaji celotne nepremičnine je praviloma potrebna udeležba vseh solastnikov. Preveriti je treba tudi razmerja, zaradi katerih je razpolaganje lahko odvisno od soglasja zakonca ali druge osebe.

Kadar je prodajalec pravna oseba

• obstoj in pravni status prodajalca
• osebe, pooblaščene za zastopanje in način zastopanja
• notranje omejitve in potrebne odločitve organa pravne osebe
• stečajni, predstečajni, likvidacijski ali drugi postopki, ki vplivajo na razpolaganje s premoženjem

Pooblastilo in nevpisano pravno nasledstvo

Če prodajalca zastopa po pooblastilu, mora biti pooblastilo veljavno, v ustrezni obliki in dovolj natančno. Iz nje naj bi prišlo pooblastilo za prodajo določene nepremičnine, dogovor o ceni, prejem denarja, ko je predviden, in izdaja dokumentov, potrebnih za vknjižbo lastništva.

Če prodajalec še ni vpisan kot lastnik, je potrebno pred sklenitvijo pogodbe dokazati neprekinjen pravni red od vpisanega lastnika do prodajalca in predložiti listine, ki omogočajo vpis kupca.

Dodatna soglasja oziroma soglasja se lahko zahtevajo, kadar z nepremičnino razpolaga mladoletna oseba, oseba pod skrbništvom, skupnost dedičev, stečajna masa ali oseba, katere razpolaganje urejajo posebni predpisi.

Zemljiške knjige in kataster vodijo različne podatke o nepremičninah. Zemljiška knjiga prikazuje predvsem pravno stanje, kataster pa podatke o legi, obliki, površini, načinu rabe in evidentiranih stavbah. Katastrski podatki sami po sebi praviloma ne dokazujejo lastništva.

Kaj primerjati

Razlike med zemljiško knjigo, katastrom in dejanskim stanjem lahko otežijo vpis lastninske pravice, financiranje, vzpostavitev etažne lastnine, pridobivanje dovoljenj ali poznejšo prodajo.

Pri stanovanjih in poslovnih prostorih je treba preveriti, ali je posamezni del pravilno vpisan ter ali njegov opis, površina in solastniški delež ustrezajo dejanskemu stanju. Če etažna lastnina še ni vzpostavljena (etažiranje), je treba preučiti tudi razmerja med solastniki in listine, na katerih temelji izključna uporaba prostorov.

• katastrsko občino in parcelno številko
• površina, oblika zemljišča, naslov in način rabe
• podatke o evidentiranih stavbah
• zemljiškoknjižne in katastrske podatke
• dejansko stanje na terenu

Bremena, plombe in dejanska uporaba

Obstoj bremen se včasih rešuje v okviru posla. Na primer, izbris hipoteke bi moral biti vnaprej usklajen z upnikom in natančno urejen v pogodbi.

Preverjanje vključuje tudi osebe, ki nepremičnino dejansko uporabljajo, kot so najemnik, najemnik ali družinski član prodajalca. Tik pred podpisom pogodbe se ponovno preveri trenutno stanje, opravi pomembnejše plačilo in odda predlog za vpis.

• hipoteke in druge zastavne pravice
• služnosti, stvarnih bremen in stavbne pravice
• prepovedi odtujitve ali obremenitve
• evidenco izvršb, sporov, začasnih ukrepov ali razlastitev
• pravice do prvega nakupa, najema ali zakupa
• pečati s predlogi za vpis v teku

Vpis stavbe v kataster ali zemljiško knjigo sam po sebi še ne potrjuje, da je bila stavba zakonito zgrajena in primerna za predvideno rabo.

Za zgrajeno nepremičnino naj se ugotovi, na podlagi katerega akta je zgrajena in je dovoljena njena uporaba. Glede na starost in status objekta je lahko pomembno gradbeno in uporabno dovoljenje, odločba o stanju dokončanosti ali drug akt, ki mu predpisi priznavajo ustrezen učinek.

Za objekt, zgrajen pred 15. februarjem 1968, sta čas izgradnje in pripadajoči status določena z uporabnim dovoljenjem, predvidenim za tak objekt, ali s predhodno izdano listino, ki ji zakon priznava ustrezno veljavo.

Primerjava dokumentacije z dejanskim stanjem

Pri stanovanju ali poslovnem prostoru je treba ugotoviti, ali določen samostojni del ustreza potrjenemu projektu, aktu o uporabi, tlorisu in zemljiškoknjižnemu opisu.

Neskladnost lahko vpliva na uporabo, rekonstrukcijo, posojanje, zavarovanje, etažno lastnino in prihodnjo prodajo. Če dokumentacija ni popolna, je treba pred nakupom določiti način, rok in stroške odprave pomanjkljivosti.

• dodatek ali nadgradnja
• zapiranje balkona, lože ali terase
• preureditev podstrešja, kleti ali garaže
• združevanje ali delitev stanovanj in poslovnih prostorov
• sprememba namembnosti
• bazen, pomožni objekt ali poseg v skupne dele objekta

Pred nakupom je treba preveriti, ali veljavni prostorski načrt omogoča uporabo nepremičnine, kot jo namerava kupec. To je pomembno pri nakupu zemljišča, pa tudi pri načrtovanju rekonstrukcije, dozidave, spremembe namembnosti ali opravljanja določene dejavnosti v obstoječem objektu.

Lokacija znotraj gradbenega območja je šele začetek analize. Preveriti je treba namembnost površine, pozidanost, obveznost sprejetja načrta ožjega območja, dovoljeno vrsto in velikost objekta, pogoje gradbene parcele, cestni dostop, infrastrukturo in posebne varstvene režime.

Pri obstoječem objektu je treba preveriti, ali je trenutna raba prostora dovoljena in ali je načrtovano spremembo možno izvesti. Dejanska raba kot stanovanje, poslovni prostor ali turistični objekt sama po sebi še ne potrjuje odobrene namembnosti.

Lokacijska informacija omogoča pregled stanja iz veljavnih prostorskih načrtov. Za presojo konkretnega projekta je potrebna dodatna strokovna analiza.

S predpogodbo se stranki zavežeta, da bosta glavno pogodbo sklenili pozneje, zato ima lahko njen podpis resne pravne in finančne posledice.

V predpogodbi mora biti določena nepremičnina, cena, rok sklenitve glavne pogodbe in drugi bistveni pogoji nakupa. Če pravno preverjanje ni opravljeno, mora biti obveznost kupca vezana na jasno opredeljene predpostavke.

• urejeno lastništvo prodajalca in odprava pogodbenih bremen
• izdelava gradbene in uporabne dokumentacije
• potrditev možnosti načrtovane uporabe
• odobritev kredita ali soglasje, ki ga zahteva tuji kupec

Ara, predujem in rezervacija

Akontacija je vnaprej vplačani del cene, a akontacija pa potrjuje sklenitev pogodbe in služi kot jamstvo za njeno izpolnitev. Brezplačen dvig z izgubo akontacije, torej vračilo dvojnega zneska, je na voljo, ko je akontacija sklenjena tudi kot odstopnina.

Pri rezervacijski pogodbi je odločilna njena vsebina: ali ustvarja obveznost nakupa, komu se plača znesek rezervacije, ali je vključen v ceno in pod kakšnimi pogoji se vrača.

Aro ali znesek rezervacije je smiselno plačati po osnovnem preverjanju lastništva, bremen in identitete prodajalca. Če popolni pregled še poteka, je treba pravico do vračila vezati na natančno določene rezultate preverjanja.

Posebno pozornost je treba nameniti vrstnemu redu plačila, izbrisu bremen in vknjižbi lastninske pravice. Tabularna izjava je lahko vključena v pogodbo ali izdana posebej po plačilu kupnine; pogodba naj določi, kdaj jo lahko kupec uporabi.

• istovetnost strank, njihova pooblastila in natančna identifikacija nepremičnin in stvari
• kupnina, pogoji in način plačila
• izbris hipotek in drugih bremen
• stanje nepremičnine, trenutek primopredaje in dokumentacijo, ki jo je predložil prodajalec
• predpostavke za vknjižbo lastninske pravice in uporabo tabularne izjave
• posledice zamude, neizpolnitve in odgovornosti za pravne in stvarne napake

Nakup nepremičnine v gradnji

Če kupec plača pomemben del cene pred dokončanjem in vpisom nepremičnine, mora pogodba vsebovati temu tveganju sorazmerno zaščito, vključno z usodo plačil, če projekt ni dokončan ali investitor ne zagotovi dogovorjenega vpisa.

• pravice investitorja na zemljišču, gradbeno dovoljenje in projekt
• način določanja bodočega stanovanja oziroma prostora
• obstoječe hipoteke in projektno financiranje
• rok za dokončanje del in pridobitev uporabnega dovoljenja
• tehnični opis, standard površine, opreme in končne obdelave
• obročno plačilo in posledice zamude ali neizpolnitve
• garancije, primopredaja, etažna lastnina in bodoči vpis lastništva

Kadar pridobitev ni predmet DDV, je kupec praviloma zavezanec za davek na promet nepremičnin po stopnji 3 % od tržne vrednosti. Pri določenih dobavah novogradenj in gradbenih zemljišč je DDV obračunan, zato preverite, ali je vključen v navedeno ceno.

Transakcijski stroški

• pravna overitev, sestava pogodb in notarska dejanja
• zemljiškoknjižni postopek in posredniško plačilo
• prevodi in overitve tujih listin
• geodetske, arhitekturne in druge strokovne preglede
• bančna cenitev, kredit, zavarovanje in vpis hipoteke

Posojilo in obstoječa hipoteka

Pred sklenitvijo nepreklicne zaveze se preverijo pogoji financiranja. Soglasje banke je lahko odvisno od ocenjene vrednosti, urejenosti dokumentacije in možnosti vpisa hipoteke. Preverjanje banke služi zaščiti banke in ima drugačen obseg kot neodvisno preverjanje interesov stranke.

Če je nepremičnina obremenjena s hipoteko pri banki prodajalca, je treba predhodno uskladiti način zapiranja obstoječega kredita, izdaje izbrisne izjave in vpisa nove hipoteke.

Za nekatere hrvaške državljane, mlajše od 45 let, je možno pridobiti vračilo davka na promet z nepremičninami ali dela DDV, plačanega ob nakupu prve primerne stanovanjske nepremičnine. Pravica je odvisna od zakonskih pogojev in pravočasne zahteve.

Z izročitvijo prodajalec izroči nepremičnino kupcu. Čas primopredaje naj bo vezan na plačilo cene in izpolnitev ostalih pogodbenih obveznosti.

Pred prevzemom preverite ali je nepremičnina predana v dogovorjenem stanju, brez oseb in stvari ter brez novih poškodb.

Primopredajni zapisnik

Pri novi ali rekonstruirani nepremičnini je koristno opraviti strokovni pregled. Če obstajajo večja nedokončana dela, je mogoče predvideti, da se del cene zadrži, dokler niso dokončana.

• datum in čas dostave ter opis stanja nepremičnine
• seznam pomanjkljivosti in roke za njihovo odpravo
• števcev, ključev in dostopnih naprav
• seznam pohištva, opreme in predložene dokumentacije
• stanje režijskih in drugih stroškov

Lastninska pravica na podlagi pogodbe se pridobi z vpisom v zemljiško knjigo. Za vpis je potreben dokument, ki pravilno identificira stranke in nepremičnino ter vsebuje soglasje prodajalca za vpis kupca. Podpis prodajalca na listini, primerni za vpis, mora biti overjen na predpisan način.

Predlog za vpis se vloži pri zemljiškoknjižnem sodišču elektronsko, preko notarja ali odvetnika. Prednostni vrstni red se določi v trenutku prejema, ki je lahko odločilen, če je za isto nepremičnino podanih več predlogov.

Po oddaji predloga se evidentira žig. Kupec naj sledi postopku do izvršitve odločbe in nato preveri nov zemljiškoknjižni izpisek.

Če listina še ne izpolnjuje vseh pogojev za dokončno vknjižbo, lahko v določenih primerih predznamba ohrani prednostni vrstni red z naknadno utemeljitvijo.

Nakup je zaključen, ko je kupec pravilno vpisan, dogovorjena bremena izbrisana in zemljiškoknjižno stanje ustreza rezultatu, določenemu v pogodbi.

Končni kontrolni seznam

1. pred plačilom are preverite nepremičnino, lastnika, zemljiško knjigo, kataster, plombe in osnovno gradbeno dokumentacijo
2. pred pogodbo opraviti pravno in potrebno tehnično preverbo, določiti davke, stroške in financiranje
3. dogovor o izbrisu bremen, plačilu, primopredaji, tabularni izjavi in vknjižbi lastninske pravice
4. po podpisu brez odlašanja oddati predlog za vpis in slediti žigu
5. izvedite dogovorjena plačila, izbris bremen in dokumentirano primopredajo
6. po vpisu pridobiti nov zemljiškoknjižni izpisek