Vastgoed kopen in Kroatië

Voordat over de uiteindelijke prijs wordt onderhandeld, moet worden bepaald of het onroerend goed veilig kan worden verworven en gebruikt voor het doel waarvoor het wordt gekocht. Het pand kan wel goed geregistreerd zijn, maar toch ongeschikt voor de geplande bouw, verbouw, verhuur of uitvoering van een bepaalde activiteit.

Het voorwerp van de koop moet nauwkeurig worden geïdentificeerd aan de hand van de gegevens uit het grondboek en het kadaster. Bij appartementen en bedrijfsruimten moet worden nagegaan wat als zelfstandig gedeelte is ingeschreven en of parkeerplaats, berging, terras, tuin of andere toebehoren daarbij horen.

De omvang van de verificatie is afhankelijk van het type vastgoed en de intentie van de koper. De aankoop van een appartement, toeristische voorziening, bouwgrond of onroerend goed bestemd voor de ontwikkeling van een investeringsproject vergt verschillende juridische en technische controles.

Elk probleem moet worden geïdentificeerd voordat een bindende verplichting wordt aangenomen. Partijen kunnen dan bepalen of de verkoper het vooraf moet oplossen, of het na ondertekening kan worden aangepakt of dat het in de prijs en andere contractvoorwaarden moet worden weerspiegeld.

De eerste stap van de juridische controle is vaststellen wie eigenaar is en of degene die over de verkoop onderhandelt beschikkingsbevoegd is. De gegevens van de verkoper moeten worden vergeleken met het grondboekuittreksel en de identificatiedocumenten.

Indien het vastgoed in mede-eigendom is, kan iedere mede-eigenaar zelfstandig over zijn deel in mede-eigendom beschikken. Voor de verkoop van het gehele pand is in de regel de deelname van alle mede-eigenaars vereist. Het is ook noodzakelijk om relaties te controleren, waardoor de beschikking afhankelijk kan zijn van de toestemming van een echtgenoot of een andere persoon.

Wanneer de verkoper een rechtspersoon is

• bestaan ​​en juridische status van de verkoper
• tot vertegenwoordiging bevoegde personen en wijze van vertegenwoordiging
• interne beperkingen en noodzakelijke besluiten van het orgaan van de rechtspersoon
• faillissements-, pre-faillissementsprocedures (predstečaj), liquidatie- of andere procedures die van invloed zijn op de vervreemding van activa

Volmachten en een off-register titelketen

Als de verkoper wordt vertegenwoordigd door middel van een volmacht, moet deze geldig, in de juiste vorm en voldoende specifiek zijn. Het moet uitdrukkelijk toestemming geven voor de verkoop van het gespecificeerde onroerend goed, overeenstemming over de prijs, ontvangst van geld indien bedoeld en afgifte van de documenten die vereist zijn voor registratie van de eigendom.

Als de verkoper nog niet als eigenaar is geregistreerd, is het vóór het sluiten van het contract noodzakelijk om de ononderbroken rechtsvolgorde van de geregistreerde eigenaar naar de verkoper te bewijzen en documenten te verstrekken die de registratie van de koper mogelijk maken.

Er kunnen aanvullende toestemmingen of goedkeuringen nodig zijn wanneer over de onroerende zaak wordt beschikt door een minderjarige, een persoon onder curatele, een gemeenschap van erfgenamen, een failliete boedel of een persoon wiens beschikkingen onder bijzondere regelgeving vallen.

Het grondboek en het kadaster bevatten verschillende gegevens over vastgoed. Het grondboek geeft vooral de juridische toestand weer; het kadaster bevat gegevens over ligging, vorm, oppervlakte, gebruik en geregistreerde gebouwen. Kadastrale gegevens bewijzen op zichzelf in de regel geen eigendom.

Wat te vergelijken

Verschillen tussen grondboek, kadaster en feitelijke toestand kunnen de eigendomsinschrijving, financiering, splitsing in appartementsrechten, vergunningverlening of een latere verkoop bemoeilijken.

Bij appartementen en bedrijfsruimten moet worden gecontroleerd of de zelfstandige eenheid correct is ingeschreven en of de omschrijving, oppervlakte en het mede-eigendomsaandeel overeenkomen met de feitelijke toestand. Wanneer nog geen appartementsrechten zijn gevestigd (etažiranje), moeten ook de onderlinge verhouding tussen de mede-eigenaren en de documenten waarop het exclusieve gebruik van de ruimten berust worden onderzocht.

• kadastrale gemeente en perceelnummer
• gebied, grondvorm, adres en wijze van gebruik
• gegevens over geregistreerde gebouwen
• grondboek- en kadastrale gegevens
• feitelijke toestand ter plaatse

Bezwaringen, lopende aanvragen en daadwerkelijke bewoners

Het bestaan ​​van lasten wordt soms opgelost als onderdeel van de transactie. Zo moet het schrappen van de hypotheek vooraf met de schuldeiser worden afgestemd en nauwkeurig in het contract worden geregeld.

De beoordeling omvat ook personen die het vastgoed feitelijk gebruiken, zoals een huurder, zakelijke huurder of familielid van de verkoper. De actuele toestand moet opnieuw worden gecontroleerd vlak vóór ondertekening, een wezenlijke betaling en indiening van het verzoek tot grondboekinschrijving.

• hypotheken en andere pandrechten
• erfdienstbaarheden, reële lasten en bouwrechten
• verbod op vervreemding of bezwaring
• dossiers over tenuitvoerlegging, geschillen, tijdelijke maatregelen of onteigening
• rechten van eerste aankoop, huur of lease
• aantekeningen van lopende kadastrale aanvragen (plomba)

De registratie van een gebouw in het kadaster of het grondboek bevestigt op zichzelf niet dat het rechtmatig is gebouwd en geschikt is voor het beoogde gebruik.

Voor een bestaand gebouw is het noodzakelijk om de rechtshandeling vast te stellen op grond waarvan het is gebouwd en waarvoor het gebruik ervan is toegestaan. Afhankelijk van de ouderdom en de status van het gebouw kan het relevante document een bouwvergunning, een gebruiksvergunning, een besluit over de staat van as-built of een andere wet zijn die door de wet wordt erkend als een gelijkwaardige werking.

Voor een gebouw dat vóór 15 februari 1968 is gebouwd, worden het bouwtijdstip en de bijbehorende status bepaald door de gebruiksvergunning die voor een dergelijk gebouw is verleend, of door een eerder afgegeven document waarvan de wet erkent dat het de juiste werking heeft.

Vergelijking van documentatie met de werkelijke situatie

Bij een appartement of bedrijfspand dient te worden bepaald of een specifiek afzonderlijk onderdeel overeenkomt met het goedgekeurde project, de gebruiksakte, de plattegrond en de kadastrale omschrijving.

Non-conformiteit kan van invloed zijn op het gebruik, de wederopbouw, de kredietverlening, de verzekering, condominiums en toekomstige verkopen. Als de documentatie niet compleet is, moeten vóór de aankoop de methode, de termijn en de kosten voor het verhelpen van het gebrek worden bepaald.

• toevoeging of upgrade
• afsluiten van balkon, loggia of terras
• verbouwing van de zolder, kelder of garage
• fusie of splitsing van appartementen en bedrijfspanden
• verandering van doel
• zwembad, bijgebouw of inbreuk op gemeenschappelijke delen van het gebouw

Alvorens tot aankoop over te gaan dient te worden nagegaan of het geldige ruimtelijk plan het gebruik van de woning toestaat op de manier zoals de koper het bedoeld heeft. Dit is van belang bij de aankoop van grond, maar ook bij het plannen van een verbouwing, uitbreiding, bestemmingswijziging of uitvoering van een bepaalde activiteit in een bestaand gebouw.

De ligging binnen een bouwgebied is slechts het begin van de analyse. Ook de bestemming, de afbakening van het bebouwde gebied, een eventuele verplichting tot vaststelling van een stedenbouwkundig uitvoeringsplan, het toegestane type en de omvang van het gebouw, de voorwaarden voor de bouwkavel, de ontsluiting, nutsvoorzieningen en bijzondere beschermingsregimes moeten worden onderzocht.

Bij een bestaand gebouw dient te worden nagegaan of het huidige gebruik van de ruimte is toegestaan ​​en of de geplande wijziging kan worden uitgevoerd. Het daadwerkelijke gebruik als appartement, kantoorruimte of toeristische voorziening bevestigt op zichzelf niet de goedgekeurde bestemming.

Locatie-informatie geeft een overzicht van voorwaarden uit geldige ruimtelijke plannen. Voor de beoordeling van een specifiek project is een aanvullende professionele analyse vereist.

Met het voorcontract verbinden de partijen zich ertoe het hoofdcontract later af te sluiten, waardoor de ondertekening ervan ernstige juridische en financiële gevolgen kan hebben.

De voorovereenkomst moet het onroerend goed, de prijs, de termijn voor het sluiten van de hoofdovereenkomst en de overige wezenlijke aankoopvoorwaarden nauwkeurig omschrijven. Als de juridische beoordeling nog niet is afgerond, moet de verplichting van de koper afhankelijk worden gemaakt van duidelijk omschreven opschortende voorwaarden.

• deugdelijk eigendomsrecht van de verkoper en verwijdering van de overeengekomen lasten
• levering van bouw- en gebruiksdocumentatie
• bevestiging dat het voorgenomen gebruik mogelijk is
• kredietgoedkeuring of toestemming vereist door een buitenlandse koper

Aanbetaling, vooruitbetaling en reservering

Een voorschot maakt deel uit van de vooruitbetaalde prijs. Earnest money (kapara) bewijst dat het contract is gesloten en garandeert de uitvoering. Een recht om zich terug te trekken door het verbeuren van het onderpand, of door het dubbele van dat bedrag terug te geven, bestaat alleen als het onderpand ook als annuleringsbetaling is overeengekomen.

Bij een reserveringscontract is de inhoud ervan doorslaggevend: of er een aankoopverplichting ontstaat, aan wie het reserveringsbedrag wordt betaald, of het in de prijs is inbegrepen en onder welke voorwaarden het wordt geretourneerd.

Een waarborgsom of reserveringsbedrag behoort pas te worden betaald na een eerste controle van het eigendomsrecht, de lasten en de identiteit van de verkoper. Als de volledige beoordeling nog loopt, moet het recht op terugbetaling worden gekoppeld aan duidelijk omschreven resultaten van die beoordeling.

Er moet bijzondere aandacht worden besteed aan de volgorde van betaling, kwijtschelding van lasten en eigendomsregistratie. De registratietoestemming (tabularna izjava) kan in de overeenkomst worden opgenomen of na betaling afzonderlijk worden afgegeven, en in de overeenkomst moet worden gespecificeerd wanneer de koper deze mag gebruiken.

• de identiteit en het gezag van de partijen en een nauwkeurige beschrijving van het onroerend goed en de toebehoren ervan
• aankoopprijs, voorwaarden en betalingswijze
• het verwijderen van hypotheken en andere lasten
• de staat van de woning, het moment van overdracht en de door de verkoper overgelegde documentatie
• vereisten voor registratie van eigendom en gebruik van een registratietoestemming (tabularna izjava)
• gevolgen van vertraging, niet-nakoming en verantwoordelijkheid voor juridische en materiële gebreken

Aankoop van onroerend goed in aanbouw

Als de koper een aanzienlijk deel van de prijs betaalt vóór de voltooiing en registratie van het onroerend goed, moet het contract een bescherming bevatten die evenredig is aan dit risico, inclusief het lot van de betalingen als het project niet wordt voltooid of de investeerder niet voor de overeengekomen registratie zorgt.

• rechten van investeerders op grond, bouwvergunning en het project
• manier om het toekomstige appartement of de toekomstige ruimte te bepalen
• bestaande hypotheken en projectfinancieringen
• uiterste datum voor voltooiing van de werken en afgifte van de gebruiksvergunning
• technische omschrijving, vloeroppervlak, uitrusting en afwerkingsnorm
• termijnbetaling en de gevolgen van vertraging of niet-voltooiing
• garanties, overdracht, condominiums en toekomstige eigendomsregistratie

Wanneer de verkrijging niet aan BTW onderworpen is, is de koper doorgaans overdrachtsbelasting verschuldigd tegen een tarief van 3% van de marktwaarde. Voor bepaalde leveringen van nieuwbouw en bouwgrond wordt BTW berekend, controleer dus of deze in de vermelde prijs is inbegrepen.

Transactiekosten

• juridische verificatie, contractopmaak en notariële handelingen
• grondboekprocedure en makelaarscourtage
• vertalingen en certificeringen van buitenlandse documenten
• geodetische, architecturale en andere deskundige controles
• bankbeoordeling, krediet-, verzekering- en hypotheekregistratie

Lening en bestaande hypotheek

De financieringsvoorwaarden moeten worden gecontroleerd voordat een onherroepelijke verbintenis wordt aangegaan. Goedkeuring door de bank kan afhankelijk zijn van de getaxeerde waarde, de staat van de documentatie en de mogelijkheid om een ​​hypotheek te registreren. De toetsing door de bank beschermt de bank en verschilt in omvang van een onafhankelijke juridische toetsing van de belangen van de koper.

Indien op het onroerend goed een hypotheek van de bank van de verkoper rust, dient vooraf de wijze van afsluiten van de bestaande lening, het afgeven van een opzegverklaring en het registreren van een nieuwe hypotheek op elkaar afgestemd te worden.

Voor bepaalde Kroatische staatsburgers die jonger zijn dan 45 jaar is het mogelijk om de onroerendgoedbelasting of een deel van de betaalde btw terug te krijgen bij de aankoop van het eerste geschikte woonhuis. Het recht is afhankelijk van de wettelijke voorwaarden en tijdige aanvraag.

Door de overdracht draagt ​​de verkoper het onroerend goed over aan de koper. De overdrachtstijd moet gekoppeld zijn aan de betaling van de prijs en de uitvoering van andere contractuele verplichtingen.

Voordat u de woning overneemt, dient u te controleren of de woning in de afgesproken staat, vrij van mensen en spullen en zonder nieuwe schade wordt opgeleverd.

Overdrachtsprotocol

Bij een nieuwbouw of verbouwing is het handig om een ​​professionele keuring te laten uitvoeren. Als er aanzienlijke onvoltooide werken zijn, kan worden voorzien dat een deel van de prijs wordt ingehouden totdat deze zijn voltooid.

• datum en tijdstip van levering en beschrijving van de staat van de woning
• lijst van tekortkomingen en termijnen voor de opheffing ervan
• meterstanden, sleutels en toegangsapparaten
• lijst met meubilair, apparatuur en ingediende documentatie
• status van nutsvoorzieningen en andere kosten

Eigendom op grond van de overeenkomst wordt verkregen door inschrijving in het grondboek. Daarvoor is een document nodig dat partijen en vastgoed nauwkeurig identificeert en de toestemming van de verkoper tot inschrijving van de koper bevat. De handtekening van de verkoper op het voor inschrijving geschikte document moet op de voorgeschreven wijze zijn gewaarmerkt.

Het verzoek tot inschrijving wordt elektronisch via een notaris of advocaat ingediend bij de bevoegde grondboekafdeling van de rechtbank. De rangorde wordt bepaald door het tijdstip van ontvangst, wat beslissend kan zijn wanneer meerdere verzoeken hetzelfde vastgoed betreffen.

Zodra het verzoek is ingediend, wordt een aantekening van het aanhangige verzoek (plomba) aangebracht. De koper moet de procedure volgen totdat het besluit is uitgevoerd en vervolgens een nieuw grondboekuittreksel verkrijgen.

Indien het document nog niet aan alle eisen voor definitieve registratie voldoet, kan bij preregistratie in bepaalde gevallen de voorrangsvolgorde behouden blijven met daaropvolgende verantwoording.

De aankoop is afgerond wanneer de koper correct in het grondboek is ingeschreven, de overeengekomen lasten zijn doorgehaald en de grondboekstand overeenkomt met het contractueel beoogde resultaat.

Laatste controlelijst

1. controleer het vastgoed, de eigenaar, het grondboek, het kadaster, lopende verzoeken en de belangrijkste bouwdocumentatie vóór betaling van een waarborgsom
2. vóór het contract de wettelijke en noodzakelijke technische verificatie voltooien, belastingen, kosten en financiering bepalen
3. overeenstemming bereiken over kwijtschelding van lasten, betaling, overdracht, toestemming voor registratie (tabularna izjava) en registratie van eigendom
4. na ondertekening onverwijld het verzoek tot inschrijving in het grondboek indienen en de plomba volgen
5. de overeengekomen betalingen uitvoeren, lasten kwijtschelden en een gedocumenteerde overdracht voltooien
6. na de inschrijving een nieuw grondboekuittreksel verkrijgen