Mag op het perceel worden gebouwd?

De ligging van de grond binnen het bouwgebied is een belangrijke voorwaarde voor de bouw. De reële mogelijkheid tot bouwen vloeit voort uit de bestemming van het landgebruik, de indeling van het gebied, de voorwaarden voor de vorming van het bouwkavel, de verkeerstoegang, de infrastructuur en speciale beschermingsregimes.

Het ruimtelijk plan bepaalt het type toegestane constructie, de kleinste oppervlakte en vorm van het perceel, de locatie en grootte van het gebouw, het aantal verdiepingen, de constructie- en gebruikscoëfficiënten en andere voorwaarden voor het ontwerp van de ruimte.

De mogelijkheid tot bouwen wordt bepaald door een gezamenlijke toetsing van het geldende ruimtelijk plan, bijzondere regelgeving en de feitelijke situatie ter plaatse.

Voor de verificatie van de ruimtelijke ordening zijn het exacte nummer van het kadastrale perceel en de naam van de kadastrale gemeente vereist. In meerdere kadastrale gemeenten kan hetzelfde perceelnummer voorkomen, waardoor het adres of de gegevens uit de advertentie vaak niet voldoende zijn.

Het is noodzakelijk om het kadastrale uittreksel, het kadastraal plan en de feitelijke situatie te vergelijken. Tegelijkertijd moet worden bepaald of de oppervlakte, vorm en grenzen van het land overeenkomen met officiële gegevens en of het geplande project een of meer percelen omvat.

Verschillen tussen grondboek en kadaster, onduidelijke grenzen ter plaatse en toegang over andere percelen vereisen bijzondere aandacht. Deze kwesties kunnen invloed hebben op de vorming van een bouwperceel, het ontwerp en het bewijs van juridisch belang in de vergunningprocedure.

Voor hetzelfde perceel kunnen meerdere ruimtelijke plannen relevant zijn. Afhankelijk van de locatie wordt gebruik gemaakt van het ruimtelijk ontwikkelingsplan van de stad of gemeente, het algemeen stedenbouwkundig plan, het stedenbouwkundig plan of een ander geldig plan dat de bestemming van de ruimte en de bouwvoorwaarden nader bepaalt.

Het ruimtelijk plan van de stad of gemeente bepaalt de grenzen van de bebouwingsgebieden en de basisbestemmingen. In het smalgebiedsplan kunnen het verkeers- en infrastructuurnetwerk, de bouwkavels, de bouwwijze, de maximaal toegestane hoogte en andere ruimtelijke randvoorwaarden nader worden geregeld.

De cartografische weergave moet samen met de legenda en uitvoeringsbepalingen worden gelezen. De kaart geeft de ruimtelijke positie weer, terwijl de tekstbepalingen de juridische betekenis van het weergegeven merk bepalen.

De controle moet alle geldige wijzigingen in het plan omvatten. Plannen in voorbereiding geven de mogelijke richting van de toekomstige ontwikkeling weer, terwijl de mogelijkheid tot bouwen wordt bepaald aan de hand van het planningskader dat op het moment van besluit van kracht is.

De grond kan zich bevinden in een bebouwd deel van de nederzetting, in een gebied dat is uitgerust met basisinfrastructuur of in een deel dat nog planning en infrastructuurontwikkeling behoeft.

Voor delen van het bouwgebied die niet bebouwd en voorzien zijn van basisinfrastructuur wordt een stedenbouwkundig plan vastgesteld. Een dergelijk plan bepaalt in meer detail de verkeers- en infrastructuurgebieden, het ruimtegebruik, de bouwkavels en de voorwaarden voor toekomstige bebouwing.

Er wordt een stedenbouwkundig plan vastgesteld voor bepaalde gebieden van stedelijke transformatie of rehabilitatie, beschermde cultuurhistorische gebieden, delen van ontwikkelingsgebieden op maritiem domein en gebieden die gepland zijn voor stedelijke consolidatie. Directe implementatie kan mogelijk zijn als een plan op een hoger niveau al de vereiste mate van detail bevat.

Vóór de aankoop moet worden vastgesteld of er een verplichting bestaat om een ​​stedenbouwkundig plan vast te stellen, of de voorbereiding ervan is gestart en of het geldige planningskader een onmiddellijk ontwerp mogelijk maakt. Het antwoord kan een aanzienlijke invloed hebben op de duur, de kosten en de haalbaarheid van het project.

Het ruimtelijk plan bepaalt de functie van individuele oppervlakken. De grond kan bestemd zijn voor wonen, gemengd, zakelijk, horeca-toeristisch, productie of andere doeleinden, met aanvullende voorwaarden voor bepaalde soorten gebouwen.

• de kleinste oppervlakte en breedte van het bouwkavel
• constructie- en gebruikscoëfficiënten
• afstand van het gebouw tot de grens en de weg
• maximale hoogte en toegestaan ​​aantal verdiepingen
• aantal parkeerplaatsen
• aandeel van natuurlijk of groen terrein
• manier om het gebouw en het dak te ontwerpen
• voorwaarden voor bijgebouwen, zwembaden en andere voorzieningen

De voorwaarden kunnen afhankelijk zijn van het type gebouw, de bouwwijze, de bestaande bebouwing van de nederzetting en de ligging van de grond. Voor reconstructie, interpolatie en constructie binnen beschermde of historische eenheden gelden vaak speciale regels.

Een bouwkavel moet conform het ruimtelijk plan toegang hebben tot een verkeersgebied. Er moet worden gecontroleerd of er toegang op het terrein aanwezig is, of de breedte en aansluiting ervan voldoen aan de stedenbouwkundige eisen en of de betreffende eigendomsrechten zijn veiliggesteld.

Een weg die op een plan wordt weergegeven, vereist een afzonderlijke juridische en technische beoordeling. Het kan nieuw gepland zijn, gedeeltelijk gebouwd of over particulier terrein lopen. Voor het veiligstellen van de toegang kan een onderverdeling, de oprichting van een erfdienstbaarheid of de overdracht van een deel van de grond aan een lokale overheid nodig zijn.

Het is ook noodzakelijk om de mogelijkheid van aansluiting op elektriciteit, watervoorziening, riolering, telecommunicatie en andere noodzakelijke infrastructuur te controleren. De locatie van het netwerk toont de beschikbaarheid ervan in het gebied, terwijl de bevoegde exploitant de capaciteit en technische verbindingsvoorwaarden bevestigt.

De kosten van toegang tot gebouwen, netwerkuitbreiding en infrastructuurapparatuur kunnen de economische berekening van het project aanzienlijk veranderen.

Speciale regimes voor de bescherming van de natuur, culturele rijkdommen, water, bossen, landbouwgrond, transport- en energie-infrastructuur en andere beperkingen bepaald door speciale regelgeving kunnen op het land van toepassing zijn.

In het kustgebied vragen het Kroatische pomorsko dobro en de beschermde kustzone (ZOP) bijzondere aandacht. De ZOP omvat een landstrook van 1.000 meter op het vasteland en de eilanden en een zeestrook van 300 meter vanaf de kustlijn. In dit gebied gelden bijzondere regels voor planning, gebruik en bescherming van de kust.

• beschermende gordels van wegen en infrastructuurlijnen
• waterlopen en zones van sanitaire bescherming
• cultuurhistorische entiteiten en archeologische zones
• beschermde landschappen en ecologisch netwerk
• bos en waardevolle landbouwgrond
• gebieden die zijn blootgesteld aan overstromingen, aardverschuivingen en andere risico's

Helling, bodemstabiliteit, grondwater en geologische samenstelling vereisen mogelijk aanvullend onderzoek, speciale projectoplossingen en hogere bouwkosten.

Het geoportaal van het Ruimtelijk Planning Informatie Systeem – ISPU – is het startpunt voor het beoordelen van ruimtelijke plannen en andere publiek beschikbare informatie over de ruimte.

U kunt de zoekopdracht het beste starten met het nummer van het kadastrale perceel en de naam van de kadastrale gemeente. Na het vinden van het land moeten de relevante lagen worden opgenomen en gecontroleerd:

• de grens van het bouwgebied
• bestemming van landgebruik
• dekking van ruimtelijke plannen
• transport- en infrastructuurnetwerk
• speciale regimes en beschermde gebieden
• beschikbare gegevens over afgegeven bouwdocumenten
• plannen en hun veranderingen tijdens het creatieproces

Na het cartografisch onderzoek moeten het juiste ruimtelijke plan, de legenda en de voorzieningen voor implementatie worden geopend. Het is handig om een ​​uittreksel van de beoordeelde lagen op te slaan, samen met de naam van het plan en de datum van verificatie.

ISPU biedt een goede eerste oriëntatie. Een definitieve conclusie vereist beoordeling van het volledige planologische kader, de officiële documenten en de feitelijke toestand van de grond. Aanvragen voor locatie-, bouw- en andere vergunningen kunnen via het systeem eDozvola worden ingediend en gevolgd.

Primorje-Gorski Kotar-provincie

Naast de staats-ISPU is VidiPlan beschikbaar als webbrowser en mobiele applicatie voor het gebied Primorje-Gorski Kotar. Het maakt het zoeken naar ruimtelijke plannen mogelijk, een overzicht van de locatie van het land en het maken van een uittreksel van de geselecteerde cartografische weergave met een legenda.

Het register van de provincie Primorje-Gorski Kotar bevat plannen die van kracht zijn en plannen in voorbereiding en wordt dagelijks bijgewerkt. Op dezelfde pagina vindt u links naar de mobiele applicatie VidiPlan. Met PratiPlan kunnen gebruikers plannen in voorbereiding en openbare raadplegingen volgen.

• kaart 1 — doel
• kaart 2 — infrastructuur
• kaart 3 — Gebruiksvoorwaarden, inrichting en bescherming
• kaart 4 — bouwgebieden of bouwomstandigheden

Voor het grondgebied van de stad Rijeka worden locatie-, bouw- en gebruiksvergunningen en andere besluiten afgegeven door de bevoegde gemeentelijke bestuursdienst.

Voor de rest van de provincie is de bevoegde autoriteit de administratieve afdeling van de provincie Primorje-Gorski Kotar. Het opereert vanuit Rijeka en via kantoren in Crikvenica, Delnice, Krk, Mali Lošinj, Opatija en Rab, met extra locaties in Čabar en Vrbovsko. De territoriale jurisdictie hangt af van de stad of gemeente waar het land zich bevindt.

Bij grond aan de kust en op eilanden moeten de beschermde kustzone (ZOP), het Kroatische pomorsko dobro, de verkeersontsluiting, watervoorziening, afvoer en de regimes voor natuur- en erfgoedbescherming worden gecontroleerd. Op steil en karstachtig terrein zijn bodemstabiliteit, funderingswijze en kosten van infrastructurele ontsluiting van belang.

Provincie Istrië

Voor grond in Istrië zijn naast de staats-ISPU ook het Register van Ruimtelijke Plannen van het Instituut voor Ruimtelijke Planning van het Graafschap Istrië en het bijbehorende online cartografische overzicht beschikbaar.

Voor het gebied van de stad Pula worden ruimtelijke ordenings- en bouwwetten uitgevaardigd door het bevoegde bestuursorgaan van de stad Pula.

Voor de rest van de provincie opereert de administratieve afdeling van de provincie Istrië via kantoren in Buje, Buzet, Labin, Pazin, Poreč, Pula en Rovinj. Het kantoor in Pula is verantwoordelijk voor Barban, Fažana, Ližnjan, Marčana en Svetvinčenat, terwijl de stad Pula wordt bediend door het bevoegde stadsbestuur.

In het kustgebied van Istrië zijn de bouwregels langs de kust, het toeristische gebruik, het Kroatische pomorsko dobro en de infrastructurele ontsluiting van belang. In historische nederzettingen en landelijke gebieden kunnen voorwaarden ter bescherming van cultureel erfgoed, landschap en traditionele bebouwing gelden.

Locatie-informatie bevat de relevante bepalingen van ruimtelijke plannen die op alle niveaus van kracht zijn voor het gespecificeerde land. In gebieden die onder de nieuwe generatie ruimtelijke plannen vallen, kan deze elektronisch via het informatiesysteem worden gegenereerd. Elders wordt het op verzoek afgegeven door het bevoegde bestuursorgaan.

Locatie-informatie geeft een officieel overzicht van het planningskader. Voor de uitvoering van een ontwikkeling en het opstellen van de voorgeschreven ontwerpen zijn de verdere handelingen en documentatie vereist die op het betreffende project van toepassing zijn.

Bij complexere gronden is een professionele stedenbouwkundige analyse nuttig, waarbij de gewenste ingreep wordt vergeleken met het doel van de ruimte, de omvang en vorm van het perceel, de toegangsvoorwaarden, de infrastructuur, de bouwomstandigheden, bijzondere regimes en de toestand van de grond.

De juridische controle omvat eigendom, lasten, toegang, erfdienstbaarheden, overeenstemming tussen grondboek en kadaster en de bestaande bouwdocumentatie. De combinatie van juridische, architectonische en geodetische analyse maakt een betrouwbaardere beoordeling van haalbaarheid, kosten en planning mogelijk.

Voor waardevollere of complexere projecten moet de beoordeling zijn afgerond voordat een onvoorwaardelijke koopovereenkomst wordt gesloten. De werking van de overeenkomst kan afhankelijk worden gemaakt van de bevestiging van de planologische, juridische en technische voorwaarden voor de beoogde bouw.

Vroegtijdige onderkenning van beperkingen maakt een realistische beoordeling van de grondwaarde, projectkosten en de tijd die nodig is voor de implementatie ervan mogelijk.

1. het nummer van het kadastrale perceel en de kadastrale gemeente bepalen
2. vergelijk het grondboek, het kadaster en de toestand ter plaatse
3. het vaststellen van alle toepasselijke ruimtelijke plannen
4. controleer het bouwgebied en de bestemming van het land
5. de verplichting vaststellen om een ​​stedenbouwkundig plan vast te stellen
6. bekijk de voorwaarden voor de vorming van bouwkavels
7. de toegestane bestemming, omvang, hoogte en ligging van het gebouw bepalen
8. controleer de verkeerstoegang en de eigendomsstatus ervan
9. de mogelijkheid en kosten van infrastructuurverbindingen bepalen
10. controleer speciale beschermingsregimes en infrastructuurcorridors
11. geologische, hydrologische en andere terreinrisico's beoordelen
12. controleer bestaande gebouwen en bouwdocumenten
13. het bevoegde bestuursorgaan bepalen
14. de noodzaak beoordelen om locatie-informatie en een deskundige analyse te verkrijgen