Contratto di costruzione: tutela dell’investitore

Il contratto dovrebbe basarsi su una progettazione sufficientemente sviluppata, una chiara portata dei lavori e una valutazione realistica delle condizioni del sito. Una documentazione precisa consente il confronto delle offerte e riduce la portata di eventuali reclami successivi.

Documentazione e dati per l'offerta

Le offerte dovrebbero essere confrontate in base alla stessa portata. Oltre al prezzo totale, è importante verificare i prezzi unitari, le opere incluse ed escluse, le tasse, le scadenze, i termini di pagamento e le ipotesi su cui si basa l'offerta.

• permesso di costruire e documentazione di progetto
• computo metrico descrittivo delle opere e delle relative quantità
• dati su terreni, condizioni di accesso e di cantiere
• indagini geotecniche e altri documenti di base disponibili
• dinamiche pianificate e scadenze chiave
• informazioni su collegamenti e altri appaltatori
• regole di presentazione e confronto delle offerte

Verifica degli appaltatori e delle ipotesi di progetto

I contraenti dovrebbero essere esaminati per quanto riguarda la registrazione, le autorizzazioni, l'esperienza su progetti comparabili, il personale professionale, i subappaltatori, la capacità finanziaria, l'assicurazione di responsabilità civile e la capacità di fornire le garanzie richieste.

Prima della firma occorre chiarire la responsabilità del progetto e la stima dei costi, le condizioni note del terreno, gli impianti esistenti, l'accesso al cantiere, i collegamenti temporanei, l'approvvigionamento di attrezzature con tempi di consegna lunghi, il coordinamento degli appaltatori e il processo di approvazione delle modifiche.

L'investitore dovrebbe assicurare il finanziamento, la direzione e il controllo tecnico dei lavori, nonché persone autorizzate ad adottare decisioni tecniche e finanziarie. I chiarimenti concordati e le modifiche all'offerta vanno inclusi nella documentazione contrattuale finale.

L'oggetto del contratto dovrebbe essere determinato in modo che entrambe le parti possano determinare quali lavori intraprende il contraente, in base a quali documenti li esegue e cosa include il prezzo concordato.

Documenti costitutivi del contratto

Ogni documento dovrebbe essere identificato per nome, data e versione, e dovrebbe essere specificato il loro ordine di precedenza. Se si applicano gli Usi Speciali in Costruzione, la documentazione di progettazione ha la precedenza durante l'esecuzione e il computo metrico contrattuale durante la valutazione.

• il testo del contratto e i suoi allegati
• condizioni particolari del contratto
• permesso di costruire e documentazione di progetto
• computo metrico contrattuale
• l'offerta dell'appaltatore accettato
• programma dei lavori e piano finanziario
• specifiche tecniche
• verbali e chiarimenti della procedura di aggiudicazione
• elenco delle garanzie e delle polizze assicurative

Opere accessorie e obblighi dell'investitore

L'ambito dovrebbe includere anche i lavori preparatori, l'organizzazione del cantiere, il trasporto, lo stoccaggio, le impalcature, la protezione degli edifici esistenti, i test, la gestione dei rifiuti, la pulizia, la documentazione dello stato eseguito e la partecipazione all'ispezione tecnica.

È altrettanto importante elencare i lavori e i costi forniti dall'investitore o da altro appaltatore. Pertanto, l'oggetto del contratto può differire dalle successive richieste dell'investitore e dai lavori la cui necessità è rivelata dalle circostanze durante l'esecuzione.

Il prezzo potrà essere concordato sulla base di prezzi unitari, a forfait o applicando la clausola “chiavi in mano”.

Nel caso dei prezzi unitari, il valore finale dipende dalle quantità effettivamente eseguite. Il prezzo complessivo si riferisce a un ambito predeterminato, mentre la formula “chiavi in mano” trasferisce all'appaltatore una parte più ampia del rischio relativo alle opere necessarie. La portata effettiva di ciascun modello dipende dal contratto, dal progetto e dal computo metrico estimativo.

Cosa concordare con il prezzo

Il computo metrico deve contenere descrizioni chiare degli articoli, unità di misura, quantità e prezzi unitari. Le opere complesse dovrebbero essere suddivise in unità verificabili.

• contenuto del prezzo concordato e calcolo dell'IVA
• metodo di misurazione delle quantità completate
• trattamento delle eccedenze e dei deficit di lavori
• costi di organizzazione e collaudo del cantiere
• condizioni di variazione del prezzo
• indici applicabili e la data di inizio del calcolo
• metodo di tariffazione delle opere aggiuntive

Approvare il cambiamento

In corso d'opera le variazioni quantitative dei lavori appaltati dovranno essere distinte dai lavori fuori computo metrico. Tali lavori aggiuntivi possono essere richiesti dall'investitore o possono derivare da condizioni impreviste del sito.

Per la modifica viene preparata una descrizione dei lavori, una soluzione tecnica e un'offerta con la descrizione dell'impatto sul prezzo e la scadenza. La supervisione verifica la giustificazione tecnica e le quantità e la decisione finanziaria viene presa dal rappresentante autorizzato dell'investitore. La modifica approvata è registrata nel contratto e nella documentazione di costruzione.

In caso di lavori di emergenza necessari per motivi di sicurezza, l'appaltatore dovrà informare immediatamente l'investitore, documentare le circostanze e consentire la verifica dei costi.

Il contratto dovrebbe specificare l'inizio, il completamento e le principali scadenze intermedie. L'inizio è meglio legato alla consegna formale del sito, della documentazione di progettazione, dei permessi e delle altre condizioni necessarie per iniziare i lavori.

Il calendario dovrebbe mostrare le fasi principali, l'ordine tecnologico, l'approvvigionamento delle attrezzature, i lavori dei subappaltatori, i test, l'ispezione tecnica e la consegna. Le conseguenze legali di determinati termini provvisori dovrebbero essere concordate separatamente.

Ritardo e proroga dei tempi

L'appaltatore dovrebbe riferire regolarmente sullo stato di avanzamento e sulla data di completamento stimata. Quando si manifesta il rischio di ritardo, l’investitore può richiedere un piano di accelerazione con risorse aggiuntive e dinamiche modificate.

La proroga del termine può essere giustificata da modifiche al progetto, presentazione tardiva del cantiere o della documentazione, lavori aggiuntivi, condizioni impreviste del terreno, attrezzature fornite dall'investitore, azioni delle autorità competenti, forza maggiore o disservizi causati da un altro appaltatore.

L'appaltatore dovrà segnalare tempestivamente il disturbo, dimostrarne l'impatto e proporre un programma modificato.

Pena contrattuale

In caso di ritardo può essere prevista una penalità contrattuale giornaliera, soggetta ad un massimo concordato. Il contratto dovrebbe identificare le scadenze alle quali si applica, la base di calcolo e il suo rapporto con qualsiasi richiesta di risarcimento del danno eccedente la penale.

Quando l'investitore riceve lavori ultimati in ritardo, il diritto ad una penale contrattuale dovrebbe essere preservato senza indugio per iscritto, ad esempio nel verbale di consegna.

Il contratto dovrebbe designare le persone autorizzate a fornire istruzioni tecniche, conferma delle quantità, approvazione delle modifiche e assunzione di obblighi finanziari.

L'ingegnere supervisore vigila sulla conformità della costruzione al permesso, al progetto, ai regolamenti e alle regole professionali. Controlla la qualità e la quantità delle opere, dei prodotti installati, dei test e della documentazione di costruzione. L'appaltatore rimane responsabile dell'esecuzione ordinata, professionale e tempestiva.

Attribuzione di autorità

Ulteriori poteri finanziari dell'ingegnere supervisore dovrebbero essere specificatamente determinati. Il diario di costruzione registra lo stato di avanzamento dei lavori, le istruzioni e le circostanze importanti, mentre il contratto determina quando una singola registrazione costituisce un ordine vincolante.

Le riunioni di coordinamento si concludono con un verbale con i compiti stabiliti, i responsabili e le scadenze. Le questioni aperte vengono portate alla loro soluzione finale, insieme ad una valutazione dell'impatto sul prezzo e sulla tempistica.

• direzione e controllo tecnico dell'esecuzione
• approvazione del progetto della soluzione tecnica
• conferma delle quantità derivate
• approvazione del costo aggiuntivo
• proroga del termine
• modifica del contratto

Il pagamento dovrà riflettere i lavori effettivamente eseguiti. Un modello comune si basa su certificati mensili di pagamento intermedio seguiti da un conto finale al completamento.

Ciascun certificato di pagamento dovrà riportare le quantità completate, i prezzi contrattuali, i pagamenti precedenti, i lavori aggiuntivi approvati, il recupero di eventuali acconti, le ritenute e l'importo dovuto. Dovranno essere allegate le misure di supporto e i fogli di calcolo.

Il contratto dovrebbe specificare il periodo di revisione, il periodo per sollevare un'opposizione motivata e il termine di pagamento. L'importo non contestato deve essere pagato mentre gli articoli contestati vengono esaminati.

Strumenti di sicurezza

L'anticipo è congruo alle spese di mobilitazione o di appalto anticipato, con garanzia della sua restituzione e riduzione progressiva attraverso lavori calcolati.

Per ciascuna garanzia è necessario determinare l'importo, il periodo di validità, i termini di pagamento, la proroga e il tempo di restituzione. Di norma, un rischio dovrebbe essere coperto da uno strumento proporzionato.

Le polizze assicurative possono coprire la costruzione, i materiali, la proprietà esistente, la responsabilità civile verso terzi, i subappaltatori e i rischi speciali del sito. Prima di iniziare i lavori è necessario verificare gli assicurati, gli importi delle coperture, le franchigie e la durata dell'assicurazione.

• garanzia di prestazione
• garanzia di pagamento anticipato
• garanzia di responsabilità per difetti
• trattenuta di parte del prezzo
• assicurazione lavoro e responsabilità civile

I requisiti di qualità dovrebbero essere determinati dal progetto, dalle specifiche tecniche, dal contratto e dalle norme applicabili. Il controllo durante l'esecuzione comprende l'approvazione dei materiali, la prova delle proprietà, i campioni, l'ispezione delle opere prima della copertura, le prove e la registrazione delle non conformità.

Il contratto dovrebbe specificare le fasi in cui l'appaltatore invita la supervisione a effettuare l'ispezione. La responsabilità dell'appaltatore per la qualità continua anche dopo l'ispezione o l'approvazione dei materiali.

Difetti apparenti e latenti

Durante la consegna vengono registrati nel verbale i difetti visibili, il metodo della loro eliminazione e il termine per la nuova ispezione. Difetti minori che ne consentano un corretto utilizzo possono essere rimossi dopo la consegna, con apposita assicurazione.

I difetti nascosti devono essere segnalati al contraente non appena vengono scoperti. Per i vizi ordinari latenti la legge prevede la denuncia entro un mese dalla scoperta e prevede un termine complessivo di due anni dall'accettazione delle opere.

Un investitore che segnala tempestivamente un difetto può richiederne la rettifica e richiedere il risarcimento dei danni. Se il contraente non pone rimedio entro un termine adeguato, l'investitore può, a seconda delle circostanze, incaricare un terzo a spese del contraente, chiedere una riduzione del prezzo o risolvere il contratto.

Responsabilità speciale e periodo di garanzia

Per i difetti relativi ai requisiti essenziali dell'edificio l'impresa appaltatrice, il progettista e l'ente esecutore possono essere ritenuti responsabili per dieci anni dalla consegna e dal ricevimento delle opere, ciascuno secondo la causa del difetto e la propria responsabilità. Questa responsabilità non può essere esclusa o limitata contrattualmente. Per la denuncia di irregolarità e l'esercizio dei diritti si applicano termini legali speciali.

I contratti speciali prevedono inizialmente un periodo di garanzia di due anni sulla qualità del lavoro svolto, con possibilità di contrattazioni diverse e condizioni speciali per le apparecchiature installate.

La consegna conferma l'ultimazione dei lavori, lo stato dell'edificio e il passaggio del progetto alla fase d'uso e di garanzia. Prima della consegna è necessario verificare i risultati dei test, la documentazione dello stato eseguito, la prova delle proprietà del prodotto, le schede di garanzia, le istruzioni per l'uso, il rapporto di ispezione finale e la disposizione del cantiere.

Verbale di consegna

L'utilizzo anticipato dell'edificio o di una sua unità indipendente può avere effetti di passaggio di proprietà. Tale utilizzo dovrebbe essere regolamentato da un apposito protocollo.

• data di completamento e invio
• documentazione rivista
• carenze individuate e lavori rimanenti
• termini per la loro rimozione
• inizio dei periodi di garanzia
• transizione del rischio e protezione dell’edificio
• mantenimento del diritto alla sanzione contrattuale
• questioni sulle quali ci sono punti di vista diversi

Liquidazione definitiva e risoluzione

Il conto finale riepiloga il valore complessivo dei lavori, le variazioni di prezzo approvate, i lavori aggiuntivi, i pagamenti eseguiti, il recupero degli anticipi, le ritenute, le penali contrattuali e l’importo finale da pagare o restituire. La liquidazione della parte non contestata va distinta dalle pretese ancora controverse.

Il contratto dovrebbe specificare le violazioni che giustificano la risoluzione, la procedura di ammonimento e il termine per porre rimedio alla violazione. Al momento della risoluzione vengono determinati lo stato e la qualità dei lavori eseguiti, i materiali presenti nel cantiere, le misure di protezione necessarie, la documentazione, i costi di completamento, lo stato delle garanzie e la liquidazione finanziaria reciproca.

La legge consente all'investitore di recedere anche prima del completamento secondo le regole del contratto d'opera, previo adeguato accordo con l'appaltatore. Tale decisione dovrebbe basarsi su una valutazione dei lavori eseguiti, dei costi di prosecuzione della costruzione e delle eventuali richieste dell'appaltatore.

• verificare l'appaltatore, le sue referenze e la capacità finanziaria
• controllare il permesso di costruzione, il progetto e le informazioni sul sito
• determinare l’ambito dei lavori e gli obblighi dell’investitore
• determinare l’ordine di precedenza dei documenti contrattuali
• scegli il modello di prezzo e il metodo di calcolo
• organizzare la procedura per l'approvazione di lavori aggiuntivi
• determinare l’inizio dei lavori, il termine finale e i termini intermedi
• predisporre le ragioni e la procedura per la proroga del termine
• concordare una penalità per il ritardo
• determinare i poteri di vigilanza e di rappresentanza degli investitori
• determinare le scadenze per la revisione dei certificati di pagamento e per l'effettuazione dei pagamenti
• ottenere le necessarie garanzie e polizze assicurative
• determinare i requisiti di qualità e di test
• organizzare la consegna e l'eliminazione dei difetti
• organizzare la soluzione definitiva e le conseguenze della risoluzione