Aannemingsovereenkomst: bescherming van de opdrachtgever

Het contract moet gebaseerd zijn op een voldoende ontwikkeld ontwerp, een duidelijke omvang van de werkzaamheden en een realistische beoordeling van de omstandigheden ter plaatse. Nauwkeurige documentatie maakt het mogelijk biedingen te vergelijken en verkleint de ruimte voor latere claims.

Documentatie en gegevens voor de aanbieding

Aanbiedingen moeten worden vergeleken op basis van gelijke reikwijdte. Naast de totaalprijs is het belangrijk om de eenheidsprijzen, inclusief en exclusief werken, belastingen, termijnen, betalingsvoorwaarden en de veronderstellingen waarop de offerte is gebaseerd te controleren.

• bouwvergunning en projectdocumentatie
• meetstaat waarin de werken en hun hoeveelheden worden beschreven
• gegevens over land, toegang en bouwplaatsomstandigheden
• geotechnische onderzoeken en andere beschikbare achtergronddocumenten
• geplande dynamiek en belangrijke deadlines
• informatie over aansluitingen en andere opdrachtnemers
• regels voor het indienen en vergelijken van aanbiedingen

Controle van de aannemer en projectuitgangspunten

Aannemers moeten worden beoordeeld op registratie, vergunningen, ervaring met vergelijkbare projecten, professioneel personeel, onderaannemers, financiële draagkracht, aansprakelijkheidsverzekering en het vermogen om de vereiste garanties te bieden.

Vóór ondertekening moeten de verantwoordelijkheid voor het project en de kostenraming, bekende bodemgesteldheid, bestaande installaties, toegang tot de bouwplaats, tijdelijke aansluitingen, aanschaf van apparatuur met lange levertijden, coördinatie van aannemers en het proces van goedkeuring van wijzigingen worden verduidelijkt.

De opdrachtgever moet zorgen voor financiering, deskundig toezicht en personen die bevoegd zijn om technische en financiële beslissingen te nemen. Overeengekomen verduidelijkingen en wijzigingen van de offerte worden in de definitieve contractdocumentatie verwerkt.

Het voorwerp van de opdracht moet zo worden bepaald dat beide partijen kunnen bepalen welke werken de aannemer uitvoert, volgens welke documenten hij ze uitvoert en wat de overeengekomen prijs omvat.

Documenten die het contract vormen

Elk document moet worden aangeduid met naam, datum en versie; ook de rangorde tussen de documenten moet vaststaan. Indien de Bijzondere bouwgebruiken (Posebne uzance o građenju) van toepassing zijn, heeft tijdens de uitvoering de ontwerpdocumentatie voorrang en bij de waardering van de werken de contractuele meetstaat.

• de tekst van het contract en de bijlagen ervan
• bijzondere voorwaarden van het contract
• bouwvergunning en projectdocumentatie
• contractuele meetstaat
• het bod van de geaccepteerde aannemer
• werkprogramma en financiële planning
• technische specificaties
• notulen en toelichtingen uit de aanbestedingsprocedure
• lijst met garanties en verzekeringspolissen

Aanvullende werkzaamheden en verplichtingen van de opdrachtgever

De reikwijdte moet ook voorbereidende werkzaamheden, de organisatie van de bouwplaats, transport, opslag, steigers, bescherming van bestaande gebouwen, tests, afvalverwerking, schoonmaak, documentatie van de uitgevoerde staat en deelname aan de technische inspectie omvatten.

Even belangrijk is een opsomming van de werkzaamheden en kosten die voor rekening van de opdrachtgever of een andere aannemer komen. Zo kan de overeengekomen omvang worden onderscheiden van latere verzoeken van de opdrachtgever en van werkzaamheden waarvan de noodzaak pas tijdens de uitvoering blijkt.

De prijs kan worden overeengekomen op basis van eenheidsprijzen, als forfaitair bedrag of door toepassing van een "turnkey"-clausule.

Bij eenheidsprijzen hangt de uiteindelijke waarde af van de werkelijk geproduceerde hoeveelheden. De totale contractprijs heeft betrekking op een vooraf bepaalde omvang, terwijl de “turnkey” bepaling een groter deel van het risico van de noodzakelijke werkzaamheden overdraagt ​​aan de aannemer. Het daadwerkelijke bereik van elk model is afhankelijk van het contract, het project en de kostenraming.

Wat te regelen met de prijs

De stuklijst moet duidelijke artikelbeschrijvingen, maateenheden, hoeveelheden en eenheidsprijzen bevatten. Complexe werken moeten in verifieerbare eenheden worden verdeeld.

• inhoud van de overeengekomen prijs en berekening van de BTW
• methode voor het meten van voltooide hoeveelheden
• behandeling van overschotten en tekorten op de werken
• kosten voor organisatie en testen van de bouwplaats
• voorwaarden voor prijswijzigingen
• toepasselijke indexen en de startdatum van de berekening
• methode voor het beprijzen van meerwerken

Het goedkeuren van de wijziging

Tijdens de bouw moeten wijzigingen in de hoeveelheden van de overeengekomen werkzaamheden worden onderscheiden van werkzaamheden die buiten de meetstaat vallen. Dergelijke aanvullende werkzaamheden kunnen door de opdrachtgever worden gevraagd of voortvloeien uit onvoorziene omstandigheden op de locatie.

Voor iedere wijziging worden een omschrijving van de werkzaamheden, een technische oplossing en een prijsopgave opgesteld, met vermelding van de gevolgen voor prijs en termijn. Het toezicht controleert de technische rechtvaardiging en hoeveelheden; de financiële beslissing wordt genomen door de bevoegde vertegenwoordiger van de opdrachtgever. De goedgekeurde wijziging wordt vastgelegd in de contract- en bouwdocumentatie.

Bij dringende werkzaamheden die om veiligheidsredenen noodzakelijk zijn, moet de aannemer de opdrachtgever onmiddellijk informeren, de omstandigheden documenteren en controle van de kosten mogelijk maken.

Het contract moet de aanvang, voltooiing en belangrijke tussentijdse deadlines specificeren. De aanvang kan het beste worden gekoppeld aan de formele overdracht van de locatie, ontwerpdocumentatie, vergunningen en de andere voorwaarden die nodig zijn om met de werkzaamheden te beginnen.

Het tijdschema moet de belangrijkste fasen, de technologische volgorde, de aanschaf van apparatuur, werkzaamheden door onderaannemers, tests, technische inspectie en overdracht weergeven. De juridische gevolgen van bepaalde tussentijdse termijnen dienen afzonderlijk te worden overeengekomen.

Vertraging en verlenging van de tijd

De aannemer moet regelmatig rapporteren over de voortgang en de verwachte opleverdatum. Wanneer vertraging dreigt, kan de opdrachtgever een herstelplanning verlangen met aanvullende middelen en een aangepaste uitvoeringsdynamiek.

Verlenging van de termijn kan gerechtvaardigd zijn door projectwijzigingen, te late terbeschikkingstelling van de bouwplaats of documentatie, aanvullende werkzaamheden, onvoorziene bodemgesteldheid, door de opdrachtgever te leveren uitrusting, optreden van bevoegde autoriteiten, overmacht of hinder door een andere aannemer.

De aannemer dient de verstoring tijdig te melden, de impact ervan te bewijzen en een aangepaste planning voor te stellen.

Contractuele boete

Voor vertraging kan een dagelijkse contractuele boete, met inachtneming van een overeengekomen maximum, worden bedongen. In het contract moeten de termijnen worden vermeld waarop het van toepassing is, de berekeningsgrondslag en de relatie ervan met eventuele schadeclaims die de boete overschrijden.

Wanneer de opdrachtgever te laat voltooide werken aanvaardt, moet hij zijn aanspraak op de contractuele boete onverwijld schriftelijk voorbehouden, bijvoorbeeld in het proces-verbaal van oplevering.

In het contract moeten personen worden aangewezen die bevoegd zijn voor technische instructies, bevestiging van hoeveelheden, goedkeuring van wijzigingen en het aangaan van financiële verplichtingen.

De toezichthoudend ingenieur ziet erop toe dat de bouw voldoet aan de vergunning, het ontwerp, de regelgeving en de regels van het vak. Hij controleert de kwaliteit en hoeveelheid van de werkzaamheden, de toegepaste producten, de beproevingen en de bouwdocumentatie. De aannemer blijft verantwoordelijk voor een behoorlijke, vakkundige en tijdige uitvoering.

Toewijzing van bevoegdheden

Bijkomende financiële bevoegdheden van de toezichthoudend ingenieur moeten specifiek worden bepaald. In het bouwdagboek worden de voortgang van de werkzaamheden, instructies en belangrijke omstandigheden vastgelegd, terwijl in het contract wordt bepaald wanneer een individuele inschrijving een bindende opdracht is.

Coördinatievergaderingen eindigen met notulen met vastgelegde taken, verantwoordelijke personen en deadlines. Openstaande problemen worden naar hun definitieve oplossing geleid, samen met een beoordeling van de impact op de prijs en de planning.

• deskundig toezicht op de uitvoering
• ontwerpgoedkeuring van de technische oplossing
• bevestiging van afgeleide hoeveelheden
• goedkeuring van meerkosten
• verlenging van de termijn
• wijziging van het contract

De betaling moet de daadwerkelijk uitgevoerde werkzaamheden weerspiegelen. Een gebruikelijk model is gebaseerd op maandelijkse tussentijdse betalingscertificaten, gevolgd door een eindafrekening na voltooiing.

Op elk betalingscertificaat moeten de voltooide hoeveelheden, contractuele prijzen, eerdere betalingen, goedgekeurde aanvullende werken, terugvordering van eventuele voorschotten, inhoudingen en het verschuldigde bedrag worden vermeld. Ondersteunende metingen en berekeningsbladen moeten worden bijgevoegd.

In het contract moeten de bedenktijd, de termijn voor het indienen van een gemotiveerd bezwaar en de betalingstermijn worden vermeld. Het onbetwiste bedrag moet worden betaald terwijl de betwiste items worden beoordeeld.

Zekerheidsinstrumenten

Het voorschot is passend voor de kosten van mobilisatie of vroegtijdige aanschaf, met een garantie voor de terugkeer ervan en een geleidelijke vermindering door middel van berekende werken.

Voor elke garantie dient het bedrag, de geldigheidsduur, de betalingsvoorwaarden, de verlenging en het tijdstip van teruggave te worden bepaald. In de regel moet één risico door één evenredig instrument worden gedekt.

Verzekeringspolissen kunnen bouw-, materialen-, bestaande eigendommen, wettelijke aansprakelijkheid, onderaannemers en bijzondere locatierisico's dekken. Controleer vóór aanvang van de werkzaamheden de verzekerden, de dekkingsbedragen, het eigen risico en de verzekeringsduur.

• prestatiegarantie
• vooruitbetalingsgarantie
• garantie voor herstel van gebreken
• inhouding van een deel van de prijs
• werk- en aansprakelijkheidsverzekering

Kwaliteitseisen moeten worden bepaald door het project, de technische specificaties, het contract en de toepasselijke normen. Controle tijdens de uitvoering omvat goedkeuring van materialen, bewijs van eigenschappen, monsters, inspectie van werken vóór afdekking, tests en registratie van non-conformiteiten.

In het contract moet worden vastgelegd in welke fasen de opdrachtnemer toezicht voor inspectie uitnodigt. De verantwoordelijkheid van de opdrachtnemer voor de kwaliteit blijft ook na inspectie of goedkeuring van de materialen bestaan.

Zichtbare en verborgen gebreken

Tijdens de overdracht worden zichtbare gebreken, de wijze van opheffing ervan en de termijn voor herkeuring vastgelegd in het dossier. Kleine gebreken die een correct gebruik mogelijk maken, kunnen na overdracht worden verwijderd, met een passende verzekering.

Verborgen gebreken dienen zodra zij worden ontdekt aan opdrachtnemer te worden gemeld. Voor gewone verborgen gebreken vereist de wet een kennisgeving binnen één maand na ontdekking en voorziet in een totale termijn van twee jaar vanaf de aanvaarding van de werken.

Een opdrachtgever die een gebrek tijdig meldt, kan herstel en vergoeding van de schade verlangen. Herstelt de aannemer het gebrek niet binnen een redelijke termijn, dan kan de opdrachtgever, afhankelijk van de omstandigheden, het gebrek op kosten van de aannemer door een derde laten herstellen, prijsvermindering verlangen of de overeenkomst beëindigen.

Speciale aansprakelijkheid en garantieperiode

Voor gebreken die verband houden met de essentiële eisen van het gebouw kunnen de aannemer, de ontwerper en de toezichthouder gedurende tien jaar vanaf de oplevering en ontvangst van de werken aansprakelijk worden gesteld, elk volgens de oorzaak van het gebrek en hun verantwoordelijkheid. Deze aansprakelijkheid kan niet contractueel worden uitgesloten of beperkt. Voor het melden van een gebrek en het uitoefenen van rechten gelden bijzondere wettelijke termijnen.

Als uitgangspunt voorzien speciale contracten in een garantieperiode van twee jaar voor de kwaliteit van het uitgevoerde werk, met de mogelijkheid van afwijkende contracten en bijzondere voorwaarden voor geïnstalleerde apparatuur.

De oplevering bevestigt de voltooiing van de werken, de staat van het gebouw en de overgang van het project naar de gebruiks- en garantiefase. Vóór de overdracht moeten de testresultaten, de documentatie van de uitgevoerde staat, het bewijs van de producteigenschappen, de garantiekaarten, de gebruiksaanwijzing, het eindinspectierapport en de opstelling van de bouwplaats worden gecontroleerd.

Registratie van overdracht

Eerder gebruik van het gebouw of een zelfstandig deel daarvan kan rechtsgevolgen van oplevering hebben. Dergelijk gebruik moet in een afzonderlijk protocol worden geregeld.

• datum van voltooiing en indiening
• beoordeelde documentatie
• vastgestelde tekortkomingen en resterende werkzaamheden
• termijnen voor de verwijdering ervan
• begin van garantieperioden
• overgang van risico en bescherming van het gebouw
• behoud van het recht op een contractuele boete
• kwesties waarover verschillende standpunten bestaan

Eindafrekening en beëindiging

De eindberekening bepaalt de totale waarde van de werken, goedgekeurde prijsverschillen, meerwerken, gedane betalingen, vooruitbetalingen, ingehouden bedragen, contractuele boetes en het uiteindelijk te betalen of terug te betalen bedrag. De aanvaarding van het onbetwiste deel moet worden gescheiden van de openstaande vorderingen.

Het contract moet de overtredingen specificeren die de beëindiging rechtvaardigen, de waarschuwingsprocedure en de termijn voor het verhelpen van de overtreding. Bij beëindiging worden de staat en kwaliteit van de uitgevoerde werken, materialen op de bouwplaats, noodzakelijke beschermingsmaatregelen, documentatie, opleveringskosten, status van garanties en onderlinge financiële afwikkeling vastgesteld.

De wet staat de opdrachtgever toe de aannemingsovereenkomst ook vóór voltooiing te beëindigen, met een passende afrekening met de aannemer. Zo'n beslissing moet berusten op een beoordeling van de uitgevoerde werkzaamheden, de kosten van voortzetting van de bouw en eventuele aanspraken van de aannemer.

• controleer de aannemer, zijn referenties en financiële draagkracht
• controleer bouwvergunning, project- en locatie-informatie
• de omvang van de werkzaamheden en de verplichtingen van de opdrachtgever bepalen
• de prioriteitsvolgorde van contractuele documenten bepalen
• kies het prijsmodel en de berekeningsmethode
• regel de procedure voor het goedkeuren van meerwerken
• de aanvang van de werkzaamheden, de einddeadline en tussentijdse deadlines bepalen
• de redenen en procedure voor het verlengen van de deadline regelen
• een boete afspreken voor te laat komen
• de bevoegdheden van het toezicht en de vertegenwoordigers van de opdrachtgever bepalen
• de deadlines bepalen voor het beoordelen van betalingscertificaten en het uitvoeren van betalingen
• het verkrijgen van de nodige garanties en verzekeringen
• kwaliteits- en testvereisten bepalen
• het regelen van de overdracht en het verhelpen van gebreken
• regelt de eindafrekening en de gevolgen van de opzegging