Bauvertrag: Schutz des Bauherrn

Der Vertrag sollte auf einem ausreichend entwickelten Entwurf, einem klaren Leistungsumfang und einer realistischen Einschätzung der Baugrundverhältnisse beruhen. Eine genaue Dokumentation ermöglicht den Vergleich von Angeboten und verringert den Spielraum für Nachforderungen.

Dokumentation und Daten zum Angebot

Angebote sollten nach gleichem Umfang verglichen werden. Neben dem Gesamtpreis ist es wichtig, die Einzelpreise, einbezogene und ausgeschlossene Arbeiten, Steuern, Fristen, Zahlungsbedingungen und die Annahmen zu überprüfen, auf denen das Angebot basiert.

• Baugenehmigung und Projektdokumentation
• Leistungsverzeichnis, das die Arbeiten und deren Mengen beschreibt
• Daten zu Grundstücken, Zugang und Baustellenbedingungen
• geotechnische Untersuchungen und andere verfügbare Hintergrunddokumente
• geplanter Bauablauf und wichtige Fristen
• Informationen über Verbindungen und andere Auftragnehmer
• Regeln für die Einreichung und den Vergleich von Angeboten

Überprüfung der Auftragnehmer und Projektannahmen

Auftragnehmer sollten auf Registrierung, Genehmigungen, Erfahrung mit vergleichbaren Projekten, professionelles Personal, Subunternehmer, finanzielle Leistungsfähigkeit, Haftpflichtversicherung und Fähigkeit zur Bereitstellung der erforderlichen Garantien überprüft werden.

Vor der Unterzeichnung sollten die Verantwortung für die Planungsunterlagen und das Leistungsverzeichnis, bekannte Bodenverhältnisse, vorhandene Installationen, Zufahrt zur Baustelle, temporäre Anschlüsse, Beschaffung von Geräten mit langen Lieferzeiten, Koordination der Auftragnehmer und der Prozess der Genehmigung von Änderungen geklärt werden.

Der Bauherr sollte für Finanzierung, fachkundige Bauaufsicht und Personen sorgen, die befugt sind, technische und finanzielle Entscheidungen zu treffen. Vereinbarte Klarstellungen und Änderungen des Angebots werden in die abschließenden Vertragsunterlagen aufgenommen.

Der Vertragsgegenstand sollte so festgelegt werden, dass beide Parteien bestimmen können, welche Arbeiten der Auftragnehmer übernimmt, anhand welcher Unterlagen er diese ausführt und was im vereinbarten Preis enthalten ist.

Dokumente, die den Vertrag bilden

Jedes Dokument sollte anhand seines Namens, Datums und seiner Version identifiziert und seine Rangfolge angegeben werden. Soweit die Besonderen Baugepflogenheiten im Bauwesen gelten, haben bei der Ausführung die Planungsunterlagen und bei der Bewertung das vertragliche Leistungsverzeichnis Vorrang.

• den Vertragstext und seine Anlagen
• besondere Vertragsbedingungen
• Baugenehmigung und Projektdokumentation
• vertragliches Leistungsverzeichnis
• das angenommene Angebot des Auftragnehmers
• Bauzeitenplan und Zahlungsplan
• technische Spezifikationen
• Protokolle und Erläuterungen aus dem Vergabeverfahren
• Liste der Garantien und Versicherungspolicen

Nebenleistungen und Pflichten des Bauherrn

Zum Leistungsumfang gehören außerdem vorbereitende Arbeiten, Baustellenorganisation, Transport, Lagerung, Gerüstbau, Bestandsschutz, Prüfungen, Umgang mit Abfällen, Reinigung, Dokumentation des ausgeführten Zustands und Mitwirkung bei der technischen Abnahme.

Ebenso wichtig ist die Auflistung der vom Bauherrn oder anderen Auftragnehmer erbrachten Leistungen und Kosten. Daher kann der vertraglich vereinbarte Umfang von späteren Wünschen des Bauherrn und zusätzlich erforderlich werdenden Arbeiten abweichen, deren Bedarf sich aus den Umständen bei der Ausführung ergibt.

Der Preis kann auf Basis von Einheitspreisen, als Pauschalpreis oder durch Anwendung einer „schlüsselfertigen“ Klausel vereinbart werden.

Bei Einheitspreisen hängt der Endwert von den tatsächlich ausgeführten Mengen ab. Der Pauschalpreis bezieht sich auf einen vorher festgelegten Umfang, während bei der „schlüsselfertigen“ Ausführung ein größerer Teil des Risikos der erforderlichen Arbeiten auf den Auftragnehmer übertragen wird. Die tatsächliche Risikoverteilung jedes Modells hängt vom Vertrag, Projekt und Kostenvoranschlag ab.

Was ist mit dem Preis zu vereinbaren?

Das Leistungsverzeichnis sollte klare Artikelbeschreibungen, Maßeinheiten, Mengen und Stückpreise enthalten. Komplexe Leistungen sollten in überprüfbare Einheiten unterteilt werden.

• Inhalt des vereinbarten Preises und Berechnung der Mehrwertsteuer
• Methode zur Messung fertiggestellter Mengen
• Behandlung von Mehr- und Mindermengen
• Baustellenorganisation und Prüfkosten
• Preisänderungsbedingungen
• anwendbare Indizes und das Startdatum der Berechnung
• Methode zur Preisgestaltung zusätzlicher Arbeiten

Genehmigung von Änderungen

Während des Baus sind Änderungen der Mengen der beauftragten Arbeiten von Arbeiten außerhalb des Leistungsverzeichnisses zu unterscheiden. Solche zusätzlichen Arbeiten können vom Bauherrn verlangt werden oder sich aus unvorhergesehenen Baugrundverhältnissen ergeben.

Für die Änderung wird eine Beschreibung der Arbeiten, eine technische Lösung und ein Angebot mit Beschreibung der Auswirkungen auf Preis und Termin erstellt. Die Bauaufsicht prüft die technische Begründung und Mengen, die finanzielle Entscheidung trifft der Bevollmächtigte des Bauherrn. Die genehmigte Änderung wird in der Vertrags- und Baudokumentation festgehalten.

Bei aus Sicherheitsgründen erforderlichen Notarbeiten sollte der Auftragnehmer den Bauherrn unverzüglich informieren, den Sachverhalt dokumentieren und eine Kostenüberprüfung ermöglichen.

Im Vertrag sollten Beginn, Fertigstellung und wichtige Zwischenfristen festgelegt werden. Der Beginn ist am besten mit der formellen Übergabe der Baustelle, der Entwurfsdokumentation, den Genehmigungen und den anderen für den Beginn der Arbeiten erforderlichen Bedingungen verknüpft.

Der Zeitplan sollte die Hauptphasen, die technologische Reihenfolge, die Beschaffung der Ausrüstung, die Arbeiten des Subunternehmers, die Tests, die technische Inspektion und die Übergabe aufzeigen. Die Rechtsfolgen bestimmter Übergangsfristen sind gesondert zu vereinbaren.

Verzug und Fristverlängerung

Der Auftragnehmer sollte regelmäßig über den Fortschritt und den voraussichtlichen Fertigstellungstermin berichten. Wenn das Risiko einer Verzögerung besteht, kann der Bauherr einen Beschleunigungsplan mit zusätzlichen Ressourcen und angepasstem Bauablauf beantragen.

Die Verlängerung der Frist kann durch Änderungen am Projekt, verspätete Übergabe der Baustelle oder Dokumentation, zusätzliche Arbeiten, unvorhergesehene Bodenverhältnisse, vom Bauherrn bereitgestellte Ausrüstung, Maßnahmen der zuständigen Behörden, höhere Gewalt oder Störungen durch einen anderen Auftragnehmer gerechtfertigt sein.

Der Auftragnehmer sollte die Störung rechtzeitig melden, deren Auswirkungen nachweisen und einen geänderten Zeitplan vorschlagen.

Vertragsstrafe

Für Verzug kann eine tägliche Vertragsstrafe, vorbehaltlich einer vereinbarten Höchstgrenze, vereinbart werden. Im Vertrag sollten die Fristen, für die er gilt, die Berechnungsgrundlage und sein Verhältnis zu einem etwaigen über die Vertragsstrafe hinausgehenden Schadensersatzanspruch festgelegt werden.

Wenn der Bauherr verspätet fertiggestellte Arbeiten erhält, sollte der Anspruch auf eine Vertragsstrafe unverzüglich schriftlich, beispielsweise im Übergabeprotokoll, festgehalten werden.

Im Vertrag sollten Personen benannt werden, die für technische Anweisungen, Mengenbestätigungen, Genehmigungen von Änderungen und die Übernahme finanzieller Verpflichtungen befugt sind.

Der Aufsichtsingenieur überwacht die Einhaltung der Genehmigung, des Projekts, der Vorschriften und der Berufsregeln beim Bau. Er überprüft Qualität und Menge der Arbeiten, installierten Produkte, Tests und Baudokumentation. Der Auftragnehmer trägt die Verantwortung für die ordnungsgemäße, fachgerechte und termingerechte Ausführung.

Verteilung der Zuständigkeiten

Zusätzliche finanzielle Befugnisse des Aufsichtsingenieurs sollten konkret festgelegt werden. Im Bautagebuch werden der Baufortschritt, Anweisungen und wichtige Umstände festgehalten, während der Vertrag festlegt, wann eine einzelne Eintragung einen verbindlichen Auftrag darstellt.

Koordinierungsgespräche enden mit Protokollen mit festgelegten Aufgaben, Verantwortlichen und Fristen. Offene Fragen werden zusammen mit einer Bewertung der Auswirkungen auf Preis und Zeitplan zu ihrer endgültigen Lösung geführt.

• fachmännische Überwachung der Ausführung
• Freigabe der technischen Lösung durch den Planer
• Bestätigung ausgeführter Mengen
• Genehmigung zusätzlicher Kosten
• Fristverlängerung
• Vertragsänderung

Die Vergütung soll die tatsächlich erbrachten Leistungen widerspiegeln. Ein gängiges Modell basiert auf monatlichen Abschlagsrechnungen und anschließender Schlussabrechnung nach Fertigstellung.

In jeder Abschlagsrechnung sollten abgeschlossene Mengen, Vertragspreise, frühere Zahlungen, genehmigte zusätzliche Arbeiten, die Verrechnung etwaiger Vorauszahlungen, Einbehalte und der fällige Betrag aufgeführt sein. Unterstützende Messungen und Berechnungsblätter sollten beigefügt werden.

Im Vertrag sollten die Prüfungsfrist, die Frist für die Erhebung eines begründeten Einspruchs und die Zahlungsfrist festgelegt werden. Der unbestrittene Betrag sollte gezahlt werden, während die umstrittenen Punkte überprüft werden.

Sicherheiten

Der Vorschuss ist angemessen für die Kosten der Baustelleneinrichtung oder vorzeitigen Beschaffung, abgesichert durch eine Rückzahlungsgarantie und schrittweise Reduzierung durch kalkulierte Arbeiten.

Für jede Garantie sollten Betrag, Gültigkeitsdauer, Zahlungsbedingungen, Verlängerung und Rückgabezeitpunkt festgelegt werden. Grundsätzlich sollte ein Risiko durch ein verhältnismäßiges Instrument abgedeckt werden.

Versicherungspolicen können Risiken der Bauausführung, an Materialien und bestehenden Bauwerken sowie Haftpflicht-, Subunternehmer- und besondere Standortrisiken abdecken. Vor Arbeitsbeginn sollten Sie die versicherten Personen, Deckungssummen, Selbstbehalte und Versicherungsdauer prüfen.

• Leistungsgarantie
• Anzahlungsgarantie
• Mängelhaftungsgarantie
• Einbehalt eines Teils des Preises
• Arbeits- und Haftpflichtversicherung

Qualitätsanforderungen sollten durch das Projekt, technische Spezifikationen, Vertrag und geltende Normen bestimmt werden. Die Kontrolle während der Ausführung umfasst die Genehmigung von Materialien, Leistungserklärungen, Muster, Inspektion der Arbeiten vor dem Abdecken, Tests und Aufzeichnungen über Nichtkonformitäten.

Im Vertrag sollten die Phasen festgelegt werden, in denen der Auftragnehmer die Aufsicht zur Inspektion einlädt. Die Qualitätsverantwortung des Auftragnehmers bleibt auch nach Prüfung bzw. Freigabe der Materialien bestehen.

Offensichtliche und versteckte Mängel

Bei der Übergabe werden erkennbare Mängel, die Art ihrer Beseitigung und die Frist für die Nachprüfung in das Protokoll eingetragen. Kleinere Mängel, die eine ordnungsgemäße Nutzung ermöglichen, können bei angemessener Sicherung nach Übergabe behoben werden.

Versteckte Mängel sind unverzüglich nach Entdeckung dem Auftragnehmer anzuzeigen. Für gewöhnliche versteckte Mängel verlangt das Gesetz eine Rügefrist von einem Monat nach Entdeckung und sieht eine Frist von insgesamt zwei Jahren ab Abnahme der Arbeiten vor.

Ein Bauherr, der einen Mangel rechtzeitig rügt, kann dessen Beseitigung verlangen und Schadensersatz verlangen. Beseitigt der Auftragnehmer den Mangel nicht innerhalb einer angemessenen Frist, kann der Bauherr je nach den Umständen auf Kosten des Auftragnehmers einen Dritten einschalten, eine Preisminderung verlangen oder den Vertrag kündigen.

Besondere Haftungs- und Gewährleistungsfrist

Für Mängel, die sich auf die wesentlichen Anforderungen des Bauwerks beziehen, können der Auftragnehmer, der Planer und der Aufsichtsingenieur zehn Jahre lang ab Übergabe und Erhalt der Arbeiten haftbar gemacht werden, jeweils abhängig von der Ursache des Mangels und ihrer Verantwortung. Diese Haftung kann vertraglich weder ausgeschlossen noch beschränkt werden. Für die Mängelrüge und die Geltendmachung von Rechten gelten besondere gesetzliche Fristen.

Als Ausgangspunkt sehen die Besonderen Baugepflogenheiten eine Gewährleistungsfrist von zwei Jahren für die Qualität der ausgeführten Arbeiten vor, mit der Möglichkeit einer abweichenden vertraglichen Regelung und Sonderbedingungen für installierte Geräte.

Mit der Übergabe werden die Fertigstellung der Arbeiten, der Zustand des Gebäudes und der Übergang des Projektes in die Nutzungs- und Gewährleistungsphase bestätigt. Vor der Übergabe sind Prüfergebnisse, Dokumentation des ausgeführten Zustandes, Nachweise von Produkteigenschaften, Garantiekarten, Gebrauchsanweisungen, Schlussbericht des Aufsichtsingenieurs und Erklärung des Auftragnehmers zu prüfen.

Protokoll der Übergabe

Eine frühere Nutzung des Gebäudes oder seiner eigenständigen Einheit kann Übergabeeffekte haben. Eine solche Nutzung sollte in einem gesonderten Protokoll dokumentiert und geregelt werden.

• Datum der Fertigstellung und Übergabe
• überprüfte Dokumentation
• festgestellte Mängel und verbleibende Arbeiten
• Fristen für deren Entfernung
• Beginn der Gewährleistungsfristen
• Gefahrenübergang und Schutz des Gebäudes
• Wahrung des Rechts auf eine Vertragsstrafe
• Themen, zu denen es unterschiedliche Standpunkte gibt

Endabrechnung und Kündigung

Die endgültige Berechnung ermittelt den Gesamtwert der Arbeiten, genehmigte Preisdifferenzen, zusätzliche Arbeiten, geleistete Zahlungen, Vorauszahlungen, einbehaltene Beträge, Vertragsstrafen und den endgültigen zu zahlenden oder zu erstattenden Betrag. Die Anerkennung des unbestrittenen Teils soll getrennt von den offenen Forderungen erfolgen.

Im Vertrag sollten die Verstöße, die die Kündigung rechtfertigen, das Abmahnungsverfahren und die Frist zur Behebung des Verstoßes festgelegt werden. Bei der Beendigung werden der Zustand und die Qualität der ausgeführten Arbeiten, Materialien auf der Baustelle, erforderliche Schutzmaßnahmen, Dokumentation, Fertigstellungskosten, Status der Garantien und die gegenseitige finanzielle Abwicklung festgelegt.

Das Gesetz erlaubt dem Bauherrn, den Vertrag nach den Regeln des Werkvertrags bereits vor Fertigstellung zu kündigen. Eine solche Entscheidung sollte auf einer Bewertung der durchgeführten Arbeiten, der Kosten für die Fortsetzung der Bauarbeiten und möglicher Ansprüche des Auftragnehmers basieren.

• Überprüfen Sie den Auftragnehmer, seine Referenzen und seine finanzielle Leistungsfähigkeit
• Überprüfen Sie die Baugenehmigung, das Projekt und die Standortinformationen
• Bestimmen Sie den Umfang der Arbeiten und Pflichten des Bauherrn
• Legen Sie die Rangfolge der Vertragsdokumente fest
• Wählen Sie das Preismodell und die Berechnungsmethode
• regeln Sie das Verfahren zur Genehmigung zusätzlicher Arbeiten
• legen den Arbeitsbeginn, die Endfrist und Zwischenfristen fest
• vereinbaren Sie die Gründe und das Verfahren für die Fristverlängerung
• eine Strafe für Verspätung vereinbaren
• legen die Aufsichtsbefugnisse und die Vertretungsbefugnisse des Bauherrn fest
• Legen Sie die Fristen für die Prüfung von Abschlagsrechnungen und die Ausführung von Zahlungen fest
• die notwendigen Garantien und Versicherungspolicen einholen
• Qualitäts- und Prüfanforderungen festlegen
• Übergabe und Mängelbeseitigung veranlassen
• regeln die Schlussabrechnung und die Folgen einer Kündigung