Dal terreno al permesso d’uso

Prima di creare la documentazione di progetto, è necessario definire chiaramente cosa si intende costruire, a cosa servirà l'edificio e in quale ambito e in quale arco di tempo si intende realizzare il progetto. Lo scopo, le dimensioni, la capacità, il metodo di utilizzo e la possibilità di una costruzione graduale o graduale influiscono sulle condizioni spaziali, sui permessi richiesti, sui collegamenti, sui partecipanti e sui costi totali del progetto.

Il punto di partenza è l’ubicazione del terreno all’interno dell’area di costruzione. La verifica iniziale comprende la destinazione d'uso del territorio, le condizioni di costruzione, le dimensioni e la forma del lotto, l'accesso alla superficie di traffico, la disponibilità delle infrastrutture, le caratteristiche del terreno e gli eventuali regimi di protezione. Allo stesso tempo dovrebbero essere verificati la proprietà, i gravami, le servitù, gli edifici esistenti e altri diritti che possono influenzare la realizzazione del progetto.

Documentazione di valutazione iniziale

La fase iniziale collega l'analisi giuridica, architettonica, geodetica e tecnica. L'architetto formula il compito progettuale e verifica le possibilità spaziali, l'esperto geodetico determina l'ubicazione e i confini del terreno e l'analisi giuridica comprende i rapporti di proprietà, i diritti necessari per l'attuazione del progetto e la procedura amministrativa adeguata.

Il risultato dovrebbe essere un piano chiaro di passaggi successivi: ambito realizzabile del progetto, permessi necessari e procedure precedenti, relazioni che devono essere organizzate e rischi che potrebbero influenzare la scadenza, i costi o il contenuto del progetto.

• estratto del registro fondiario e dati catastali
• copia della planimetria catastale e dati sui confini fondiari
• piani territoriali validi e dati territoriali dal sistema ISPU
• permessi esistenti, soluzioni e documentazione di progetto
• dati sulle possibilità di accesso e connessione all'infrastruttura
• dati sulla protezione culturale, naturale, idrica e di altro tipo
• indagini geodetiche, geologiche e geotecniche disponibili

Prima di avviare il procedimento occorre individuare il proprietario del terreno, i diritti e i gravami sull’immobile e le eventuali altre particelle necessarie per l’accesso, gli allacciamenti, i corridoi di tutela o l’esecuzione dei lavori. La verifica mette a confronto i libri fondiari, il catasto, lo stato di fatto e i documenti sui quali l’investitore fonda il progetto.

La proprietà è la base giuridica più comune, ma non l’unica. Come prova dell'interesse giuridico la legge riconosce anche il diritto di costruire, alcuni contratti e precontratti sull'acquisizione della proprietà o del diritto di costruire, la decisione dell'autorità competente, il contratto di società, il consenso prescritto del proprietario o di altro ente autorizzato e le basi speciali per progetti di infrastrutture e beni soggetti a regime speciale.

In caso di ricostruzione, costruzione su immobili in comproprietà o interventi che interessano più particelle, occorre individuare tempestivamente i consensi necessari e la forma prescritta. Per i terreni appartenenti alla Repubblica di Croazia o agli enti locali e regionali si applicano regole speciali di gestione e disposizione. Il demanio marittimo croato (pomorsko dobro), le strade pubbliche, il demanio idrico e gli altri beni soggetti a un regime speciale richiedono un titolo giuridico previsto dalla normativa di settore.

Diritti su terreni di terzi

Un permesso di costruzione conferma che i requisiti di legge per la costruzione sono stati soddisfatti. La proprietà, gli altri diritti reali e il diritto di prendere possesso sono disciplinati da documenti separati che definiscono l'ambito e la durata del diritto, il corrispettivo, la trasferibilità e le conseguenze dell'abbandono o della risoluzione del progetto.

La risoluzione anticipata di questioni successorie, proprietari non iscritti, comproprietà complesse, istanze catastali pendenti, ipoteche, controversie e difformità tra atti tutela la continuità della progettazione e l'accesso al cantiere. Prima di effettuare un investimento importante, l'investitore dovrebbe disporre di una base giuridica chiara e applicabile che copra l'intera area necessaria per la costruzione e il successivo utilizzo dell'edificio.

• il diritto di passaggio e di transito
• la servitù di posa e manutenzione delle infrastrutture
• il diritto di eseguire lavori o di accedere per manutenzione
• il diritto di utilizzare il terreno per l'organizzazione del cantiere
• approvazione dei lavori sull'edificio esistente
• uso temporaneo dello spazio durante la costruzione

Costruzioni e opere semplici

Alcune strutture e opere semplici possono essere realizzate senza permesso di costruire e senza progettazione principale, nell'ambito e alle condizioni prescritte dalla relativa ordinanza. Continuano ad applicarsi la planimetria, gli standard professionali, i requisiti di sicurezza e i diritti di terzi.

Per alcuni interventi non viene rilasciato il permesso di costruire, ma i lavori vengono eseguiti secondo il progetto principale. A seconda dell'intervento potranno essere necessari certificati di enti di diritto pubblico, notifica di inizio costruzione, supervisione di esperti e permesso di agibilità. Questo regime mantiene la documentazione del progetto e altri obblighi espressamente prescritti.

Edifici meno complessi

La legge sull'edilizia classifica gli edifici residenziali contenenti non più di due abitazioni e fino a 400 m² di superficie lorda, e gli edifici agricoli fino a 600 m², come edifici meno complessi. Il permesso di costruire viene rilasciato sulla base del progetto concettuale, mentre il progetto principale viene preparato prima che venga notificata l'inizio della costruzione.

Edifici residenziali e di altro tipo con più unità

Per gli edifici residenziali, commerciali, turistici, industriali, infrastrutturali e di altro tipo con più unità, viene generalmente preparato un progetto principale e ottenuto un permesso di costruzione. L'ambito della progettazione, i certificati richiesti e l'autorità competente dipendono dal tipo e dall'importanza dell'edificio.

Interventi che richiedono un permesso di localizzazione (lokacijska dozvola) o procedimenti aggiuntivi

Il permesso di localizzazione (lokacijska dozvola) viene rilasciato per gli interventi infrastrutturali, energetici, minerari, marittimi e per gli altri casi previsti dalla normativa croata sulla pianificazione territoriale. Definisce le condizioni localizzative, il perimetro dell'intervento, i collegamenti, le fasi e gli altri elementi rilevanti per il suo inserimento nel territorio.

Il progetto può anche richiedere procedure per la protezione dell'ambiente e della natura, la protezione dei beni culturali, il regime idrico e marittimo, le strade pubbliche, la protezione antincendio, l'energia o altri settori. La mappa del processo all'inizio del progetto determina gli atti necessari, il loro ordine, la documentazione e le autorità competenti.

Il progetto preliminare illustra l'impostazione dell'intervento, la soluzione funzionale e tecnica e il suo inserimento nel territorio. Per un edificio meno complesso costituisce la base del permesso di costruire. Per gli interventi soggetti a permesso di localizzazione definisce le condizioni localizzative, il perimetro, la posizione delle opere, i collegamenti, le fasi e gli altri elementi territorialmente rilevanti.

Permesso di localizzazione

La domanda viene presentata elettronicamente attraverso il sistema ePermit, insieme al progetto concettuale, alla sua sintesi e agli altri documenti prescritti. L'autorità competente verifica il rispetto del piano territoriale e della normativa applicabile, mentre gli organi di diritto pubblico determinano, ove prescritti, i requisiti particolari e di collegamento.

• la forma e le dimensioni del terreno edificabile o la portata dell'intervento
• destinazione, dimensione e ubicazione dell'edificio
• il modo di connessione al traffico e ad altre infrastrutture
• fasi e fasi di attuazione
• misure per proteggere lo spazio, l’ambiente e la natura
• altre condizioni importanti per la progettazione e l’implementazione

Suddivisione e formazione di un terreno edificabile

La parcella catastale iniziale e il terreno edificabile necessario per il progetto hanno spesso confini diversi. Una parcella edificabile può essere creata consolidando le parcelle, suddividendole o combinando tali processi.

Il frazionamento del terreno edificabile si esegue in conformità con il permesso di localizzazione, il progetto urbanistico o infrastrutturale, il provvedimento che individua la particella edificabile, il permesso di costruire o l'atto in base al quale l'edificio è stato costruito, il piano territoriale che rappresenta graficamente la particella o un altro atto previsto dalla legge.

Un geometra abilitato predispone l’elaborato di frazionamento. La conferma della sua conformità e il suo recepimento nel catasto vanno coordinati con la regolazione dei rapporti di proprietà, la progettazione e la comunicazione dell’inizio dei lavori.

Condizioni speciali

Gli organi di diritto pubblico determinano gli adempimenti particolari che rientrano nelle rispettive competenze. Questi possono riguardare la protezione antincendio, i beni culturali, la natura e l'ambiente, l'acqua, la sanità pubblica, le strade, le ferrovie, le comunicazioni elettroniche, le infrastrutture energetiche e altri sistemi.

Condizioni di connessione

Le condizioni di connessione determinano le possibilità tecniche e i requisiti per collegare l'edificio alla zona di traffico, alla rete elettrica, all'approvvigionamento idrico, al drenaggio, alle comunicazioni elettroniche e ad altre infrastrutture necessarie. La possibilità di connessione è determinata in base alla capacità disponibile, al luogo di connessione, ai requisiti tecnici e ai lavori necessari.

Ottenimento dei requisiti

Per un intervento soggetto a permesso di localizzazione, le condizioni sono definite in tale procedimento sulla base del progetto preliminare. Per gli altri edifici il progettista acquisisce le condizioni, tramite eDozvola, prima di presentare la domanda di permesso di costruire. Il termine legale per il rilascio o il diniego delle condizioni è di 30 giorni; di regola esse restano valide per due anni, salvo un termine diverso.

Una volta predisposto il progetto principale, gli enti di diritto pubblico competenti rilasciano le attestazioni di conformità alle normative speciali e alle condizioni previamente stabilite. Le condizioni definiscono gli aspetti che il progetto deve affrontare, mentre le attestazioni verificano che siano stati recepiti correttamente.

Gli effetti delle condizioni dovrebbero essere valutati prima della progettazione finale del progetto e del contratto di prestazione. Opere aggiuntive, allacciamenti, servitù, utilizzo di aree pubbliche e rapporti con altri proprietari terrieri possono incidere notevolmente sul costo e sulla dinamica del progetto.

Il progetto principale è un insieme di progetti coordinati che forniscono una soluzione tecnica completa per l'edificio e dimostrano l'adempimento dei requisiti di base e di altre condizioni prescritte. A seconda dell'edificio, comprende progetti, studi, calcoli e prove architettonici, edili, elettrotecnici, meccanici e di altro tipo.

Il progettista responsabile coordina il gruppo di progettazione e assicura la coerenza tra i diversi elaborati; ciascun progettista resta responsabile delle soluzioni della propria disciplina. Il progetto esecutivo di un intervento soggetto a permesso di localizzazione deve rispettarne le condizioni; negli altri casi deve essere conforme al piano territoriale, alle condizioni speciali e di allacciamento e alle norme tecniche.

Regime specifico per gli edifici meno complessi

Per un edificio meno complesso, il permesso di costruire viene rilasciato sulla base del progetto preliminare. Dopo il rilascio del permesso si redige il progetto esecutivo, conforme alle condizioni localizzative, da allegare alla comunicazione di inizio lavori quale base tecnica per la costruzione.

Richiesta di permesso di costruire

L'investitore presenta la richiesta in formato elettronico. I contributi dipendono dalla categoria dell'edificio e dalle procedure precedenti.

• progetto concettuale o principale, a seconda del tipo di edificio
• prova dell'interesse legale
• certificazioni necessarie degli enti di diritto pubblico
• permesso di localizzazione quando prescritto
• studio della suddivisione quando necessario
• atti di protezione dell'ambiente e della natura quando vengono applicati
• prova della nsificazione del progetto effettuata secondo normative estere
• altri documenti prescritti per un edificio specifico

Verifica da parte dell'autorità competente

L'autorità verifica la completezza della domanda, l'abilitazione dei progettisti, la conformità del progetto al piano territoriale o al permesso di localizzazione, l'acquisizione delle attestazioni prescritte, la disponibilità dell'accesso e degli allacciamenti, l'esistenza dell'eventuale piano urbanistico obbligatorio e il rispetto degli altri requisiti di legge. Le parti possono esaminare il fascicolo e presentare osservazioni nei limiti previsti.

Il progetto concettuale o principale è parte integrante del permesso. Durante la costruzione, l'investitore e l'appaltatore agiscono in base al permesso, al progetto e alle condizioni, e qualsiasi modifica significativa viene valutata prima dell'implementazione.

Esecutività, validità e scadenze

Di norma, la costruzione inizia una volta che il permesso di costruire è definitivo. Un investitore può anche iniziare sulla base di un permesso esecutivo a proprio rischio. Tale decisione richiede una valutazione di come un ricorso o una controversia amministrativa (upravni spor) potrebbero incidere sul progetto e sugli eventuali lavori già eseguiti.

Il permesso rilasciato dall’organo amministrativo perde efficacia se l’inizio dei lavori non viene comunicato entro sei anni dalla data in cui il permesso è divenuto definitivo. Per il permesso rilasciato dal Ministero il termine è di otto anni.

Dalla data della domanda decorrono i termini per ultimare l'aspetto esterno dell'edificio e sistemare l'area edificabile: cinque anni per un edificio meno complesso, sette anni per gli altri edifici e dieci anni per un edificio per il quale è rilasciata autorizzazione dal Ministero. La modifica dell'autorizzazione mantiene le scadenze inizialmente fissate.

Terreno edificabile e cambio di investitore

Quando il permesso determina la forma e le dimensioni della particella edificabile, la particella viene registrata nel catasto prima della costruzione. La parcellizzazione, l'implementazione dello studio e l'armonizzazione dei dati dovrebbero essere completati prima della prevista registrazione dell'inizio.

Entro 15 giorni dalla modifica, il nuovo investitore richiede la modifica del permesso di costruire nella parte che fa riferimento al suo nome o alla sua azienda e presenta la prescritta prova dell'interesse legale.

Preparativi prima della notifica dell'inizio della costruzione

Il permesso di costruire stabilisce i termini legali per l'attuazione. Le sue scadenze dovrebbero essere coordinate con il finanziamento, gli appalti, i contratti e l'organizzazione del sito.

• documentazione di progettazione coordinata
• blocco costitutivo formato quando prescritto
• contratto con un appaltatore autorizzato
• incarico per la direzione dei lavori e per gli altri professionisti necessari
• progetto di attuazione quando prescritto o richiesto
• picchettare il lavoro quando necessario
• diritti regolamentati di accesso e di uso del territorio
• piano di organizzazione del cantiere e utilizzo delle aree pubbliche
• collegamenti coordinati, piano finanziario e piano a termine

I partecipanti alla costruzione sono l'investitore, il progettista, l'appaltatore, l'ingegnere supervisore e il revisore dei conti. Ognuno ha la propria area di responsabilità e l'attuazione del progetto dipende dalle proprie qualifiche professionali, da una chiara divisione dei compiti e da una comunicazione tempestiva.

Responsabilità dei partecipanti

A seconda delle esigenze del progetto, sono coinvolti il project manager, l'ingegnere geodetico abilitato, il coordinatore della sicurezza sul lavoro, il consulente legale, il consulente per i costi e altri esperti. La direzione dei lavori deve rimanere indipendente dall'appaltatore.

• L'investitore definisce l'obiettivo, garantisce il finanziamento, nomina i partecipanti e organizza l'attuazione.
• Il progettista è responsabile delle soluzioni professionali e il capo progettista è responsabile della completezza e della reciproca compatibilità dei progetti.
• L'appaltatore organizza il sito ed esegue i lavori in conformità con il permesso, i progetti, la legislazione e gli standard professionali.
• L'ingegnere supervisore per conto dell'investitore controlla conformità, autorizzazioni, picchettamento, qualità, test e documentazione.
• Il revisore esegue il controllo prescritto del progetto nell'ambito della sua autorità.

Contratto di costruzione

Il contratto di costruzione viene concluso per iscritto. L'appaltatore si impegna ad eseguire i lavori secondo il progetto ed entro il periodo concordato e il cliente paga il prezzo concordato.

• oggetto, ambito dei lavori e ordine di priorità dei documenti contrattuali
• prezzo, calcolo, tasse e dinamica dei pagamenti
• anticipo, garanzie e mezzi di assicurazione
• termine di introduzione al lavoro, termini intermedi e termine finale
• lavori aggiuntivi, successivi ed imprevisti
• la procedura di approvazione delle modifiche e il loro impatto sul prezzo e sulla scadenza
• criteri di qualità, test e accettazione
• responsabilità per materiali, attrezzature e subappaltatori
• documentazione, consegna, difetti e periodi di garanzia
• penalità contrattuali, risoluzione e modalità di risoluzione delle controversie

Usi speciali in edilizia

Disposizioni speciali regolano il rapporto tra il cliente e l'appaltatore, compresi la messa in servizio, le scadenze, il prezzo, i lavori aggiuntivi e imprevisti, le situazioni temporanee, la supervisione e la consegna. I contraenti possono escludere la loro candidatura, pertanto il contratto dovrebbe specificare chiaramente il regime scelto.

Il contratto, il progetto, la stima dei costi e il programma dovrebbero formare un sistema coerente di gestione della costruzione. La registrazione scritta della richiesta, del prezzo, dell'impatto sulla scadenza e dell'approvazione dei lavori aggiuntivi riduce notevolmente la possibilità di controversie.

L'investitore comunica elettronicamente l'inizio della costruzione all'autorità edilizia che ha rilasciato il permesso e all'ispezione della costruzione entro cinque giorni prima dell'inizio previsto. Secondo l'interpretazione ufficiale del Ministero, la domanda all'autorità edilizia viene presentata tramite ePermit e all'ispezione edilizia tramite un percorso elettronico separato.

La domanda contiene informazioni sul permesso, sull'appaltatore e sull'ingegnere supervisore. In allegato è riportato il rapporto di picchettamento e la prova del building block formato quando prescritto. Nel caso di edificio di minore complessità e nel caso di lavori eseguiti senza autorizzazione sulla base del progetto principale, viene allegata anche la prescritta documentazione progettuale.

La data della domanda segna l'inizio della costruzione e l'inizio dei termini legali per il completamento dell'edificio.

Allestimento dell'edificio e consegna del cantiere

Mediante il picchettamento l'ingegnere geodetico autorizzato trasferisce sul campo la posizione progettata dell'edificio. Confini terrestri affidabili e localizzazione corretta tutelano le distanze dai confini, la direzione di costruzione, i collegamenti e la conformità dello stato derivato.

L'applicazione legale è diversa dall'inserimento contrattuale dell'imprenditore nell'impresa. Nel verbale di introduzione vengono registrati la consegna del cantiere, gli accessi, i permessi ed i progetti, lo stato del terreno, i picchettamenti, gli allacciamenti temporanei, l'inizio dei termini contrattuali e gli ostacoli riscontrati.

Sistemazione del cantiere

L'apertura ordinata del cantiere crea un punto di partenza affidabile per monitorare scadenze, costi, lavori eseguiti e responsabilità dei partecipanti.

• assicurazione, recinzione e targa cantiere prescritta
• accesso temporaneo e protezione delle proprietà vicine
• collegamenti temporanei e organizzazione delle superfici di lavoro
• sicurezza sul lavoro e piano di esecuzione
• smaltimento dei rifiuti di scavo e di costruzione
• utilizzo delle aree pubbliche e limiti orari locali per i lavori

Durante la costruzione vengono gestiti contemporaneamente la qualità delle prestazioni, le scadenze, i costi e le prove di conformità. La documentazione conservata correttamente facilita l'ispezione tecnica, la consegna e la successiva manutenzione dell'edificio.

L'impresa appaltatrice esegue i lavori secondo la concessione edilizia, il progetto principale ed esecutivo, i regolamenti e le regole della professione. Ambiguità, circostanze impreviste e deviazioni vengono registrate e inviate al progettista, all'ingegnere supervisore e all'investitore prima dell'implementazione della soluzione modificata.

Supervisione di esperti e diario di costruzione

L'ingegnere supervisore controlla le credenziali dell'appaltatore, i picchettamenti, la conformità delle prestazioni, le proprietà dei prodotti installati, i test, i lavori da coprire e la manutenzione del registro di costruzione. Nel caso di più professioni, l'ingegnere capo supervisore coordina il loro lavoro.

Il diario elettronico della costruzione traccia cronologicamente l'esecuzione dall'inizio alla fine. Contiene lo stato di avanzamento dei lavori, istruzioni, ispezioni, prove, difetti, interruzioni, imprevisti e altri eventi importanti per qualità, scadenze e responsabilità.

Documentazione sul cantiere

È utile conservare la documentazione in un unico archivio elettronico suddiviso per professioni, appaltatori e fasi. Il controllo di qualità è specificatamente previsto per armature, impermeabilizzazioni, fondazioni, impianti e altre parti che vengono coperte durante il proseguimento dei lavori.

• concessione edilizia e progetto principale ed esecutivo
• contratti e nomine dei responsabili
• diario di costruzione e rapporto di picchettamento
• prova delle proprietà del prodotto e della conformità delle apparecchiature
• risultati di prove, misurazioni e procedure di controllo
• registrazioni delle ispezioni delle opere sovrapposte
• documenti sui rifiuti, dati geodetici, registrazioni e approvazioni

Scadenze, costi e file finale

La certificazione tecnica dell'ingegnere supervisore e il diritto contrattuale al compenso sono questioni diverse. Il prezzo e le scadenze vengono determinati in base al contratto, al listino costi e alle regole per l'approvazione delle modifiche. I lavori aggiuntivi dovrebbero essere collegati al motivo, alla soluzione tecnica, alla stima dei costi, all'impatto sulla scadenza e all'approvazione dell'investitore.

La documentazione per il permesso d’uso viene raccolta durante tutta la costruzione: rapporti di ispezione finale, dichiarazioni dell'appaltatore, prove di qualità, test, documentazione geodetica, dati sui rifiuti e programma di manutenzione.

Deviazioni consentite

È possibile deviare dal progetto entro i limiti delle regole della professione nel rispetto delle condizioni del luogo e dei requisiti fondamentali dell'edificio.

Nel caso degli edifici lo scostamento ammesso dalle misure esterne totali è al massimo di 0,30 metri. Il confine non si applica alla direzione di costruzione obbligatoria anche alla più piccola distanza dal confine, e regole più severe si applicano ai beni culturali protetti. Questa tolleranza si riferisce a misure esterne e non si estende ad altre condizioni di ubicazione come destinazione, planimetria, posizione o collegamenti.

Modifica o emendamento del permesso

La modifica del permesso di costruire è necessaria quando la modifica altera il rispetto delle condizioni del sito o influisce sui requisiti edilizi fondamentali. La valutazione viene effettuata congiuntamente dal progettista responsabile e dall'ingegnere supervisore, insieme ai progettisti di tutte le professioni interessate.

Una modifica che incida sui requisiti fondamentali, ad eccezione della sicurezza antincendio, e mantenga le condizioni localizzative può essere eseguita, nei casi previsti dalla legge, sulla base del progetto principale modificato e sotto la responsabilità dell'investitore. La modifica del permesso di costruire deve essere ottenuta prima della richiesta del permesso d’uso. Le modifiche relative alla sicurezza antincendio o alle condizioni localizzative richiedono la previa approvazione.

Nel procedimento di modifica si acquisiscono nuovamente soltanto le condizioni, le condizioni di allacciamento e le attestazioni interessate dalla variazione. Se il progetto dispone di un permesso di localizzazione, la modifica delle relative condizioni precede quella del permesso di costruire.

Gestione del cambiamento formale

Prima di terminare i lavori, lo stato eseguito dovrebbe essere confrontato con il permesso valido e tutte le modifiche approvate. La documentazione del progetto, le dichiarazioni dell'appaltatore, i rapporti di ispezione e il rilievo geodetico devono mostrare le stesse condizioni.

1. Descrivere il motivo e il contenuto del cambiamento e presentare la soluzione esistente e proposta.
2. Ottenere il parere del progettista responsabile e la verifica di altre professioni di progettazione.
3. Valutare l’impatto sulle condizioni di localizzazione, sui requisiti di base, sui costi e sulla scadenza.
4. Prendi la decisione dell'investitore e crea la documentazione di progetto necessaria.
5. Ottenere la modifica del permesso appropriata e registrare la modifica nel diario di costruzione.
6. Presentare la documentazione approvata all'appaltatore e agli ingegneri di supervisione.

Il completamento dei lavori fisici è solo una parte del completamento del progetto. Prima della richiesta del permesso d’uso è necessario concludere la documentazione, verificare lo stato di esecuzione, completare le prove e sistemare il cantiere. Durante l'esecuzione vengono raccolte prove delle strutture, degli impianti e delle altre parti coperte.

Controllo finale e documentazione

Gli edifici temporanei, le attrezzature, il materiale rimanente e i rifiuti dovrebbero essere rimossi e il cantiere e gli accessi dovrebbero essere organizzati per un uso sicuro.

• conformità dell'edificio costruito con il permesso e i progetti
• tutte le modifiche implementate e approvate
• posizione, dimensioni esterne, destinazione e collegamenti in base alle condizioni del luogo
• prove di prodotti, attrezzature, misurazioni e prove
• dichiarazioni degli appaltatori e relazioni finali degli ingegneri supervisori
• programma di manutenzione, certificato energetico quando prescritto e dati sui rifiuti
• rilevamento geodetico dello stato derivato o un rapporto corrispondente

Ispezione tecnica

Il collaudo tecnico verifica la conformità dell'edificio al permesso di costruire e al progetto esecutivo, in particolare ai requisiti essenziali, alle condizioni localizzative e alle altre prescrizioni. Per un edificio meno complesso la verifica riguarda soprattutto la destinazione, le dimensioni esterne complessive, la particella edificabile e la sistemazione prevista dal permesso e dal progetto preliminare.

La revisione è condotta dall'autorità competente. A seconda dell'edificio partecipano l'investitore, i partecipanti alla costruzione, un ente di diritto pubblico e, se necessario, esperti indipendenti. L'investitore fornisce l'accesso all'edificio e alla documentazione e viene redatto un rapporto sulle condizioni stabilite.

Ad una lacuna che può essere sanata nell'ambito dell'autorizzazione e del progetto esistente viene assegnato un termine per la riparazione, massimo 90 giorni. Una modifica della soluzione tecnica può richiedere una modifica del progetto e una modifica dell'autorizzazione. Per gli edifici le cui proprietà sono confermate durante il funzionamento, i lavori di prova vengono eseguiti secondo il programma del progetto principale.

Il permesso d’uso conferma che l'edificio è stato costruito in conformità con il permesso di costruzione e soddisfa i requisiti per l'uso. L'utilizzo o la messa in servizio inizia dopo il rilascio dell'autorizzazione, salvo casi specifici previsti dalla legge. Le attività regolamentate potrebbero richiedere ulteriori approvazioni specifiche del settore.

L'investitore o il proprietario presenta la domanda elettronicamente all'autorità che ha rilasciato il permesso di costruire. Una domanda completa e un file di progetto finale consentono di programmare il sopralluogo tecnico e decidere l'applicazione.

Condizioni e scopo approvato

Dopo l'ispezione tecnica, il permesso viene rilasciato quando sono allegati i documenti prescritti, l'edificio corrisponde al permesso, i requisiti applicabili sono soddisfatti, i collegamenti sono realizzati e il cantiere e gli accessi sono sistemati. Se le condizioni sono soddisfatte, l'autorità rilascia l'autorizzazione entro otto giorni dall'ispezione tecnica.

L'edificio è utilizzato secondo lo scopo approvato. Il previsto cambio d'uso dei locali richiede la verifica della planimetria, del contenuto dell'autorizzazione esistente, delle condizioni tecniche dell'attività e della necessaria procedura amministrativa.

Permesso temporaneo e parte di un complesso edilizio

Il permesso d’uso temporaneo viene rilasciato nei casi previsti dalla legge, ad esempio in attesa dei risultati definitivi dei singoli test, per un massimo di 90 giorni. Per gli edifici di interesse della Repubblica di Croazia può essere rilasciato anche durante la formazione del lotto edificabile, con una durata appositamente determinata.

Una parte indipendente di un edificio complesso può ricevere il permesso d’uso prima del completamento dell'intero progetto quando è necessaria per il proseguimento della costruzione o rappresenta un'unità tecnico-tecnologica indipendente. Tale possibilità deve essere prevista dal progetto principale.

Consegna e manutenzione

Il permesso d’uso dovrà essere coordinato con la consegna tecnica e contrattuale. L'investitore dovrebbe ricevere la documentazione finale, le istruzioni di manutenzione, le garanzie, i rapporti di prova, le registrazioni tecniche e un elenco dei difetti con i termini per la rettifica.

Fin dall'inizio dell'uso, il proprietario è responsabile del mantenimento e della conservazione delle prescritte proprietà dell'edificio. Il programma di manutenzione dovrebbe essere convertito in un programma di ispezioni, servizi, prove e registrazioni.

Dopo il rilascio del permesso d’uso, i dati dell'edificio vengono aggiornati nel catasto e nel registro fondiario. Il catasto registra l'ubicazione, la forma, la superficie e il modo d'uso del terreno, nonché i dati sugli edifici; il registro fondiario documenta la proprietà e gli altri diritti reali.

Documentazione geodetica e catasto

Un ingegnere geodetico autorizzato prepara un'indagine geodetica, uno studio o un altro documento appropriato. Mostra la posizione e l'impronta dell'edificio, la relazione con la parcella, i punti di confine, i cambiamenti nell'uso del suolo e gli altri dati necessari per la registrazione.

L'autorità edilizia trasmette elettronicamente all'ufficio catastale il permesso d’uso esecutivo e la documentazione geodetica. Anche l'investitore può presentare la domanda. Il catasto registra la situazione fisica, mentre la legittimità dell'uso è comprovata dal permesso d’uso allegato o da altro atto idoneo.

Attuazione nel registro fondiario

L'ufficio catastale trasmette d'ufficio la documentazione all'ufficio del registro fondiario presso il tribunale competente. L'edificio viene iscritto nel registro fondiario con l'annotazione del permesso d’uso allegato. In mancanza di tale permesso, l'annotazione indica che la legittimità dell'uso dell'edificio non è stata comprovata.

L’iscrizione dell’edificio e l’iscrizione del diritto di proprietà sono due procedimenti distinti. La proprietà e gli altri diritti reali si regolano mediante documenti e iscrizioni specifici nei libri fondiari, soprattutto in caso di comproprietà, diritto di costruire, cambio dell’investitore, più particelle o gravami.

Proprietà condominiale e controllo finale

Nel caso di un edificio composto da più unità immobiliari indipendenti, la proprietà per piani viene costituita con una separata iscrizione nel registro fondiario sulla base di idonea documentazione tecnica e giuridica. Prima di tale iscrizione occorre allineare i dati relativi all’edificio, alla particella, ai proprietari, alle superfici e alle singole unità.

• copia della planimetria catastale
• titolo di proprietà o altro estratto del registro fondiario
• estratto del catasto
• permesso d’uso
• studio geodetico confermato

Primo controllo locale

Il primo passo è quello di individuare la particella catastale e il comune, il foglio catastale, l'ente locale e l'organo amministrativo competente. I dati catastali e catastali vengono confrontati attraverso il sistema Organizzato del Territorio (Uređena zemlja).

Per la verifica urbanistica si utilizzano il geoportale ISPU, i visualizzatori locali e i piani territoriali pubblicati ufficialmente. La rappresentazione cartografica va letta insieme alle norme di attuazione e alle eventuali modifiche del piano. I piani in preparazione possono incidere sullo sviluppo futuro e sui tempi dell'investimento.

VidiPlan e le autorità competenti della Regione litoraneo-montana (PGŽ)

VidiPlan consente la ricerca di un appezzamento, l'identificazione delle planimetrie spaziali e la revisione delle loro parti testuali e grafiche. Il servizio PratiPlan serve per monitorare i progetti in elaborazione e il dibattito pubblico. L'analisi finale si basa sul contenuto del piano pubblicato ufficialmente e su altri atti pertinenti.

Per la Città di Fiume le procedure sono gestite dall'ufficio comunale competente. Nelle altre parti della Regione il dipartimento amministrativo della Regione litoraneo-montana (PGŽ) opera attraverso la sede centrale e le proprie sedi distaccate. La competenza territoriale va verificata in base all'ubicazione della particella sul sito ufficiale dell'autorità.

• zona costiera protetta del mare e demanio marittimo (pomorsko dobro)
• aree di protezione delle acque, protezione naturale e culturale
• pendenza, stabilità e condizioni geotecniche del terreno
• approccio giuridicamente e tecnicamente appropriato
• approvvigionamento idrico, drenaggio e rete elettrica
• l’obbligo di adottare un piano di sviluppo urbano

Regione Istriana

In Istria, oltre al Geoportale ISPU, si consultano il registro dei piani dell'Istituto per la pianificazione territoriale della Regione Istriana e il sito ufficiale della città o del comune interessato. La competenza è ripartita tra il dipartimento amministrativo regionale e gli enti cittadini ai quali sono affidate tali funzioni; prima di presentare la domanda va quindi individuato l'ufficio competente in base all'ubicazione del terreno.

• regime edilizio nella zona costiera e nel demanio marittimo (pomorsko dobro)
• aree separate di uso turistico o economico
• terreni agricoli e forestali
• patrimonio culturale, zone archeologiche e insediamenti storici
• aree di protezione delle acque, drenaggio e infrastrutture
• accesso alla zona di traffico pubblico e planimetria dell'area più ristretta

Sequenza locale consigliata

1. Confrontare il catasto, il registro fondiario e lo stato di fatto.
2. Individuare i piani vigenti ed esaminare quelli in preparazione.
3. Analizzare le condizioni testuali e grafiche della costruzione.
4. Individuare l'autorità competente in base all'ubicazione della particella.
5. Verificare accessi, allacciamenti e regimi di tutela speciale.
6. Eseguire verifiche geodetiche e, se necessario, geotecniche.
7. Acquisire un'informazione urbanistica o un chiarimento specialistico in caso di dubbio.
8. Definire il brief di progetto e l'investimento sulla base di presupposti verificati.

Prima di acquistare un terreno

• determinare la particella, il comune catastale e l'inserimento catastale
• verificare proprietà, gravami, domande pendenti e situazione sul campo
• determinare i piani territoriali, lo scopo e le condizioni di costruzione
• verificare accessi, connessioni e modalità speciali
• valutare lottizzazione, contributi, collegamenti e preparazione del terreno
• armonizzare i risultati con lo scopo e la dimensione del progetto

Prima della progettazione e del permesso di costruire

• determinare l’attività del progetto, la procedura e l’autorità competente
• assumere progettisti, geometri e gli esperti necessari
• svolgere attività investigativa e ottenere condizioni
• coordinare tutte le professioni del progetto e gli interessi legali degli investitori
• ottenere i certificati e verificare la completezza della documentazione
• inviare una richiesta tramite ePermit e monitorare la consegna

Prima e durante la costruzione

• verificare lo stato del permesso e formare la particella edificabile quando prescritto
• incaricare l'appaltatore, la direzione dei lavori e gli altri professionisti necessari
• predisporre il progetto di implementazione e lo studio di picchettamento
• comunicare l'inizio almeno cinque giorni prima
• organizzare il cantiere e aprire il diario di costruzione
• monitorare la qualità, le scadenze, i costi, la documentazione e le modifiche

Completamento e utilizzo

• opere complete, prove e documentazione geodetica
• eliminare i difetti e armonizzare lo stato eseguito
• compilare la scheda di progetto definitivo e ripristinare il cantiere
• eseguire un sopralluogo tecnico e ottenere il permesso d’uso
• eseguire la consegna e ricevere garanzie e istruzioni
• registrare l'edificio e organizzare la manutenzione