Pravna pitanja povezana s nekretninom često zahtijevaju zajedničko sagledavanje vlasništva, zemljišnih knjiga i katastra, prostornog plana, dozvola, projektiranja, građenja i ugovornih odnosa.
Pružamo pravnu podršku kupcima, prodavateljima, vlasnicima i suvlasnicima pri provjeri nekretnine, uređenju imovinskih odnosa, pripremi ugovora i provedbi upisa. Kod ulaganja povezujemo stanje zemljišta, prostorni plan, posebne uvjete i dozvole, projektiranje i građenje te minimalne tehničke uvjete potrebne za uporabu zgrade ili početak djelatnosti.
Kontaktirajte uredU kojim situacijama pomažemo
Kupnja, prodaja i pravna provjera nekretnine
Prije sklapanja predugovora, plaćanja kapare ili potpisivanja ugovora provjeravamo vlasništvo, terete, prava trećih osoba, zemljišnoknjižno i katastarsko stanje, raspoloživu građevinsku dokumentaciju te prostorne uvjete relevantne za namjeravano korištenje.
Pripremamo i pregledavamo ugovore o kupoprodaji, darovanju, zamjeni, zakupu i najmu. Pravno pratimo plaćanje, brisanje tereta, primopredaju i upis prava vlasništva.
Zemljišne knjige, katastar i vlasnički odnosi
Analiziramo razlike između zemljišne knjige, katastra, isprava i stvarnog stanja nekretnine. Utvrđujemo pravni slijed i predlažemo odgovarajući način uređenja upisa.
Pravna podrška može obuhvatiti uknjižbu ili brisanje prava, pojedinačni ispravni postupak, ispravak podataka, povezivanje ranijih isprava te vođenje odgovarajućeg sudskog ili upravnog postupka.
Zastupamo u postupcima osnivanja i obnove zemljišne knjige, uključujući rasprave, prijave i prigovore. Kada provedeni upis zadire u pravo vlasništva, pripremamo brisovne tužbe i povezane zahtjeve radi uspostave odgovarajućeg zemljišnoknjižnog stanja.
Suvlasništvo, etažiranje, međe i služnosti
Savjetujemo pri uređenju načina korištenja nekretnine, razvrgnuću suvlasništva, etažiranju, uređenju međa te osnivanju, izmjeni ili prestanku služnosti i prava građenja.
Najprije razmatramo mogućnost sporazumnog i provedivog rješenja. Kada sporazum nije moguć, zastupamo stranke u odgovarajućem postupku.
Prostorni planovi i zaštita interesa vlasnika i investitora
Zastupamo vlasnike nekretnina, građane, investitore i druge zainteresirane osobe pred jedinicama lokalne i područne (regionalne) samouprave i nositeljima izrade u postupcima donošenja te izmjena i dopuna prostornih planova. Analiziramo kako predložena planska rješenja utječu na namjenu i mogućnost gradnje, pristup, infrastrukturu, postojeća prava i planirana ulaganja.
Pripremamo obrazložene inicijative i zahtjeve za pokretanje izmjene plana, sudjelujemo u javnim raspravama te podnosimo mišljenja, prijedloge i primjedbe. Investitora pravno vodimo kroz cijeli postupak donošenja ili izmjene plana — od pripreme inicijative i praćenja odluke o izradi, preko izrade stručnih rješenja i javne rasprave, do izvješća o javnoj raspravi i donošenja plana. Pravna pitanja koordiniramo s urbanistima, arhitektima, geodetima i drugim stručnjacima uključenima u projekt.
Posebni uvjeti te lokacijske, građevinske i uporabne dozvole
Pružamo pravnu podršku u postupcima utvrđivanja posebnih uvjeta i uvjeta priključenja te ishođenja lokacijskih, građevinskih i uporabnih dozvola. Pregledavamo akte i projektnu dokumentaciju, pratimo rokove i pravno povezujemo rad investitora, projektanta, nadležnog upravnog tijela i drugih javnopravnih tijela.
Zastupamo investitore, vlasnike i druge stranke pri uvidu u spis i davanju izjava te pripremamo žalbe i tužbe u upravnim sporovima povezanima s izdavanjem, odbijanjem, odbacivanjem, izmjenom ili ukidanjem dozvole. Kada posebni uvjeti, uključujući posebne uvjete zaštite kulturnog dobra, nerazmjerno ograničavaju zahvat ili nemaju dostatno stručno i pravno uporište, analiziramo njihovo obrazloženje i opseg te ih osporavamo raspoloživim pravnim putem.
Pravno praćenje projektiranja i građenja
Pravno pratimo investitora od projektiranja i ugovaranja do izvođenja radova, primopredaje i otklanjanja nedostataka. Uređujemo odnose s projektantima, nadzornim inženjerima, izvođačima i drugim sudionicima projekta te pripremamo i pregledavamo ugovore o građenju i povezane ugovore.
Pratimo izmjene projekta, ugovorene rokove, povećanja troškova, dodatne radove, obračune i zahtjeve ugovornih strana. Posebnu pozornost posvećujemo pravodobnim obavijestima, dokazima i projektnoj dokumentaciji, jamstvima, primopredaji, nedostacima, odgovornosti i uvjetima raskida te zastupamo u sporovima proizašlima iz projektiranja i građenja.
Izvlaštenje i naknada za oduzeto zemljište
Gradove, općine, upravitelje cesta i druge ovlaštene korisnike izvlaštenja pravno pratimo pri pripremi i vođenju postupka, od utvrđivanja zahvaćenih nekretnina i pokušaja sporazumnog stjecanja do donošenja odluke, određivanja naknade i provedbe upisa.
Vlasnike zemljišta zastupamo radi zaštite njihovih prava, pravilnog utvrđivanja opsega zahvata i određivanja primjerene naknade za oduzetu ili ograničenu nekretninu. Povezujemo procjenu vrijednosti s posljedicama zahvata za preostali dio nekretnine, pristup, mogućnost korištenja i postojeće ulaganje.
Infrastrukturni i investicijski projekti
Pravno pratimo projekte od početne analize lokacije i uređenja imovinskopravnih odnosa do ugovaranja, ishođenja dozvola i realizacije.
Podrška može obuhvatiti osnivanje služnosti i prava građenja, izvlaštenje i određivanje naknade, odnose s vlasnicima zemljišta, pripremu ugovora te koordinaciju pravnih pitanja s arhitektima, geodetima, projektantima i drugim stručnjacima.
Kako izgleda suradnja
Početni kontakt
Klijent nam dostavlja kratak opis situacije, imena uključenih osoba ili društava, podatke o nekretnini, željeni cilj i eventualni rok. Ti podaci omogućuju početno razumijevanje predmeta i određivanje potrebne dokumentacije.
Pregled dokumentacije
Pregledavamo dokumente kojima klijent raspolaže i određujemo koje je dodatne podatke ili isprave potrebno pribaviti. Dokumentaciju sagledavamo zajedno s konkretnim ciljem klijenta.
Pravna procjena
Utvrđujemo moguće pravne puteve, glavne rizike i korake potrebne za provedbu odabranog rješenja. Kod transakcija i projekata procjenjujemo koja pitanja treba riješiti prije preuzimanja obveze.
Dogovor i provedba
S klijentom definiramo opseg pravne podrške, potrebne radnje i način komunikacije. Angažman može obuhvatiti pojedinačnu pravnu provjeru, pripremu ugovora, pregovore, zastupanje u postupku ili kontinuirano praćenje projekta.
Što pripremiti za prvi kontakt
Osnovni podaci
- imena osoba ili nazive društava uključenih u predmet
- adresu, broj katastarske čestice ili drugi podatak o nekretnini
- kratak opis trenutačnog stanja
- cilj koji želite postići
- fazu pregovora ili postupka
- važan rok ili oznaku predmeta, ako postoji
Dokumenti kojima raspolažete
- zemljišnoknjižni izvadak i katastarski podaci
- ponuda, rezervacija, predugovor ili ugovor
- rješenje o nasljeđivanju ili ranije isprave o stjecanju
- poziv, zapisnik ili odluku iz postupka osnivanja ili obnove zemljišne knjige
- ponudu za sporazumno stjecanje, procjenu vrijednosti i akte iz postupka izvlaštenja
- idejni i glavni projekt te dostupni podaci iz sustava eDozvola
- posebni uvjeti, uvjeti priključenja i posebni uvjeti zaštite kulturnog dobra
- lokacijska, građevinska ili uporabna dozvola te druga rješenja donesena u postupku
- odluka o izradi plana, prijedlog plana i objava javne rasprave
- ranije podnesene inicijative, prijedlozi i primjedbe te izvješće o javnoj raspravi
- odluke, rješenja, podnesci i relevantna korespondencija
Za prvi kontakt dovoljni su osnovni podaci i dokumenti kojima već raspolažete. Nakon početnog pregleda naznačit ćemo što je još potrebno pribaviti.
Tipične situacije
Kupnja prije plaćanja kapare
Kupac namjerava kupiti stan, ali je na nekretnini upisana hipoteka, a podaci o površini razlikuju se u dokumentaciji.
Pravna provjera obuhvaća vlasništvo i ovlaštenje za prodaju, terete, građevinsku dokumentaciju, uvjete brisanja hipoteke te način plaćanja, primopredaje i upisa vlasništva. Utvrđeni rizici zatim se uređuju predugovorom ili kupoprodajnim ugovorom.
Neuređeno vlasništvo i suvlasnički odnosi
Nekretninu koristi više članova obitelji, ranije nasljeđivanje nije u cijelosti provedeno, a zemljišna knjiga, katastar i stvarno stanje međusobno se razlikuju.
Potrebno je utvrditi pravni slijed, pregledati postojeće isprave i odrediti može li se stanje urediti sporazumno, odgovarajućim upisom ili kroz sudski postupak. Ako postoji suvlasništvo, razmatra se i način njegova uređenja ili razvrgnuća.
Priprema investicijskog projekta
Investitor razmatra kupnju zemljišta radi gradnje. Prije odluke potrebno je provjeriti prostorne uvjete, pristup javnoj prometnoj površini, postojeća prava i terete, dostupne dozvole te odnose koje treba urediti sa susjedima, vlasnicima zemljišta i budućim izvođačima.
Pravna podrška povezuje provjeru lokacije, uređenje imovinskopravnih odnosa, ugovaranje i postupke potrebne za realizaciju projekta.
Prostorni plan ili posebni uvjeti ograničavaju ulaganje
Vlasnik ili investitor utvrdi da važeći prostorni plan ne omogućuje planirani zahvat ili tijekom pripreme projekta zaprimi posebne, konzervatorske ili druge uvjete koji bitno mijenjaju projekt, povećavaju trošak ili dovode u pitanje njegovu provedivost.
Potrebno je pregledati prostorni plan, odluku o njegovoj izradi ili izmjeni, projektnu dokumentaciju, izdane uvjete i trenutačnu fazu postupka. Ovisno o trenutku u kojem se predmet nalazi, pravna podrška može obuhvatiti inicijativu za izmjenu plana, prijedloge i primjedbe u javnoj raspravi, očitovanje u postupku izdavanja dozvole, žalbu ili upravni spor.
Povezani pravni vodiči
Od provjere vlasništva i zakonitosti građevine do ugovora, primopredaje i upisa vlasništva.
Prostorni plan, namjena površine, pristup, posebni uvjeti i druge pretpostavke gradnje.
Pravni i upravni koraci od provjere prostornog plana i uređenja odnosa na zemljištu do građevinske i uporabne dozvole.
Predmet i opseg radova, cijena, rokovi, dodatni radovi, jamstva, nedostaci i raskid ugovora.
Prvi korak je jasan opis situacije i cilja.
U prvom javljanju navedite imena uključenih osoba ili društava, nekretninu na koju se predmet odnosi, fazu postupka i eventualni rok. Na temelju tih podataka dogovorit ćemo dokumentaciju i sljedeći korak.