Darf man auf dem Grundstück bauen?

Die Lage des Grundstücks innerhalb des Baugebiets ist eine wichtige Voraussetzung für den Bau. Die tatsächliche Möglichkeit einer Bebauung ergibt sich aus der Bebauungsart, der Anordnung des Geländes, den Bedingungen für die Gestaltung des Baugrundstücks, der Verkehrsanbindung, der Infrastruktur und besonderen Schutzregelungen.

Der Raumplan bestimmt die Art der zulässigen Bebauung, die kleinste Fläche und Form des Grundstücks, die Lage und Größe des Gebäudes, die Anzahl der Stockwerke, die Bau- und Nutzungskoeffizienten sowie weitere Bedingungen für die Raumgestaltung.

Die Errichtungsmöglichkeit wird durch eine gemeinsame Prüfung des gültigen Raumordnungsplans, der Sonderregelungen und der tatsächlichen Situation vor Ort ermittelt.

Für die raumplanerische Prüfung sind die genaue Nummer des Katastergrundstücks und der Name der Katastralgemeinde erforderlich. Die gleiche Flurstücksnummer kann in mehreren Katastralgemeinden existieren, daher reichen die Adresse oder Angaben aus der Ausschreibung oft nicht aus.

Es ist notwendig, den Grundbuchauszug, den Katasterplan und die Ist-Situation zu vergleichen. Gleichzeitig sollte festgestellt werden, ob Fläche, Form und Grenzen des Grundstücks den amtlichen Aufzeichnungen entsprechen und ob das geplante Projekt ein oder mehrere Parzellen umfasst.

Unterschiede zwischen Grundbuch und Kataster, unklare Grundstücksgrenzen und Zugänge durch andere Grundstücke bedürfen besonderer Aufmerksamkeit. Diese Fragen können sich auf die Bildung eines Baugrundstücks, die Erstellung eines Projekts und den Nachweis des rechtlichen Interesses im Rahmen der Erteilung einer Genehmigung auswirken.

Für dasselbe Grundstück können mehrere Raumordnungspläne relevant sein. Je nach Standort kommt der Raumordnungsplan der Stadt oder Gemeinde, der städtebauliche Generalplan, der städtebauliche Bebauungsplan oder ein anderer gültiger Plan zur Anwendung, der den Zweck des Raumes und die baulichen Verhältnisse näher festlegt.

Der Raumordnungsplan der Stadt oder Gemeinde bestimmt die Grenzen der Baugebiete und die grundsätzlichen Flächennutzungsbestimmungen. Im Schmalbereichsplan können das Verkehrs- und Infrastrukturnetz, die Bebauungsparzellen, die Bauweise, die maximal zulässige Höhe und weitere raumplanerische Bedingungen näher geregelt werden.

Die kartografische Darstellung ist zusammen mit der Legende und den Ausführungsbestimmungen zu lesen. Die Karte zeigt die räumliche Lage, während die Textbestimmungen die rechtliche Bedeutung der angezeigten Marke bestimmen.

Die Prüfung sollte alle geltenden Änderungen des Plans umfassen. Die in Vorbereitung befindlichen Pläne zeigen die mögliche Richtung der künftigen Entwicklung auf, während die Möglichkeit des Baus anhand des zum Zeitpunkt der Entscheidung geltenden Planungsrahmens bestimmt wird.

Das Grundstück kann sich in einem bebauten Teil der Siedlung, in einem mit grundlegender Infrastruktur ausgestatteten Gebiet oder in einem Teil befinden, der noch Planungs- und Infrastrukturentwicklungsbedarf hat.

Für Teile des Baugebietes, die nicht mit grundlegender Infrastruktur bebaut und ausgestattet sind, wird ein städtebaulicher Bebauungsplan verabschiedet. In einem solchen Plan werden die Verkehrs- und Infrastrukturflächen, die Raumnutzung, die Baugrundstücke und die Bedingungen für die künftige Bebauung genauer festgelegt.

Für bestimmte Bereiche der städtischen Umgestaltung oder Sanierung, geschützte kulturhistorische Gebiete, Teile von Baugebieten auf dem kroatischen pomorsko dobro und für die Stadtkonsolidierung vorgesehene Flächen ist ein städtebaulicher Bebauungsplan erforderlich. Eine unmittelbare Umsetzung kann möglich sein, wenn ein übergeordneter Plan bereits den erforderlichen Detaillierungsgrad aufweist.

Vor dem Kauf sollte geklärt werden, ob eine städtebauliche Planpflicht besteht, mit deren Erstellung begonnen wurde und ob der gültige Planungsrahmen eine unmittelbare Gestaltung zulässt. Die Antwort kann die Dauer, Kosten und Durchführbarkeit des Projekts erheblich beeinflussen.

Der Raumplan bestimmt den Zweck der einzelnen Flächen. Das Grundstück kann für Wohn-, Misch-, Geschäfts-, Gastronomie-, Touristen-, Produktions- oder andere Zwecke bestimmt sein, mit zusätzlichen Bedingungen für bestimmte Gebäudetypen.

• die kleinste Fläche und Breite des Baugrundstücks
• Bau- und Nutzungskoeffizienten
• Entfernung des Gebäudes von der Grenze und der Straße
• maximale Höhe und zulässige Etagenzahl
• Anzahl der Parkplätze
• Anteil natürlicher oder begrünter Fläche
• Art und Weise der Gestaltung des Gebäudes und des Daches
• Bedingungen für Nebengebäude, Schwimmbäder und andere Einrichtungen

Die Bedingungen können von der Art des Gebäudes, der Bauweise, der bestehenden Bebauung der Siedlung und der Lage des Grundstücks abhängen. Für den Wiederaufbau, die Interpolation und den Bau innerhalb geschützter oder historischer Einheiten gelten häufig besondere Regeln.

Ein Baugrundstück muss gemäß Bebauungsplan Zugang zu einer Verkehrsfläche haben. Es ist zu prüfen, ob eine Erschließung im Gelände vorhanden ist, ob Breite und Anschluss den planerischen Anforderungen genügen und ob die entsprechenden Eigentumsrechte gesichert sind.

Eine im Plan dargestellte Straße bedarf einer gesonderten rechtlichen und technischen Prüfung. Es kann neu geplant, teilweise gebaut oder über Privatgrundstücke verlegt werden. Die Sicherung des Zugangs kann eine Unterteilung, die Schaffung einer Grunddienstbarkeit oder die Übertragung eines Teils des Grundstücks an eine lokale Behörde erfordern.

Es ist auch erforderlich, die Möglichkeit des Anschlusses an Strom, Wasserversorgung, Abwasser, Telekommunikation und andere notwendige Infrastruktur zu prüfen. Der Standort des Netzes zeigt seine Verfügbarkeit in der Region an, während der zuständige Betreiber die Kapazität und die technischen Bedingungen der Verbindung bestätigt.

Die Kosten für Gebäudezugang, Netzausbau und Infrastrukturausrüstung können die wirtschaftliche Kalkulation des Projekts erheblich verändern.

Für das Grundstück können besondere Regelungen zum Schutz der Natur, des Kulturguts, des Wassers, der Wälder, der landwirtschaftlichen Flächen, der Verkehrs- und Energieinfrastruktur sowie andere durch Sonderverordnungen festgelegte Beschränkungen gelten.

Im Küstenbereich erfordern das kroatische pomorsko dobro und der geschützte Küstenbereich (ZOP) besondere Aufmerksamkeit. Der ZOP umfasst einen 1.000 Meter breiten Landstreifen auf dem Festland und den Inseln sowie einen 300 Meter breiten Meeresstreifen ab der Küstenlinie. Dort gelten besondere Regeln für Planung, Nutzung und Küstenschutz.

• Schutzgürtel von Straßen und Infrastrukturlinien
• Wasserläufe und Sanitärschutzzonen
• kulturhistorische Einheiten und archäologische Zonen
• geschützte Landschaften und ökologisches Netzwerk
• Wald und wertvolle Agrarflächen
• Gebiete, die Überschwemmungen, Erdrutschen und anderen Gefahren ausgesetzt sind

Neigung, Bodenstabilität, Grundwasser und geologische Zusammensetzung erfordern möglicherweise zusätzliche Forschung, spezielle Projektlösungen und höhere Baukosten.

Das Geoportal des Raumordnungsinformationssystems (ISPU) ist der Ausgangspunkt für die Überprüfung von Raumplänen und anderen öffentlich zugänglichen Informationen zum Raum.

Beginnen Sie die Suche am besten mit der Nummer des Katastergrundstücks und dem Namen der Katastralgemeinde. Nach der Grundstücksfindung sollten die relevanten Schichten einbezogen und überprüft werden:

• die Grenze des Baugebietes
• Landnutzungsbezeichnung
• Abdeckung von Raumplänen
• Verkehrs- und Infrastrukturnetz
• Sonderregelungen und Schutzgebiete
• verfügbare Daten zu ausgestellten Bauunterlagen
• Pläne und deren Veränderungen im Entstehungsprozess

Nach der kartografischen Prüfung sollten der entsprechende Raumplan, die Legende und die Bestimmungen zur Umsetzung geöffnet werden. Es ist sinnvoll, einen Auszug der überprüften Schichten zusammen mit dem Namen des Plans und dem Datum der Überprüfung zu speichern.

ISPU bietet eine qualitativ hochwertige Erstanalyse. Den Abschluss bildet die Prüfung des gesamten Planungsrahmens, der amtlichen Unterlagen und des tatsächlichen Zustands des Grundstücks. Anträge auf Standort-, Bau- und sonstige Genehmigungen können über das ePermit-System eingereicht und überwacht werden.

Gespanschaft Primorje-Gorski Kotar

Neben der staatlichen ISPU ist VidiPlan als Webbrowser und mobile Anwendung für das Gebiet der Gespanschaft Primorje-Gorski Kotar verfügbar. Es ermöglicht die Suche nach Raumplänen, einen Überblick über die Lage des Geländes und die Erstellung eines Ausschnitts der ausgewählten kartografischen Darstellung mit Legende.

Das Register der Gespanschaft Primorje-Gorski Kotar enthält geltende und in Vorbereitung befindliche Pläne und wird täglich aktualisiert. Auf derselben Seite finden Sie Links zur mobilen VidiPlan-Anwendung. Mit PratiPlan können Benutzer Pläne in Vorbereitung und öffentliche Konsultationen überwachen.

• Karte 1 – Zweck
• Karte 2 – Infrastruktur
• Karte 3 – Nutzungsbedingungen, Anordnung und Schutz
• Karte 4 – Baugebiete oder Baubedingungen

Für das Gebiet der Stadt Rijeka werden Standort-, Bau- und Nutzungsgenehmigungen sowie sonstige Verwaltungsakte von der zuständigen Verwaltungsbehörde der Stadt Rijeka ausgestellt.

Für das übrige Gebiet ist die zuständige Verwaltungsabteilung der Gespanschaft Primorje-Gorski Kotar zuständig. Sie arbeitet von Rijeka aus und über Niederlassungen in Crikvenica, Delnice, Krk, Mali Lošinj, Opatija und Rab sowie weitere Standorte in Čabar und Vrbovsko. Die örtliche Zuständigkeit richtet sich nach der Stadt oder Gemeinde, in der das Grundstück liegt.

Bei Grundstücken an der Küste und auf Inseln sind der geschützte Küstenbereich (ZOP), das kroatische pomorsko dobro, die Verkehrserschließung, Wasserversorgung, Entwässerung sowie Natur- und Denkmalschutz zu prüfen. In steilem und verkarstetem Gelände sind Bodenstabilität, Gründungsart und Kosten der infrastrukturellen Erschließung besonders relevant.

Gespanschaft Istrien

Für Grundstücke in Istrien stehen neben der staatlichen ISPU auch das Raumplanregister des Instituts für Raumplanung der Gespanschaft Istrien und die entsprechende kartografische Online-Übersicht zur Verfügung.

Für das Gebiet der Stadt Pula werden raumplanungs- und baurechtliche Verwaltungsakte von der zuständigen Verwaltungsbehörde der Stadt Pula erlassen.

Für den Rest der Gespanschaft ist die Verwaltungsabteilung der Gespanschaft Istrien mit Büros in Buje, Buzet, Labin, Pazin, Poreč, Pula und Rovinj tätig. Ihr Büro in Pula ist für Barban, Fažana, Ližnjan, Marčana und Svetvinčenat zuständig, während die Stadt Pula von der zuständigen Stadtverwaltung betreut wird.

Im Küstengebiet Istriens sind die Bauvorschriften entlang der Küste, die touristische Nutzung, das kroatische pomorsko dobro und die infrastrukturelle Erschließung maßgeblich. In historischen Siedlungen und ländlichen Gebieten können zusätzlich Anforderungen des Denkmal-, Landschafts- und Ortsbildschutzes gelten.

Die Standortinformationen enthalten die relevanten Bestimmungen der auf allen Ebenen geltenden Raumordnungspläne für das angegebene Grundstück. In Gebieten, die von Raumordnungsplänen der neuen Generation abgedeckt werden, kann die Erstellung elektronisch über das Informationssystem erfolgen. Im übrigen wird sie auf Antrag von der zuständigen Verwaltungsbehörde ausgestellt.

Standortinformationen geben einen offiziellen Überblick über den Planungsrahmen. Die Umsetzung eines Vorhabens und die Erstellung der vorgegebenen Entwürfe erfordern die für das jeweilige Projekt geltenden weiteren Handlungen und Dokumentationen.

Bei komplexeren Grundstücken ist eine städtebauliche Fachanalyse sinnvoll, die den gewünschten Eingriff mit dem Zweck des Raumes, der Größe und Form des Grundstücks, den Zugangsbedingungen, der Infrastruktur, den Baubedingungen, den Sonderregelungen und dem Zustand vor Ort abgleicht.

Die rechtliche Überprüfung umfasst Eigentum, Belastungen, Zufahrtsstraße, Dienstbarkeiten, Übereinstimmung mit Grundbuch- und Katasterdaten sowie vorhandenen Bauunterlagen. Durch die Kombination von rechtlichen, architektonischen und geodätischen Analysen können Projektdurchführbarkeit, Kosten und Zeitplan zuverlässiger beurteilt werden.

Bei wertvolleren oder komplexeren Projekten sollte die Prüfung vor Abschluss eines vorbehaltlosen Kaufvertrages abgeschlossen sein. Der Vertrag kann so gestaltet werden, dass seine Wirksamkeit von der Bestätigung der planerischen, rechtlichen und technischen Annahmen für den beabsichtigten Bau abhängt.

Das frühzeitige Erkennen von Einschränkungen ermöglicht eine realistische Einschätzung des Grundstückswerts, der Projektkosten und des Zeitaufwands für die Umsetzung.

1. Bestimmen Sie die Nummer der Katasterparzelle und der Katastralgemeinde
2. Vergleichen Sie das Grundbuch, das Kataster und die Situation vor Ort
3. Bestimmen Sie alle anwendbaren Raumordnungspläne
4. Überprüfen Sie das Baugebiet und die Landnutzungsbezeichnung
5. Bestimmen Sie die Erforderlichkeit eines städtebaulichen Bebauungsplans
6. Überprüfen Sie die Bedingungen für die Bildung von Bauparzellen
7. Bestimmen Sie den zulässigen Zweck, die Größe, die Höhe und die Position des Gebäudes
8. Überprüfen Sie den Verkehrszugang und seinen Eigentumsstatus
9. Ermitteln Sie die Möglichkeit und die Kosten von Infrastrukturanschlüssen
10. Überprüfen Sie besondere Schutzregelungen und Infrastrukturkorridore
11. Beurteilen Sie geologische, hydrologische und sonstige standortbezogene Risiken
12. Überprüfen Sie bestehende Gebäude und Bauunterlagen
13. Bestimmen Sie die zuständige Verwaltungsbehörde
14. Beurteilen Sie, ob Standortinformationen und eine fachliche Analyse eingeholt werden sollten