Concessioni sul demanio marittimo croato (pomorsko dobro): guida per i concessionari

Una concessione è necessaria quando il progetto prevede l'uso economico a lungo termine di una determinata parte del demanio marittimo (pomorsko dobro), soprattutto quando comporta investimenti, costruzione, utilizzo di edifici esistenti o limitazione dell'uso generale dello spazio.

Con la concessione possono essere organizzati, tra le altre cose, porti speciali, ancoraggi e ormeggi nautici, spiagge, attività di ristorazione e altri servizi, interventi relativi alla cattura del mare, all'energia e all'acquacoltura, nonché la costruzione e l'uso di edifici economici, infrastrutturali e di altro tipo.

Concessione o permesso sul demanio marittimo croato (pomorsko dobro)

Per le attività su scala ridotta può essere sufficiente un permesso di demanio marittimo (pomorsko dobro). È destinato ad attività svolte senza limitazioni d'uso generale e con l'utilizzo di edifici semplici che non sono considerati edifici secondo le norme edilizie.

Il permesso, a seconda della zona, viene concesso dalla città o dal comune, dall'ente pubblico che gestisce la parte naturale protetta o dall'autorità portuale competente. L'autorizzazione costituisce la base giuridica solo per le attività che corrispondono a tale regime in termini di contenuto e portata.

Il contenuto effettivo del progetto è autorevole. La durata, l'investimento, la modalità di utilizzo dello spazio, l'impatto sull'uso generale e la necessità di costruzione determinano se il progetto debba passare attraverso l'iter di concessione di una concessione.

Controllo iniziale

• se la località si trova all'interno del confine stabilito del demanio marittimo (pomorsko dobro)
• se il demanio marittimo (pomorsko dobro) è iscritto nel catasto e nel registro fondiario
• se l'ubicazione è all'interno del porto aperto al traffico pubblico
• se il piano territoriale consente l'attività e la costruzione previste
• se il progetto comprende edifici esistenti o nuovi
• in che misura il progetto influenzerà l’uso generale dello spazio
• quale autorità è responsabile del rilascio della concessione

Porti esterni aperti al traffico pubblico

• Il Governo della Repubblica di Croazia concede le concessioni per i progetti di interesse e significato per la Repubblica di Croazia e per le aree naturali protette dal Parlamento croato. Di norma la concessione può essere concessa fino a 50 anni e per investimenti particolarmente giustificati in nuove costruzioni per un periodo più lungo previo consenso del Parlamento croato.
• La Regione concede le concessioni per progetti di rilevanza regionale e nelle altre aree naturali protette. La decisione è adottata dall'assemblea regionale e la concessione può durare fino a 20 anni.
• Una città o un comune possono affidare concessioni quando l’assemblea regionale, su loro richiesta, trasferisce la competenza per alcune o tutte le concessioni sul relativo territorio. La decisione è allora adottata dal consiglio cittadino o comunale.

All'interno di un porto aperto al traffico pubblico

Il concedente della concessione è l'autorità portuale competente e la decisione è presa dal suo consiglio amministrativo. Ciò vale per i porti statali di particolare interesse economico e per i porti di importanza regionale e locale.

Una concessione che copre la costruzione di infrastrutture o sovrastrutture portuali può essere concessa per un massimo di 30 anni. Quando il progetto non prevede la realizzazione di sovrastrutture, la concessione può essere concessa fino a dieci anni. Per i grandi investimenti che non possono essere ammortizzati in tale periodo, è possibile una durata fino a 50 anni, previo consenso del ministro.

Una concessione per un intervento nel territorio di una determinata città può essere rilasciata dalla Regione, dal Governo o dall'autorità portuale, a seconda del confine dell'area portuale, della rilevanza del progetto e del tipo di attività. La competenza va quindi individuata prima di predisporre la documentazione dettagliata dell'investimento.

Le azioni preparatorie possono essere avviate dall'autorità competente di propria iniziativa o sulla base di una manifestazione di interesse da parte di un'entità commerciale interessata. La manifestazione di interesse consente all'investitore di presentare il progetto prima che venga indetta la procedura e di richiederne l'esame per l'inserimento nel piano di concessione.

Contenuto della manifestazione di interesse

L'autorità competente verifica la conformità del progetto al piano territoriale e al piano di concessione, nonché allo stato del confine demaniale marittimo e alle risultanze catastali. Può richiedere documenti integrativi o ulteriori chiarimenti da parte di esperti.

La manifestazione di interesse potrà portare alla considerazione del progetto e al suo eventuale inserimento nel piano annuale o a medio termine. Di norma, la concessione viene poi aggiudicata tramite una gara pubblica alla quale tutti gli offerenti partecipano a parità di condizioni.

• descrizione precisa e ubicazione del progetto
• proposta di copertura dell'area di concessione
• attività che verrebbero svolte
• informazioni se il progetto prevede la costruzione o l'utilizzo di edifici esistenti
• rispetto del piano territoriale
• valore indicativo e dinamica degli investimenti
• effetti economici e finanziari attesi
• la durata prevista della concessione
• impatto del progetto sull’uso generale e sulla tutela del demanio marittimo croato (pomorsko dobro)

Eccezionalmente: agevolazione su richiesta

Nei casi tassativamente definiti previsti dalla legge, la concessione può essere concessa su richiesta di un ente economico. Questi includono i casi in cui una parte del demanio marittimo è tenuta ad attuare una concessione esistente concessa in base a una legislazione speciale, alcune spiagge pubbliche attrezzate collegate ad un albergo, campeggio o villaggio turistico, alcuni ormeggi temporanei di pontoni, un porto industriale o di pesca collegato ad un'unica struttura, un cantiere navale tradizionale e un porto sportivo nell'ambito del sistema degli sport d'élite.

La richiesta è accompagnata da uno studio di giustificazione economica con una proposta di canoni di concessione, investimenti nel progetto e tutela ambientale, nonché un piano commerciale e finanziario. L'autorità competente valuta la richiesta e può accoglierla in tutto o in parte oppure respingerla motivatamente. Per la spiaggia pubblica paesaggistica e l'ormeggio temporaneo di un pontile nei casi previsti dalla legge, la durata della concessione è al massimo di cinque anni.

La concessione senza diritto di costruire si applica quando l'attività progettata può essere realizzata utilizzando spazi ed edifici esistenti o realizzando interventi che non sono considerati edilizi ai sensi della normativa edilizia.

A seconda dell'ubicazione e della planimetria, tale concessione può coprire l'uso commerciale di una spiaggia, una struttura ricettiva o balneare esistente, un ancoraggio, un ormeggio, un'area di acquacoltura o un'altra parte regolamentata del demanio marittimo.

Il concessionario acquisisce il diritto di utilizzo esclusivamente dell'area, degli immobili e delle attrezzature oggetto della delibera e della convenzione di concessione.

Cosa verificare prima di presentare l'offerta

• l'esatto confine terrestre e marittimo della concessione
• status giuridico e legalità degli edifici esistenti
• elenco degli edifici, dei dispositivi e delle attrezzature consegnati per l'uso
• le loro condizioni tecniche e gli investimenti richiesti
• attività consentite e periodo di lavoro
• accesso alla sede e possibilità di connessione all'infrastruttura
• obblighi di manutenzione, sistemazione e tutela dell'ambiente
• restrizioni associate all'uso generale del demanio marittimo (pomorsko dobro)

Una concessione senza costruzione può comunque richiedere notevoli investimenti nell'arredamento, nella manutenzione e nel verde. La documentazione di gara e il contratto dovrebbero distinguere chiaramente tra manutenzione ordinaria, sostituzione delle attrezzature e interventi consentiti da lavori che rappresentano costruzioni e richiedono documenti aggiuntivi.

La durata è determinata in base all'attività, agli investimenti e al tempo necessario per il loro ritorno. La concessione per una spiaggia marina naturale può durare al massimo cinque anni, mentre in un porto aperto al traffico pubblico la concessione senza costruzione di sovrastrutture può essere concessa fino a dieci anni.

La concessione di costruzione riguarda la costruzione di nuove strutture o la ricostruzione di quelle esistenti nel demanio marittimo e il loro utilizzo economico durante la durata della concessione. Gli esempi includono porti per scopi speciali, ormeggi, strutture balneari e di ospitalità, servizi marittimi e altre infrastrutture o progetti commerciali.

Il progetto deve rispettare il piano territoriale. Se sono previste opere edilizie, prima dell'avvio della procedura di affidamento il concedente deve acquisire il permesso di localizzazione (lokacijska dozvola), direttamente oppure tramite un operatore economico interessato, autorizzato a seguito di un avviso pubblico.

Ubicazione e permessi di costruire

L'autorizzazione a ottenere il permesso di localizzazione non attribuisce alcuna priorità nella procedura di affidamento. Se il soggetto autorizzato presenta un'offerta ma viene selezionato un altro offerente, il concessionario prescelto rimborsa il costo effettivo del permesso, fino al 3% del valore stimato dell'investimento. Il soggetto autorizzato che non presenta un'offerta perde il diritto al rimborso.

Il contratto di concessione con diritto di costruire costituisce prova dell'interesse giuridico necessario per il permesso di costruire. Il concessionario acquisisce quindi il permesso e gli altri atti richiesti ed esegue i lavori in conformità con il permesso di localizzazione, la documentazione progettuale, la decisione di concessione e il contratto.

Controllo degli investimenti

Il valore e la dinamica dell'investimento diventano obblighi contrattuali del concessionario. La durata della concessione dovrebbe consentire l'ammortamento del valore reale dell'investimento e un ragionevole ritorno del capitale investito, tenendo conto dei costi e dei rischi del progetto.

• portata e scopo consentiti dell’intervento
• contenuto del permesso di localizzazione e fattibilità del progetto
• ambientali, di conservazione e altre condizioni speciali
• valore, fasi e modalità di investimento
• condizioni di connessione infrastrutturale
• termine ultimo per il completamento della costruzione e l’inizio delle attività
• garanzie per l’esecuzione degli obblighi di investimento
• il periodo necessario per restituire l’investimento
• la sorte giuridica degli edifici costruiti dopo la scadenza della concessione

Di norma, la concessione sul demanio marittimo (pomorsko dobro) viene assegnata tramite gara pubblica. L'avviso viene pubblicato nel Bollettino elettronico degli appalti pubblici della Repubblica di Croazia e poi sul sito web dell'ente concedente.

Nei documenti di gara sono definiti l'oggetto e l'ambito della concessione, le attività consentite, la durata, il canone iniziale di concessione, gli obblighi di investimento, i requisiti di ammissibilità, le garanzie richieste ed i criteri per la scelta dell'offerta economicamente più vantaggiosa.

Idoneità dell'offerente

• iscrizione all’attività oggetto della concessione
• obblighi liquidati derivanti da precedenti concessioni
• status adeguato per quanto riguarda il precedente utilizzo del demanio marittimo (pomorsko dobro) e i danni che ne derivano
• capacità giuridica, finanziaria, tecnica e professionale richiesta
• rispetto dei requisiti dei documenti di gara e della normativa sulle concessioni

Studio di fattibilità economica

La tariffa proposta, il valore dell'investimento, le scadenze e altri elementi dell'offerta selezionata costituiscono la base della decisione e dell'accordo di concessione. Un'offerta valida bilancia il punteggio della gara con la capacità realistica dell'offerente di adempiere agli obblighi risultanti.

• conformità dello studio con la documentazione spaziale e di progetto
• la realtà delle proiezioni dei ricavi e dei costi
• parte fissa e parte variabile del canone concessorio
• termini e fasi dell’investimento
• costi di manutenzione e protezione del demanio marittimo (pomorsko dobro)
• garanzie bancarie e altre
• prova di capacità finanziaria e tecnica
• moduli completi, dichiarazioni e allegati

Il diritto di utilizzare commercialmente il demanio marittimo si acquisisce stipulando un accordo di concessione. La decisione di concessione fissa le condizioni fondamentali, mentre la convenzione disciplina nel dettaglio i diritti e gli obblighi del concedente e del concessionario.

Cosa controllare prima di firmare

• confine e ambito dell'area di concessione
• attività consentite e modalità di utilizzo dello spazio
• la durata della concessione e l'inizio del mandato
• l'importo e le modalità di calcolo del canone di concessione
• valore, fasi e modalità di investimento
• obblighi di costruzione, manutenzione e arredamento
• strumenti assicurativi
• modalità di reporting e di attuazione della vigilanza
• termini di modifica, risoluzione e risoluzione del contratto
• obblighi in sede di consegna dell'area dopo la cessazione della concessione

Canone di concessione e documenti aziendali

Di norma, il canone concessorio annuale è composto da una parte fissa e da una variabile. La parte fissa è calcolata con riferimento all'area terrestre e marittima oggetto della concessione, mentre la parte variabile con riferimento ai ricavi generati dalle attività svolte all'interno di tale area. Ove giustificato dallo studio di fattibilità del concedente, il compenso può essere costituito solo da una parte fissa.

Il concessionario dovrebbe conservare registri aziendali che consentano di determinare chiaramente entrate, investimenti e altri indicatori relativi alle concessioni. Ciò è particolarmente importante quando diverse attività correlate vengono svolte nello stesso luogo o dalla stessa azienda.

Conformità continua

All'inizio della concessione è utile redigere un verbale di presa in consegna dell'area, degli immobili e delle attrezzature, corredato da foto e descrizione del loro stato. La documentazione facilita la delineazione dello stato iniziale dagli adempimenti successivi e la consegna definitiva dell'area.

• utilizzo dell'area per scopi concordati ed entro limiti stabiliti
• esecuzione tempestiva degli investimenti e della manutenzione degli edifici e delle attrezzature
• regolare pagamento del canone concessorio
• attuazione di misure ambientali e di sicurezza
• consegna dei rapporti contrattuali e abilitazione della supervisione
• mantenere le assicurazioni e le garanzie necessarie

Modifica del contratto

Il concessionario può richiedere una modifica del contratto nei casi previsti dalla legge, ad esempio a causa di una modifica dell'ambito causata da una modifica del piano territoriale o a causa di un investimento reso necessario da forza maggiore, cioè adeguamento obbligatorio alle nuove normative e condizioni tecnologiche.

La richiesta deve essere motivata e corredata da uno studio che dimostri la giustificazione economica della modifica. Il concedente decide se approvarla e, ai sensi della Legge croata sulle concessioni, il valore della modifica non può superare il 50% del valore stimato originario. Le modifiche alle concessioni regionali e locali richiedono la preventiva approvazione del Governo della Repubblica di Croazia.

Subconcessione e attività secondarie

Una subconcessione consente a un terzo di costruire e svolgere attività connesse all'attività principale della concessione all'interno di una parte dell'area. Deve essere previsto nello studio di fattibilità del concedente, nei documenti di gara, nella decisione e nella convenzione di concessione e richiede il previo consenso del concedente. Il concessionario resta responsabile dell'attività principale.

Le attività di servizi accessori che non richiedono la costruzione possono essere affidate ad un'altra società o ditta individuale nell'ambito di un accordo di cooperazione commerciale. L'accordo entra in vigore una volta approvato dall'autorità competente e il partner commerciale deve soddisfare i requisiti prescritti.

Finanziamento e garanzie reali

Con il consenso del concedente, può essere costituito un vincolo sulla concessione a favore di un istituto finanziario a garanzia di un finanziamento destinato all'attuazione del contratto di concessione. Con l'iscrizione nel registro delle concessioni si crea un vincolo e su una concessione può essere costituito un solo diritto di questo tipo.

Se l'obbligazione garantita scade e resta insoluta, l'istituto finanziario può proporre il trasferimento della concessione a lui o ad un'altra persona che abbia i requisiti di concessionario. Il trasferimento viene attuato mediante decisione del concedente e relativa convenzione.

La concessione normalmente termina allo scadere del termine concordato. Può concludersi con la risoluzione per interesse pubblico, risoluzione unilaterale per violazione del contratto, risoluzione del concessionario, decisione del tribunale o in altri casi determinati dalla legge e dal contratto.

Rischi di risoluzione unilaterale

Prima della risoluzione unilaterale, il concedente deve darne comunicazione scritta al concessionario, consentirgli di rispondere e fissare un termine congruo per porre rimedio all'inadempimento. In caso di risoluzione nell'interesse pubblico, il concessionario ha diritto ad un indennizzo conformemente al contratto e alla Legge croata sui rapporti obbligatori.

• irregolare pagamento del canone concessorio
• ritardo nell’avvio del progetto o degli investimenti contrattualmente stipulati
• fornire servizi al di sotto degli standard concordati
• mancata tutela del demanio marittimo (pomorsko dobro), dell'ambiente o dei beni culturali
• informazioni errate sulla capacità dell'offerente
• cessione di diritti o coinvolgimento di terzi contro il contratto e la legge
• mancato rinnovo delle garanzie richieste
• utilizzo della concessione al di fuori dell’ambito contrattuale

Consegna dell'area concessoria e investimenti

Il concessionario dovrà predisporre preventivamente il consuntivo, la risoluzione dei contratti con terzi e la consegna dell'area. Una volta scaduta la concessione, dovrà liberare il demanio marittimo entro due mesi.

Entro lo stesso termine il concessionario può rimuovere le cose non permanentemente annesse al demanio marittimo, purché la rimozione non causi danno e le cose non siano state incluse nella stima del valore non ammortizzato. Gli oggetti permanentemente vincolati diventano pertinenze del demanio marittimo.

È previsto l'ammortamento degli investimenti iniziali nel corso della durata contrattuale. Uno speciale meccanismo di valutazione del valore di costruzione non ammortizzato si riferisce agli investimenti successivi approvati secondo le norme sulla modifica della concessione. La richiesta di valutazione deve essere presentata entro dodici mesi prima della data di scadenza.

Tutela legale

Di norma, i ricorsi nelle procedure di aggiudicazione delle concessioni sono decisi dalla Commissione statale croata per il controllo delle procedure di appalto pubblico. Contro la decisione del Governo della Repubblica di Croazia non è ammesso ricorso amministrativo; la tutela giurisdizionale può essere richiesta mediante controversia amministrativa (upravni spor).

Nel corso dell'esecuzione del contratto, il concessionario potrà avvalersi dei rimedi disponibili contro le decisioni ed i comportamenti del concedente nonché proporre ricorso per inadempimento degli obblighi contrattuali del concedente. Il rimedio appropriato dipende dal tipo di decisione, violazione e rimedio richiesto.

Regione litoraneo-montana (PGŽ)

Le attività preparatorie per le concessioni regionali sono svolte dal competente dipartimento amministrativo per il demanio marittimo, i trasporti e le comunicazioni; la decisione è adottata dall’Assemblea della Regione litoraneo-montana (PGŽ).

La Regione Primorje-Gorski Kotar pubblica il Piano di gestione del demanio marittimo per il periodo 2024-2028, i piani di concessione annuali e a medio termine, gli emendamenti, le consultazioni e le decisioni dell'Assemblea regionale. Il piano annuale 2026 e il piano a medio termine 2026–2028 sono stati modificati nel febbraio 2026, per cui in fase di preparazione del progetto occorre verificare la versione attuale.

Per le aree comprese in un porto aperto al traffico pubblico è competente la rispettiva autorità portuale. Nel territorio della PGŽ operano, oltre all'Autorità portuale di Rijeka, le autorità portuali regionali di Bakar-Kraljevica-Kostrena, Cres, Crikvenica, Krk, Mali Lošinj, Novi Vinodolski, Opatija-Lovran-Mošćenička Draga e Rab.

Regione Istriana

Le attività preparatorie per le concessioni regionali sono svolte dal Dipartimento amministrativo per lo sviluppo sostenibile, sezione per gli affari marittimi, i trasporti e le infrastrutture; la decisione è adottata dall’Assemblea della Regione Istriana.

La Regione Istriana pubblica i piani annuali e a medio termine, le consultazioni pubbliche e gli atti dell'Assemblea. Per il 2026 sono stati adottati un piano annuale e un piano a medio termine per il periodo 2026-2028.

Nel territorio della Regione istriana operano le autorità portuali di Pola, Rovigno, Parenzo, Umago–Cittanova e Rabac. Per il progetto all'interno del porto, le manifestazioni di interesse e le ulteriori comunicazioni sono indirizzate all'Autorità Portuale competente.

Primi passi consigliati

La città o il comune svolgono spesso un ruolo importante per la pianificazione territoriale, le vie di accesso, le infrastrutture comunali e gli interessi di sviluppo locale, anche quando la decisione sulla concessione spetta a un'altra autorità. Il coordinamento tempestivo delle condizioni locali, portuali e regionali aumenta la prevedibilità del progetto.

1. determinare l'ubicazione con particelle catastali e coordinate
2. controllare il confine del demanio marittimo (pomorsko dobro) e l'area portuale
3. individuare il concedente competente
4. esaminare il piano regionale o portuale delle concessioni
5. controllare il piano territoriale della città o del comune
6. descrivere l’attività, l’investimento e la necessità di costruzione
7. richiedere un incontro preventivo di esperti con l'autorità competente o l'autorità portuale
8. predisporre una documentata manifestazione di interesse

Checklist per il futuro concessionario

• stato legale e documentale del luogo
• condizioni spaziali e atto necessario per la costruzione
• concedente competente e piano di concessione
• attività consentite e grado di limitazione dell'uso generale
• valore, fasi e fonti di finanziamento degli investimenti
• canone di concessione fisso e variabile sostenibile
• garanzie, assicurazioni e modalità di prova delle capacità
• partecipazione di subconcessionari e altri partner commerciali
• uscita dal progetto e cessione dell'area al termine della concessione