Vom Grundstück bis zur Nutzungsgenehmigung

Vor der Erstellung der Projektdokumentation muss klar definiert werden, was gebaut werden soll, wozu das Gebäude genutzt werden soll und in welchem ​​Umfang und Zeitrahmen das Projekt umgesetzt werden soll. Der Zweck, die Größe, die Kapazität, die Art der Nutzung und die Möglichkeit einer stufenweisen oder phasenweisen Bauweise haben Einfluss auf die räumlichen Gegebenheiten, erforderlichen Genehmigungen, Anschlüsse, Teilnehmer und Gesamtkosten des Projekts.

Ausgangspunkt ist die Lage des Grundstücks innerhalb des Baugebietes. Die Erstprüfung umfasst die Landnutzungswidmung, die Baubedingungen, die Größe und Form des Grundstücks, den Zugang zur Verkehrsfläche, die Verfügbarkeit der Infrastruktur, die Geländebeschaffenheit und mögliche Schutzmaßnahmen. Gleichzeitig sollten Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Dienstbarkeiten, bestehende Gebäude und andere Rechte überprüft werden, die sich auf die Umsetzung des Projekts auswirken können.

Erstbewertungsdokumentation

Die erste Phase verbindet rechtliche, architektonische, geodätische und technische Analysen. Der Architekt formuliert die Projektaufgabe und prüft die räumlichen Möglichkeiten, der Geodäte legt die Lage und Grenzen des Grundstücks fest und in die rechtliche Analyse werden Eigentumsverhältnisse, die für die Umsetzung des Projekts notwendigen Rechte und das entsprechende Verwaltungsverfahren einbezogen.

Das Ergebnis sollte ein klarer Plan der weiteren Schritte sein: erreichbarer Umfang des Projekts, erforderliche Genehmigungen und bisherige Verfahren, zu regelnde Beziehungen und Risiken, die sich auf die Frist, die Kosten oder den Inhalt des Projekts auswirken können.

• Grundbuchauszug und Katasterdaten
• eine Kopie des Katasterplans und Angaben zu den Grundstücksgrenzen
• gültige Raumpläne und Geodaten aus dem ISPU-System
• vorhandene Genehmigungen, Lösungen und Projektdokumentation
• Daten über Zugangs- und Anschlussmöglichkeiten zur Infrastruktur
• Daten zum Kultur-, Natur-, Wasser- und anderen Schutz
• verfügbare geodätische, geologische und geotechnische Untersuchungen

Vor Beginn des Verfahrens ist es notwendig, den Eigentümer des Grundstücks, die Rechte und Belastungen auf dem Grundstück zu ermitteln und festzustellen, ob das Projekt weitere Grundstücke umfasst, die für die Zufahrt, Anschlüsse, Schutzkorridore oder die Ausführung von Arbeiten erforderlich sind. Bei der Prüfung werden das Grundbuch, das Kataster, die Ist-Situation und die Unterlagen, auf die der Bauherr das Projekt stützt, miteinander verknüpft.

Das Eigentum ist die häufigste, aber nicht die einzige Rechtsgrundlage. Als Nachweis des rechtlichen Interesses erkennt das Gesetz auch das Baurecht, bestimmte Verträge und Vorverträge über den Erwerb des Eigentums oder des Baurechts, die Entscheidung der zuständigen Behörde, den Gesellschaftsvertrag, die vorgeschriebene Zustimmung des Eigentümers oder einer anderen autorisierten Stelle sowie besondere Grundlagen für Infrastrukturprojekte und Güter unter einer Sonderregelung an.

Bei Umbauten, Bauvorhaben auf Miteigentumsgrundstücken oder Projekten über mehrere Parzellen sind die erforderlichen Zustimmungen und ihre gesetzliche Form frühzeitig zu bestimmen. Für Grundstücke der Republik Kroatien oder lokaler und regionaler Selbstverwaltungseinheiten gelten besondere Verwaltungs- und Verfügungsregeln. Das kroatische pomorsko dobro (öffentlicher See- und Küstenbereich), öffentliche Straßen, öffentliches Wassergut und andere Flächen mit Sonderstatus erfordern einen im jeweiligen Spezialgesetz vorgesehenen Rechtstitel.

Rechte an fremden Grundstücken

Mit der Baugenehmigung wird bestätigt, dass die gesetzlichen Bauvoraussetzungen erfüllt sind. Das Eigentum, andere dingliche Rechte und das Recht zur Inbesitznahme werden in gesonderten Dokumenten geregelt, in denen Umfang und Dauer des Rechts, Gegenleistung, Übertragbarkeit und die Folgen einer Aufgabe oder Beendigung des Projekts festgelegt werden.

Die frühzeitige Lösung von Nachfolgefragen, nicht eingetragenen Eigentümern, komplexen Miteigentumsverhältnissen, anhängigen Grundbuchanträgen, Hypotheken, Streitigkeiten und Unstimmigkeiten zwischen den Aufzeichnungen schützt die Kontinuität der Planung und den Zugang zur Baustelle. Vor einer größeren Investition sollte der Bauherr über eine klare und durchsetzbare Rechtsgrundlage verfügen, die die gesamte für den Bau und die spätere Nutzung des Gebäudes erforderliche Fläche abdeckt.

• das Durchfahrts- und Transitrecht
• Dienstbarkeiten für die Verlegung und Instandhaltung der Infrastruktur
• das Recht zur Durchführung von Arbeiten oder Zugang zu Wartungszwecken
• das Recht, Grundstücke für die Organisation der Baustelle zu nutzen
• Genehmigung für Arbeiten am bestehenden Gebäude
• temporäre Raumnutzung während der Bauphase

Einfache Gebäude und Werke

Bestimmte einfache Bauwerke und Arbeiten dürfen ohne Baugenehmigung und ohne Hauptentwurf im Rahmen und unter den in der jeweiligen Verordnung vorgeschriebenen Bedingungen ausgeführt werden. Es gelten weiterhin die Raumordnung, Standesregeln, Sicherheitsauflagen und Rechte Dritter.

Für bestimmte Vorhaben wird keine Baugenehmigung erteilt, die Arbeiten werden jedoch gemäß dem Hauptprojekt ausgeführt. Je nach Eingriff können Bescheinigungen öffentlich-rechtlicher Körperschaften, Anzeige des Baubeginns, sachverständige Aufsicht und Nutzungsgenehmigung erforderlich sein. Diese Regelung behält die Projektdokumentation und andere ausdrücklich vorgeschriebene Verpflichtungen bei.

Weniger komplexe Gebäude

Das Baugesetz klassifiziert Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen und bis zu 400 m² Bruttogrundfläche sowie landwirtschaftliche Gebäude bis zu 600 m² als weniger komplexe Gebäude. Ihre Baugenehmigung wird auf der Grundlage des Entwurfsentwurfs erteilt, während der Hauptentwurf vor der Bekanntgabe des Baubeginns erstellt wird.

Mehrfamilienhäuser und andere Gebäude

Für Wohn-, Gewerbe-, Tourismus-, Industrie-, Infrastruktur- und andere Gebäude mit mehreren Wohneinheiten wird im Allgemeinen ein Hauptentwurf erstellt und eine Baugenehmigung eingeholt. Der Umfang des Entwurfs, die erforderlichen Zertifikate und die zuständige Behörde richten sich nach der Art und Bedeutung des Gebäudes.

Projekte, die eine Standortgenehmigung oder zusätzliche Verfahren erfordern

Eine Standortgenehmigung wird für Infrastruktur-, Energie-, Bergbau-, Schifffahrts- und andere gesetzlich bestimmte Vorhaben sowie in den übrigen im Raumplanungsgesetz vorgesehenen Fällen erteilt. Sie legt die Standortanforderungen, den Umfang, die Verbindungen, Phasen oder Etappen und andere für die räumliche Umsetzung des Vorhabens relevante Aspekte fest.

Das Projekt kann auch Verfahren zum Schutz der Umwelt und Natur, zum Schutz von Kulturgütern, zum Wasser- und Seerecht, zu öffentlichen Straßen, zum Brandschutz, zu Energie oder anderen Bereichen erfordern. Die Prozesslandkarte zu Beginn des Projekts legt die notwendigen Handlungen, deren Reihenfolge, Dokumentation und zuständige Behörden fest.

Der konzeptionelle Entwurf zeigt die grundsätzliche gestalterische, funktionale und technische Lösung der Bebauung sowie ihre Positionierung im Raum. Bei einem weniger komplexen Gebäude bildet es die Grundlage für die Baugenehmigung. Für standortgenehmigungspflichtige Bauvorhaben werden Standortvoraussetzungen, Umfang, Lage von Bauwerken, Anschlüsse, Phasen bzw. Etappen und weitere raumrelevante Lösungsansätze dargestellt.

Standortgenehmigung

Der Antrag wird zusammen mit dem Konzeptentwurf, seiner Zusammenfassung und den anderen vorgeschriebenen Unterlagen elektronisch über das ePermit-System eingereicht. Die zuständige Behörde prüft die Einhaltung des Raumordnungsplans und der geltenden Rechtsvorschriften, während die Körperschaften des öffentlichen Rechts gegebenenfalls Sonder- und Anschlussauflagen festlegen.

• Form und Größe des Baugrundstücks bzw. Umfang des Eingriffs
• Zweck, Größe und Lage des Gebäudes
• die Art der Anbindung an den Verkehr und andere Infrastrukturen
• Phasen und Stadien der Umsetzung
• Maßnahmen zum Schutz von Raum, Umwelt und Natur
• weitere Bedingungen, die für die Gestaltung und Umsetzung wichtig sind

Aufteilung und Gestaltung eines Baugrundstücks

Das ursprüngliche Katastergrundstück und das für das Projekt erforderliche Baugrundstück haben häufig unterschiedliche Grenzen. Ein Baugrundstück kann durch Zusammenlegung, Unterteilung oder Kombination dieser Vorgänge entstehen.

Die Parzellierung von Baugrundstücken erfolgt gemäß der Standortgenehmigung, dem städtebaulichen oder Infrastrukturprojekt, dem Beschluss über die Bestimmung des Baugrundstücks, der Baugenehmigung oder dem Gesetz, auf dessen Grundlage das Gebäude errichtet wurde, dem Raumplan, der das Grundstück grafisch definiert, oder einem anderen gesetzlich vorgesehenen Rechtsakt.

Ein lizenzierter Geodätiker erstellt die Parzellierungsplan. Die Bestätigung seiner Konformität und seine Umsetzung im Kataster sollten zeitlich mit der Klärung der Eigentumsverhältnisse, der Entwicklung des Projekts und der Meldung des Baubeginns zusammenfallen.

Sonderkonditionen

Körperschaften des öffentlichen Rechts legen die besonderen Anforderungen fest, die in ihren jeweiligen Zuständigkeitsbereich fallen. Diese können Brandschutz, Kulturgüter, Natur und Umwelt, Wasser, öffentliche Gesundheit, Straßen, Eisenbahnen, elektronische Kommunikation, Energieinfrastruktur und andere Systeme betreffen.

Verbindungsbedingungen

Die Anschlussbedingungen legen die technischen Möglichkeiten und Anforderungen für den Anschluss des Gebäudes an die Verkehrsfläche, das Stromnetz, die Wasserversorgung, die Entwässerung, die elektronische Kommunikation und andere notwendige Infrastrukturen fest. Die Anschlussmöglichkeit richtet sich nach der verfügbaren Kapazität, dem Anschlussort, den technischen Anforderungen und den erforderlichen Arbeiten.

Einholen der Anforderungen

Für einen Eingriff mit Standortgenehmigung werden die Voraussetzungen in diesem Verfahren auf Grundlage des Konzeptentwurfs festgelegt. Für andere Gebäude holt der Planer die Bedingungen ein, bevor er über ePermit eine Baugenehmigung beantragt. Die gesetzliche Frist für die Feststellung oder Aussetzung des Verfahrens beträgt 30 Tage, und die Bedingungen gelten im Allgemeinen für zwei Jahre, sofern keine andere Frist festgelegt ist.

Sobald der Hauptentwurf erstellt ist, stellen die zuständigen Körperschaften des öffentlichen Rechts Bescheinigungen aus, die die Einhaltung der Sondergesetze und der zuvor festgelegten Anforderungen bestätigen. In den Anforderungen wird angegeben, worauf das Design abzielen muss, und in den Zertifikaten wird die korrekte Umsetzung bestätigt.

Die Auswirkungen der Bedingungen sind vor der endgültigen Gestaltung des Projekts und der Leistungsvergabe bewertet werden. Zusätzliche Arbeiten, Anschlüsse, Dienstbarkeiten, Nutzung öffentlicher Flächen und Beziehungen zu anderen Grundstückseigentümern können die Kosten und Zeitplan des Projekts erheblich beeinflussen.

Das Hauptprojekt besteht aus einer Reihe koordinierter Projekte, die eine vollständige technische Lösung für das Gebäude bereitstellen und die Erfüllung grundlegender Anforderungen und anderer vorgeschriebener Bedingungen nachweisen. Je nach Gebäude umfasst es architektonische, bautechnische, elektrotechnische, mechanische und andere Projekte, Studien, Berechnungen und Nachweise.

Der Hauptplaner koordiniert das Planungsteam und ist für die Abstimmung aller Teile verantwortlich, während jeder Planer für die Lösungen innerhalb seiner Disziplin verantwortlich bleibt. Ein Hauptentwurf für ein Bauvorhaben, für das eine Standortgenehmigung erforderlich ist, muss dessen Standortanforderungen erfüllen; sonstige Hauptentwürfe müssen dem Raumplan, den Sonder- und Anschlussvorschriften und den technischen Vorschriften entsprechen.

Spezifische Regelung für weniger komplexe Gebäude

Auf Grundlage des Entwurfs wird eine Baugenehmigung für ein weniger komplexes Gebäude erteilt. Der Hauptentwurf wird nach der Genehmigung erstellt, mit den Standortanforderungen abgestimmt und der Baubeginnanzeige als technische Grundlage für die Bauausführung beigefügt.

Antrag auf Baugenehmigung

Der Bauherr übermittelt den Antrag elektronisch. Die beizufügenden Unterlagen richten sich nach der Gebäudekategorie und den vorausgegangenen Verfahren.

• je nach Gebäudetyp Konzept- oder Hauptprojekt
• Nachweis des rechtlichen Interesses
• erforderliche Bescheinigungen öffentlich-rechtlicher Körperschaften
• Standortgenehmigung, sofern vorgeschrieben
• Parzellierungsplan bei Bedarf
• Umwelt- und Naturschutzgesetze gelten bei deren Anwendung
• Nachweis über die Nostrifizierung des Projekts nach ausländischen Vorschriften
• andere für ein bestimmtes Gebäude vorgeschriebene Dokumente

Überprüfung durch die zuständige Behörde

Die Behörde prüft, ob der Antrag vollständig ist, die Planer berechtigt sind, der Entwurf mit dem Raumordnungsplan bzw. der Standortgenehmigung übereinstimmt, die vorgeschriebenen Nachweise vorliegen, Zufahrten und Anschlüsse gesichert sind, ein verbindlicher städtebaulicher Bebauungsplan vorliegt und sonstige gesetzliche Anforderungen erfüllt sind. Die Parteien haben im Rahmen des vorgeschriebenen Umfangs die Möglichkeit, Akteneinsicht zu nehmen und Stellungnahmen abzugeben.

Das Konzept- oder Hauptprojekt ist integraler Bestandteil der Genehmigung. Während des Baus richten sich Bauherr und Auftragnehmer nach der Genehmigung, dem Projekt und den Bedingungen, und alle wesentlichen Änderungen werden vor der Umsetzung bewertet.

Durchsetzbarkeit, Gültigkeit und Fristen

In der Regel wird mit dem Bau begonnen, sobald die Baugenehmigung vorliegt. Ein Bauherr kann auch auf der Grundlage einer vollstreckbaren Genehmigung auf eigenes Risiko beginnen. Diese Entscheidung erfordert eine Beurteilung, wie sich eine Berufung oder ein Verwaltungsstreit (upravni spor) auf das Projekt und alle bereits durchgeführten Arbeiten auswirken könnte.

Die von der Verwaltungsbehörde erteilte Genehmigung verliert ihre Gültigkeit, wenn der Baubeginn nicht innerhalb von sechs Jahren nach ihrer Gültigkeit gemeldet wird. Die Laufzeit der vom Ministerium erteilten Genehmigung beträgt acht Jahre.

Ab dem Datum der Antragstellung beginnen die Fristen für die Fertigstellung des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes und die Gestaltung des Baugrundstücks: fünf Jahre für ein weniger komplexes Gebäude, sieben Jahre für andere Gebäude und zehn Jahre für ein Gebäude, für das eine Genehmigung des Ministeriums erteilt wurde. Durch die Änderung der Genehmigung bleiben die zunächst festgelegten Fristen bestehen.

Baugrundstück und Bauherrenwechsel

Wenn die Genehmigung Form und Größe des Baugrundstücks festlegt, ist dieses vor Baubeginn im Kataster zu bilden. Die Parzellierung, die Erstellung des erforderlichen geodätischen Elaborats und die Abstimmung der Daten sollten vor der geplanten Baubeginnanzeige abgeschlossen sein.

Innerhalb von 15 Tagen nach der Änderung beantragt der neue Bauherr eine Änderung der Baugenehmigung in dem Teil, der sich auf seinen Namen oder seine Firma bezieht, und legt den vorgeschriebenen Nachweis des rechtlichen Interesses vor.

Vorbereitungen vor der Meldung des Baubeginns

Die Baugenehmigung legt den rechtlichen Zeitrahmen für die Umsetzung fest. Ihre Fristen sollten mit Finanzierung, Beschaffung, Verträgen und Standortorganisation abgestimmt werden.

• koordinierte Designdokumentation
• Nachweis über die Bildung des Baugrundstücks, sofern vorgeschrieben
• Vertrag mit einem autorisierten Auftragnehmer
• vertraglich vereinbarte Fachaufsicht und weitere notwendige Teilnehmer
• Implementierungsprojekt, wenn vorgeschrieben oder erforderlich
• Absteckarbeiten bei Bedarf
• geregelte Zugangs- und Nutzungsrechte an Grundstücken
• Baustellenorganisationsplan und Nutzung öffentlicher Flächen
• abgestimmte Verbindungen, Finanzplan und Laufzeitplan

Die am Bau beteiligten Personen sind der Bauherr, der Planer, der Auftragnehmer, der Aufsichtsingenieur und der Prüfingenieur. Jeder hat seinen eigenen Verantwortungsbereich und die Umsetzung des Projekts hängt von seiner fachlichen Qualifikation, einer klaren Aufgabenverteilung und einer zeitnahen Kommunikation ab.

Verantwortlichkeiten der Teilnehmer

Je nach Bedarf des Projekts werden der Projektleiter, der Diplom-Geodätiker, der Arbeitsschutzkoordinator, der Kosten- und Rechtsberater sowie weitere Experten einbezogen. Die fachliche Aufsicht muss gegenüber dem Auftragnehmer unabhängig bleiben.

• Der Bauherr definiert das Ziel, sichert die Finanzierung, ernennt die Teilnehmer und organisiert die Umsetzung.
• Jeder Planer ist für die fachgerechten Lösungen seines Fachbereichs verantwortlich; der Hauptplaner verantwortet die Vollständigkeit und gegenseitige Abstimmung aller Teilentwürfe.
• Der Auftragnehmer organisiert die Baustelle und führt die Arbeiten gemäß der Genehmigung, den Entwürfen, den Gesetzen und den anerkannten Regeln des Berufsstands aus.
• Der Aufsichtsingenieur kontrolliert im Auftrag des Bauherrn die Einhaltung, Genehmigungen, Absteckung, Qualität, Tests und Dokumentation.
• Der Prüfer nimmt im Rahmen seiner Befugnisse die vorgeschriebene Kontrolle des Projekts wahr.

Bauvertrag

Der Bauvertrag kommt schriftlich zustande. Der Auftragnehmer übernimmt die Ausführung der Arbeiten projektgemäß und innerhalb der vereinbarten Frist und der Auftraggeber zahlt den vereinbarten Preis.

• Gegenstand, Umfang der Arbeiten und Rangfolge der Vertragsunterlagen
• Preis, Kalkulation, Steuern und Zahlungsplan
• Vorschuss, Garantien und Versicherungsarten
• Einführungssemester, Zwischensemester und Abschlusssemester
• zusätzliche, nachträgliche und unvorhergesehene Arbeiten
• das Verfahren zur Genehmigung von Änderungen und deren Auswirkungen auf Preis und Termin
• Qualitäts-, Prüf- und Abnahmekriterien
• Verantwortung für Materialien, Ausrüstung und Subunternehmer
• Dokumentation, Übergabe, Mängel und Gewährleistungsfristen
• Vertragsstrafen, Kündigung und Art der Streitbeilegung

Besondere Baugepflogenheiten

Besondere Bestimmungen regeln das Verhältnis zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer, einschließlich Beauftragung, Termine, Preis, zusätzliche und unvorhergesehene Arbeiten, vorübergehende Situationen, Überwachung und Übergabe. Auftragnehmer können ihre Anwendung ausschließen, daher sollte der Vertrag die gewählte Regelung klar festlegen.

Vertrag, Projekt, Kostenvoranschlag und Zeitplan sollten ein einheitliches Baumanagementsystem bilden. Eine schriftliche Aufzeichnung der Anfrage, des Preises, der Auswirkungen auf die Frist und der Genehmigung zusätzlicher Arbeiten verringert die Möglichkeit von Streitigkeiten erheblich.

Der Bauherr meldet den Baubeginn spätestens fünf Tage vor dem geplanten Beginn elektronisch der Baubehörde, die die Genehmigung erteilt hat, und der Bauaufsicht. Nach der amtlichen Auslegung des Ministeriums erfolgt die Meldung an die Baubehörde über ePermit und an die Bauaufsicht über einen gesonderten elektronischen Weg.

Die Meldung enthält Angaben zur Genehmigung, zum Auftragnehmer und zum Aufsichtsingenieur. Beizufügen sind das Absteckprotokoll und, sofern vorgeschrieben, der Nachweis über die Bildung des Baugrundstücks. Bei einem weniger komplexen Bauwerk und bei Arbeiten, die ohne Baugenehmigung auf Grundlage eines Hauptentwurfs ausgeführt werden, ist zusätzlich die vorgeschriebene Projektdokumentation beizufügen.

Das Meldedatum markiert den Baubeginn und den Beginn der gesetzlichen Fristen für die Fertigstellung des Gebäudes.

Absteckung des Gebäudes und Übergabe der Baustelle

Durch die Absteckung überträgt der autorisierte Geodätiker die geplante Position des Gebäudes in die Örtlichkeit. Zuverlässige Grundstücksgrenzen und korrekte Lage schützen die Abstände zu den Grenzen, die Baufluchtlinie, die Verbindungen und die Übereinstimmung des ausgeführten Zustands.

Die gesetzliche Baubeginnanzeige ist von der vertraglichen Einweisung des Auftragnehmers in die Arbeiten zu unterscheiden. Im Übergabeprotokoll werden die Übergabe der Baustelle, Zufahrten, Genehmigungen und Entwürfe, der Zustand des Grundstücks, die Absteckung, vorübergehende Anschlüsse, der Beginn der Vertragsfrist und festgestellte Hindernisse dokumentiert.

Einrichtung der Baustelle

Die ordnungsgemäße Eröffnung der Baustelle schafft eine verlässliche Ausgangslage zur Überwachung von Terminen, Kosten, durchgeführten Arbeiten und Verantwortlichkeiten der Beteiligten.

• Versicherung, Zaun und vorgeschriebenes Baustellenschild
• temporärer Zugang und Schutz benachbarter Grundstücke
• temporäre Verbindungen und Organisation von Arbeitsflächen
• Arbeitssicherheit und Ausführungsplan
• Entsorgung von Aushub- und Bauschutt
• Nutzung öffentlicher Flächen und örtliche zeitliche Begrenzung der Arbeiten

Während der Bauausführung werden Leistungsqualität, Termine, Kosten und der Nachweis der Einhaltung gleichzeitig verwaltet. Eine ordnungsgemäß geführte Dokumentation erleichtert die technische Inspektion, Übergabe und anschließende Wartung des Gebäudes.

Der Auftragnehmer führt die Arbeiten gemäß der Baugenehmigung, dem Haupt- und Ausführungsprojekt sowie den Vorschriften und Berufsregeln aus. Unklarheiten, unvorhergesehene Umstände und Abweichungen werden erfasst und vor der Umsetzung der geänderten Lösung an den Planer, den Aufsichtsingenieur und den Bauherrn weitergeleitet.

Fachkundige Aufsicht und Bautagebuch

Der Aufsichtsingenieur prüft die Befugnisse des Auftragnehmers, die Absteckung, die Übereinstimmung der Ausführung mit den genehmigten Unterlagen, die Eigenschaften der eingebauten Bauprodukte, Prüfungen, später verdeckte Arbeiten und die Führung des Bautagebuchs. Sind mehrere Fachrichtungen beteiligt, koordiniert der Hauptaufsichtsingenieur deren Tätigkeit.

Das elektronische Bautagebuch verfolgt die Ausführung von Anfang bis Ende chronologisch. Es enthält den Arbeitsfortschritt, Anweisungen, Inspektionen, Tests, Mängel, Unterbrechungen, unvorhergesehene Umstände und andere für Qualität, Termine und Verantwortung wichtige Ereignisse.

Dokumentation auf der Baustelle

Es ist sinnvoll, die Dokumentation nach Berufen, Auftragnehmern und Phasen in einem einzigen elektronischen Archiv aufzubewahren. Die Qualitätskontrolle ist speziell für Bewehrung, Abdichtung, Fundamente, Installationen und andere Teile geplant, die während der Fortsetzung der Arbeiten abgedeckt werden.

• Baugenehmigung und das Haupt- und Ausführungsprojekt
• Verträge und Ernennungen von Verantwortlichen
• Bautagebuch und Absteckprotokoll
• Nachweis der Produkteigenschaften und Gerätekonformität
• Ergebnisse von Tests, Messungen und Kontrollverfahren
• Aufzeichnungen über Inspektionen überlappender Arbeiten
• Abfalldokumente, geodätische Daten, Aufzeichnungen und Genehmigungen

Fristen, Kosten und endgültige Datei

Die technische Zertifizierung des Aufsichtsingenieurs und der vertragliche Anspruch auf Vergütung sind unterschiedliche Themen. Der Preis und die Fristen richten sich nach dem Vertrag, der Kostenliste und den Regeln zur Genehmigung von Änderungen. Zusätzliche Arbeiten sollten mit dem Grund, der technischen Lösung, dem Kostenvoranschlag, den Auswirkungen auf die Frist und der Zustimmung des Bauherrn verknüpft werden.

Die Dokumentation für die Nutzungsgenehmigung wird während des gesamten Baus gesammelt: abschließende Inspektionsberichte, Erklärungen des Auftragnehmers, Qualitätsnachweise, Tests, geodätische Dokumentation, Abfalldaten und Wartungsprogramm.

Zulässige Abweichungen

Abweichungen vom Projekt sind im Rahmen der berufsrechtlichen Vorschriften unter Einhaltung der Standortbedingungen und Grundanforderungen an das Gebäude möglich.

Bei Gebäuden beträgt die zulässige Abweichung der gesamten Außenmaße maximal 0,30 Meter. Die Grenze gilt nicht für die vorgeschriebene Baufluchtlinie selbst bei kleinstem Abstand von der Grenze, und für geschützte Kulturgüter gelten strengere Regeln. Diese Toleranz bezieht sich auf Außenmaße und erstreckt sich nicht auf sonstige Standortbedingungen wie Zweck, Grundriss, Lage oder Anschlüsse.

Änderung oder Ergänzung der Genehmigung

Eine Änderung der Baugenehmigung ist erforderlich, wenn die Änderung die Einhaltung der Standortbedingungen beeinträchtigt oder sich auf grundlegende Bauanforderungen auswirkt. Die Begutachtung wird gemeinsam vom verantwortlichen Planer und Aufsichtsingenieur sowie von den Planern aller betroffenen Berufsgruppen durchgeführt.

Eine Änderung, die die Grundanforderung mit Ausnahme des Brandschutzes berührt und die Standortverhältnisse aufrechterhält, kann unter rechtlichen Voraussetzungen auf der Grundlage des geänderten Hauptentwurfs auf Verantwortung und Gefahr des Bauherrn durchgeführt werden. Die Änderung der Baugenehmigung sollte dann vor der Beantragung einer Nutzungsgenehmigung eingeholt werden. Änderungen des Brandschutzes und der Standortbedingungen bedürfen der vorherigen Genehmigung.

Im Änderungsprozess werden nur die von der Änderung betroffenen Bedingungen, Anschlussbedingungen und Zertifikate erneut eingeholt. Wenn für das Projekt eine Standortgenehmigung vorliegt, geht die Änderung seiner Bedingungen der Änderung der Baugenehmigung voraus.

Formelles Änderungsmanagement

Vor Abschluss der Arbeiten ist der durchgeführte Zustand mit der geltenden Genehmigung und allen genehmigten Änderungen zu vergleichen. Projektunterlagen, Auftragnehmererklärungen, Prüfberichte und geodätische Vermessungen müssen den gleichen Zustand aufweisen.

1. Beschreiben Sie den Grund und Inhalt der Änderung und stellen Sie die bestehende und vorgeschlagene Lösung vor.
2. Holen Sie die Stellungnahme des verantwortlichen Planers und die Bestätigung der Planer anderer betroffener Fachrichtungen ein.
3. Bewerten Sie die Auswirkungen auf Standortbedingungen, Grundanforderungen, Kosten und Termin.
4. Treffen Sie die Entscheidung des Bauherrn und erstellen Sie die notwendige Projektdokumentation.
5. Besorgen Sie sich die entsprechende Änderungsgenehmigung und vermerken Sie die Änderung im Bautagebuch.
6. Übermitteln Sie die genehmigte Dokumentation dem Auftragnehmer und den überwachenden Ingenieuren.

Die Fertigstellung der physischen Arbeiten ist nur ein Teil der Fertigstellung des Projekts. Vor der Beantragung einer Nutzungsgenehmigung sollten die Dokumentation abgeschlossen, der ausgeführte Zustand überprüft, die Prüfungen abgeschlossen und die Baustelle eingerichtet werden. Während der Ausführung werden Beweise für Bauwerke, Installationen und andere abgedeckte Teile gesammelt.

Endkontrolle und Dokumentation

Temporäre Gebäude, Geräte, verbleibendes Material und Abfall sollten entfernt werden und die Baustelle und Zufahrten sollten für eine sichere Nutzung eingerichtet werden.

• Übereinstimmung des errichteten Gebäudes mit der Genehmigung und den Projekten
• Alle Änderungen umgesetzt und genehmigt
• Position, Außenabmessungen, Zweck und Anschlüsse entsprechend den Standortbedingungen
• Nachweise über Produkte, Geräte, Messungen und Tests
• Erklärungen von Auftragnehmern und Abschlussberichte von überwachenden Ingenieuren
• Wartungsprogramm, Energieausweis, sofern vorgeschrieben, und Abfalldaten
• geodätische Vermessung des abgeleiteten Zustandes oder ein entsprechendes Gutachten

Technische Inspektion

Die technische Prüfung stellt die Übereinstimmung des Gebäudes mit der Baugenehmigung und dem Hauptprojekt, insbesondere mit den Grundanforderungen, dem Standort und anderen Bedingungen, fest. Bei einem weniger komplexen Gebäude konzentriert sich die Prüfung auf den Zweck, die größten Außenabmessungen, das Bauelement und die Unterbringung gemäß Baugenehmigung und Konzeption.

Die Prüfung erfolgt durch die zuständige Behörde. Je nach Bauwerk beteiligen sich der Bauherr, Baubeteiligte, Körperschaften des öffentlichen Rechts und ggf. unabhängige Gutachter. Der Bauherr gewährt Zugang zum Gebäude und zur Dokumentation und es wird ein Bericht über den festgestellten Zustand erstellt.

Für einen Mangel, der im Rahmen der bestehenden Genehmigung und des bestehenden Projekts behoben werden kann, wird eine Frist zur Behebung gesetzt, die maximal 90 Tage beträgt. Eine Änderung der technischen Lösung kann eine Änderung des Projekts und eine Änderung der Genehmigung erfordern. Bei Gebäuden, deren Eigenschaften im laufenden Betrieb bestätigt werden, werden Probearbeiten nach dem Programm des Hauptprojekts durchgeführt.

Mit der Nutzungsgenehmigung wird bestätigt, dass das Gebäude gemäß der Baugenehmigung errichtet wurde und die Nutzungsvoraussetzungen erfüllt. Mit der Erteilung der Genehmigung beginnt die Nutzung bzw. Inbetriebnahme, außer in den gesetzlich vorgesehenen Sonderfällen. Für regulierte Tätigkeiten sind möglicherweise zusätzliche branchenspezifische Genehmigungen erforderlich.

Der Bauherr oder Eigentümer reicht den Antrag elektronisch bei der Behörde ein, die die Baugenehmigung erteilt hat. Ein vollständiger Antrag und eine endgültige Projektakte ermöglichen die Planung der technischen Prüfung und die Entscheidung über den Antrag.

Bedingungen und genehmigter Zweck

Nach der technischen Prüfung wird die Genehmigung erteilt, wenn die vorgeschriebenen Unterlagen beigefügt sind, das Gebäude der Genehmigung entspricht, die geltenden Auflagen erfüllt sind, die Anschlüsse hergestellt sind und die Baustelle und Zufahrten festgelegt sind. Bei Vorliegen der Voraussetzungen erteilt die Behörde die Genehmigung innerhalb von acht Tagen nach der technischen Prüfung.

Das Gebäude wird bestimmungsgemäß genutzt. Die geplante Nutzungsänderung des Geländes erfordert eine Prüfung des Raumordnungsplans, des Inhalts der bestehenden Genehmigung, der technischen Voraussetzungen der Tätigkeit und des erforderlichen Verwaltungsverfahrens.

Befristete Genehmigung und Teil komplexer Bauarbeiten

Eine befristete Nutzungsgenehmigung wird in gesetzlich bestimmten Fällen, beispielsweise während des Wartens auf die endgültigen Ergebnisse einzelner Tests, für die Dauer von maximal 90 Tagen erteilt. Für ein Gebäude, das für die Republik Kroatien von Interesse ist, kann es bereits während der Bildung des Baugrundstücks mit einer speziell festgelegten Laufzeit ausgestellt werden.

Ein eigenständiger Teil eines komplexen Gebäudes kann vor der Fertigstellung des gesamten Projekts eine Nutzungsgenehmigung erhalten, wenn er für die Fortsetzung des Baus benötigt wird oder eine eigenständige technisch-technologische Einheit darstellt. Eine solche Möglichkeit muss im Hauptprojekt vorgesehen sein.

Übergabe und Wartung

Die Nutzungsgenehmigung sollte mit der technischen und vertraglichen Übergabe abgestimmt werden. Der Bauherr sollte die Abschlussdokumentation, Wartungsanweisungen, Garantien, Prüfberichte, technische Aufzeichnungen und eine Mängelliste mit Fristen zur Behebung erhalten.

Der Eigentümer ist ab Beginn der Nutzung für die Erhaltung und Erhaltung der vorgeschriebenen Eigenschaften des Gebäudes verantwortlich. Das Wartungsprogramm sollte in einen Zeitplan für Inspektionen, Serviceleistungen, Tests und Aufzeichnungen umgewandelt werden.

Nach Erteilung der Nutzungsgenehmigung werden die Daten des errichteten Gebäudes in das Kataster- und Grundbuch eingetragen. Im Kataster werden Lage, Form, Fläche und Art der Grundstücksnutzung sowie Angaben zu Gebäuden erfasst, während im Grundbuch Eigentums- und sonstige Buchrechte verbindlich ausgewiesen sind.

Geodätische Dokumentation und Kataster

Ein lizenzierter Geodätiker erstellt eine geodätische Bestandsaufnahme, Studie oder ein anderes geeignetes Dokument. Es zeigt die Position und Grundfläche des Gebäudes, die Beziehung zum Grundstück, Grenzpunkte, Änderungen in der Landnutzung und die anderen für die Registrierung erforderlichen Daten.

Die Baubehörde übermittelt die vollstreckbare Nutzungsgenehmigung und die geodätischen Unterlagen elektronisch an das Katasteramt. Auch der Bauherr kann einen Antrag stellen. Der Katastereintrag erfasst die bauliche Situation, die rechtmäßige Nutzung wird durch die beigefügte Nutzungsgenehmigung oder eine andere entsprechende Urkunde nachgewiesen.

Umsetzung im Grundbuch

Das Katasteramt übergibt von Amts wegen die Unterlagen zur Eintragung des Gebäudes an das Grundbuchgericht. Das Gericht trägt das Gebäude im Grundbuch ein und vermerkt die beigefügte Nutzungsgenehmigung. Liegt die Genehmigung nicht bei, geht aus dem Vermerk hervor, dass die Verwendbarkeit des Gebäudes nicht nachgewiesen ist.

Bei der Bau- und Eigentumsregistrierung handelt es sich um zwei unterschiedliche Verfahren. Eigentum und sonstige dingliche Rechte werden durch entsprechende Urkunden und Grundbucheinträge geregelt, insbesondere bei Miteigentum, Baurecht, Bauherrwechsel, mehreren Parzellen oder Grundpfandrechten.

Eigentumswohnungseigentum und Endkontrolle

Bei einem Gebäude mit mehreren unabhängigen Wohneinheiten wird das Stockwerkeigentum durch einen gesonderten Grundbucheintrag auf Grundlage der entsprechenden technischen und rechtlichen Unterlagen festgestellt. Vor diesem Prozess sollten die Daten zu Gebäude, Grundstück, Eigentümern, Grundflächen und einzelnen Einheiten abgeglichen werden.

• eine Kopie des Katasterplans
• Eigentumsurkunde oder anderer Katasterauszug
• Grundbuchauszug
• Nutzungsgenehmigung
• bestätigte geodätische Studie

Erste Kontrolle vor Ort

Der erste Schritt besteht darin, das Katastergrundstück und die Gemeinde, das Grundbuchblatt, die lokale Behörde und die zuständige Verwaltungsbehörde zu identifizieren. Kataster- und Grundbuchdaten werden über das System „Organisiertes Grundstück“ (Uređena zemlja) verglichen.

Für die planungsrechtliche Prüfung werden Geoportal ISPU, lokale Kartenportale und amtlich veröffentlichte Pläne genutzt. Die kartografische Darstellung wird zusammen mit den Ausführungsbestimmungen und eventuellen Planänderungen gelesen. In Aufstellung befindliche Pläne können für die zukünftige Entwicklung und den Zeitpunkt der Investition wichtig sein.

VidiPlan und die zuständigen Behörden in der Gespanschaft Primorje-Gorski Kotar

VidiPlan ermöglicht die Suche nach einer Parzelle, die Identifizierung von Raumplänen und die Überprüfung ihrer textlichen und grafischen Teile. Der Dienst PratiPlan dient der Begleitung von Planungen und öffentlichen Diskussionen. Die endgültige Analyse basiert auf dem offiziell veröffentlichten Inhalt des Plans und anderen relevanten Rechtsakten.

Für die Stadt Rijeka werden die Verfahren von der zuständigen Stadtverwaltung abgewickelt. In anderen Teilen des Kreises ist die Verwaltungsabteilung des Kreises Primorje-Gorski Kotar über ihre Zentral- und Regionalbüros tätig. Das örtlich zuständige Amt sollte anhand des Standorts des Pakets auf der offiziellen Website der Behörde überprüft werden.

• geschützter Küstenbereich (ZOP) und kroatisches pomorsko dobro
• Wasserschutzgebiete, Natur- und Kulturschutz
• Neigung, Stabilität und geotechnische Bedingungen des Geländes
• rechtlich und technisch angemessene Vorgehensweise
• Wasserversorgung, Entwässerung und Stromnetz
• die Verpflichtung, einen städtebaulichen Bebauungsplan zu verabschieden

Gespanschaft Istrien

Für Istrien werden neben dem ISPU-Geoportal auch das Planregister des Instituts für Raumplanung der Gespanschaft Istrien und die offizielle Website der Stadt bzw. Gemeinde genutzt. Die Zuständigkeit ist zwischen der Bezirksverwaltung und den städtischen Behörden, die die ihr anvertrauten Aufgaben wahrnehmen, aufgeteilt. Daher wird vor Einreichung des Antrags geprüft, welche Behörde den Fall entsprechend der Lage des Grundstücks bearbeitet.

• Bauregeln im Küstenbereich und auf dem kroatischen pomorsko dobro
• getrennte Gebiete touristischer oder wirtschaftlicher Nutzung
• land- und forstwirtschaftliche Flächen
• kulturelles Erbe, archäologische Zonen und historische Siedlungen
• Wasserschutzgebiete, Entwässerung und Infrastruktur
• Zugang zum öffentlichen Verkehrsraum und Plan des engeren Bereichs

Empfohlene lokale Reihenfolge

1. Vergleichen Sie das Kataster, das Grundbuch und die Ist-Situation.
2. Bestimmen Sie gültige Pläne und überprüfen Sie die im Bau befindlichen Pläne.
3. Analysieren Sie die textlichen und grafischen Bedingungen der Konstruktion.
4. Bestimmen Sie die zuständige Behörde entsprechend dem Standort des Pakets.
5. Überprüfen Sie Zugänge, Anschlüsse und besondere Schutzbestimmungen.
6. Führen Sie geodätische und ggf. geotechnische Nachweise durch.
7. Holen Sie im Zweifelsfall Standortinformationen oder eine fachliche Beurteilung ein.
8. Bestimmen Sie Projektaufgabe und Investition auf Basis verifizierter Annahmen.

Vor dem Grundstückskauf

• Bestimmen Sie die Parzelle, die Katastergemeinde und den Grundbucheintrag
• Überprüfen Sie Eigentum, Belastungen, anhängige Anträge und die Situation vor Ort
• legen Raumpläne, Zweck und Baubedingungen fest
• Überprüfen Sie Zugriff, Verbindungen und Sondermodi
• Beurteilung der Unterteilung, Beiträge, Verbindungen und Landvorbereitung
• Harmonisieren Sie die Ergebnisse mit dem Zweck und der Größe des Projekts

Vor der Planung und Baugenehmigung

• Bestimmen Sie die Projektaufgabe, den Ablauf und die zuständige Behörde
• Beauftragen Sie Planer, Gutachter und die erforderlichen Experten ein
• Ermittlungsarbeiten durchführen und Auflagen einholen
• koordinieren alle Projektberufe und rechtlichen Interessen der Bauherren
• Holen Sie Zertifikate ein und prüfen Sie die Vollständigkeit der Dokumentation
• Reichen Sie einen Antrag über ePermit ein und verfolgen Sie die Lieferung

Vor und während des Baus

• Überprüfen Sie den Genehmigungsstatus und führen Sie eine Grundstücksbildung durch, wenn dies vorgeschrieben ist
• Beauftragung des Auftragnehmers, professionelle Aufsicht und erforderliche Teilnehmer
• Bereiten Sie das Implementierungsprojekt und die Absteckstudie vor
• Melden Sie den Start mindestens fünf Tage im Voraus an
• Organisieren Sie die Baustelle und öffnen Sie das Bautagebuch
• überwachen Qualität, Termine, Kosten, Dokumentation und Änderungen

Fertigstellung und Nutzung

• komplette Arbeiten, Tests und geodätische Dokumentation
• Mängel beseitigen und den ausgeführten Zustand harmonisieren
• Kompilieren Sie die endgültige Projektdatei und stellen Sie die Baustelle wieder her
• Führen Sie eine technische Inspektion durch und erhalten Sie eine Nutzungsgenehmigung
• Führen Sie die Übergabe durch und erhalten Sie Garantien und Anweisungen
• Registrieren Sie das Gebäude und organisieren Sie die Wartung