Uvod i izbor pravnog puta

Uređenje vlasničkopravnih odnosa i usklađivanje zemljišnoknjižnog stanja sa stvarnim stanjem jedan je od temeljnih preduvjeta pravne sigurnosti nekretnina. Neusklađenosti se u praksi često otkriju tek prilikom prodaje, darovanja, nasljeđivanja, kreditiranja, gradnje ili pokretanja drugog postupka u kojem je potrebno dokazati vlasništvo. Nije dovoljno samo utvrditi da zemljišna knjiga ne odgovara stvarnosti, nego treba pravilno odabrati postupak kojim će se nesklad ukloniti. Najčešći pravni putovi su tužba radi utvrđenja prava vlasništva, pojedinačni ispravni postupak, tužba za ispravak i brisovna tužba. Iako svi navedeni postupci mogu dovesti do promjene zemljišnoknjižnog stanja, njihove pretpostavke, svrha, rokovi i krug ovlaštenih osoba bitno se razlikuju. Pogrešan izbor pravnog puta može dovesti do odbacivanja tužbe, odbijanja zahtjeva, gubitka rokova ili nepotrebnog povećanja troškova. Prije pokretanja postupka potrebno je analizirati pravni temelj stjecanja, sadržaj postojećih upisa, raspoložive isprave, posjedovno stanje i prava trećih osoba. Posebno treba utvrditi je li sporni upis neposredno povrijedio već upisano knjižno pravo ili se tek želi dokazati izvanknjižno stečeno vlasništvo. Temeljni materijalnopravni propis je Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, dok je zemljišnoknjižni postupak uređen Zakonom o zemljišnim knjigama. Zakon o vlasništvu propisuje da se vlasništvo može steći na temelju pravnog posla, odluke suda ili drugog nadležnog tijela, nasljeđivanjem i na temelju zakona.

Kod stjecanja nekretnine pravnim poslom sam ugovor u pravilu nije dovoljan za stjecanje vlasništva. Vlasništvo nekretnine na temelju pravnog posla stječe se odgovarajućim upisom u zemljišnu knjigu, sukladno člancima 119 i 120 Zakona o vlasništvu. Kod dosjelosti i drugih oblika stjecanja na temelju zakona vlasništvo nastaje već ispunjenjem zakonskih pretpostavki, dok je naknadni upis deklaratorne naravi. Članak 130 Zakona o vlasništvu ovlašćuje takvog stjecatelja da ishodi upis stečenog prava. Ista odredba istodobno štiti poštenog stjecatelja koji se prije toga pouzdao u zemljišnu knjigu. Zbog toga odgađanje uknjižbe izvanknjižno stečenog prava može dovesti do ozbiljnog rizika prema kasnijem poštenom stjecatelju. Prvi praktični korak treba biti pribavljanje aktualnog i povijesnog zemljišnoknjižnog izvatka, katastarskih podataka, zbirke isprava i svih isprava o stjecanju. Potrebno je provjeriti identitet nekretnine jer ista čestica u starim ispravama, katastru i zemljišnoj knjizi može biti označena različito. Ako postoji valjana tabularna isprava koja nikada nije provedena, u pravilu nije potreban sporni postupak, nego redovni prijedlog za uknjižbu. Ako isprava ima uklonjiv formalni nedostatak, često je racionalnije pribaviti dopunu ugovora ili tabularnu izjavu nego odmah pokretati parnicu.

Ako su ispunjene pretpostavke za predbilježbu, može se razmotriti predbilježba i njezino naknadno opravdanje. Ako je vlasništvo stečeno dosjelošću, nasljeđivanjem ili drugim zakonskim putem, ali nema neposredno podobne isprave za upis, u obzir dolaze parnica radi utvrđenja vlasništva ili pojedinačni ispravni postupak. Ako je nevaljanim upisom izbrisano ili povrijeđeno ranije upisano pravo, primarno se razmatra brisovna tužba. Ako je spor nastao kao posljedica odluke donesene u ispravnom ili pojedinačnom ispravnom postupku, pravni put u pravilu je tužba za ispravak.

Tužba radi utvrđenja prava vlasništva

Tužba radi utvrđenja prava vlasništva deklaratorna je tužba kojom se traži da sud utvrdi da tužitelju pripada pravo vlasništva određene nekretnine ili suvlasničkog dijela. Za takvu tužbu tužitelj mora imati pravni interes u smislu članka 187 Zakona o parničnom postupku. Presuda mora biti podobna ukloniti konkretnu pravnu nesigurnost i omogućiti odgovarajući zemljišnoknjižni upis. Najtipičniji slučaj je tvrdnja da je tužitelj vlasništvo već stekao dosjelošću, nasljeđivanjem, odlukom nadležnog tijela ili neposredno na temelju zakona. Kod dosjelosti se primjenjuju članci 159 i 160 Zakona o vlasništvu. Za redovitu dosjelost nekretnine traži se zakonit, istinit i pošten samostalni posjed kroz deset godina. Za izvanrednu dosjelost potreban je pošten samostalni posjed kroz dvadeset godina. U vrijeme potrebno za dosjelost može se uračunati i vrijeme posjeda pravnih prednika ako postoji odgovarajući posjedovni kontinuitet. Tužitelj mora dokazati identitet nekretnine, samostalnost i kakvoću posjeda, trajanje posjeda te sposobnost nekretnine da bude predmet privatnog vlasništva. Poseban oprez potreban je kod javnih dobara, pomorskog dobra, javnih i nerazvrstanih cesta, šuma, poljoprivrednog zemljišta u posebnom režimu i nekadašnjeg društvenog vlasništva.

Dugotrajno korištenje zemljišta samo po sebi nije dovoljno ako je posjed bio izveden, dopušten, nesamostalan ili nepošten. Sudska praksa polazi od toga da vlasništvo dosjelošću nastaje po samom zakonu istekom propisanog vremena. Međutim, stranka mora dokazati sve pretpostavke koje se odnose na trajanje i kakvoću posjeda. Kada se stjecanje temelji isključivo na pravnom poslu, zahtjev da se utvrdi već stečeno vlasništvo u pravilu nije pravilno postavljen ako nije provedena uknjižba. U takvom slučaju primjereniji je zahtjev za izdavanje tabularne isprave ili zahtjev da tuženik trpi uknjižbu tužitelja. Ako ugovor već sadržava valjanu clausulu intabulandi i ispunjava zemljišnoknjižne pretpostavke, parnica je u pravilu nepotrebna. Sudska praksa razlikuje stjecanje pravnim poslom, kod kojeg je upis konstitutivan, od dosjelosti i drugih zakonskih stjecanja, kod kojih presuda samo potvrđuje već nastalo pravo. U tužbenom zahtjevu nekretnina mora biti označena dovoljno precizno da se presuda može provesti u zemljišnoj knjizi. Ako se zahtjev odnosi na realni dio postojeće čestice, u pravilu je potreban geodetski elaborat ili druga stručna identifikacija. Pasivno su legitimirane osobe čiji se postojeći upis ili pravo protive zahtjevu tužitelja.

Ako su upisane osobe umrle, u postupak treba obuhvatiti njihove pravne sljednike. Kod većeg broja suvlasnika treba procijeniti moraju li svi biti obuhvaćeni tužbom kako bi presuda mogla proizvesti traženi učinak. Dokazi mogu biti ugovori, ostavinska rješenja, povijesni izvadci, katastarski podaci, porezna dokumentacija, računi, fotografije, svjedoci, očevid i geodetsko vještačenje. Katastarski posjedovni list sam po sebi nije dokaz vlasništva, ali može biti važna indicija o dugotrajnom posjedu i identitetu nekretnine. Pravomoćna presuda kojom se utvrđuje izvanknjižno stečeno vlasništvo u pravilu predstavlja ispravu podobnu za uknjižbu. Uz tužbu je preporučljivo zatražiti zabilježbu spora. Zabilježba spora čini vidljivim da se vodi postupak koji može utjecati na knjižno pravo. Njezin je učinak da pravomoćna odluka djeluje i prema osobama koje su knjižna prava stekle nakon zaprimanja prijedloga za zabilježbu.

Pojedinačni ispravni postupak

Pojedinačni ispravni postupak uređen je člancima 208 do 216 Zakona o zemljišnim knjigama. To je poseban zemljišnoknjižni postupak namijenjen pojedinačnom usklađenju knjižnog stanja sa stanjem koje se odgovarajućim ispravama može učiniti vjerojatnim. Postupak se može odnositi na jedan ili više zemljišnoknjižnih uložaka, ali uvijek mora postojati opravdani razlog. Opravdani razlog postoji kada se ispravom učini vjerojatnim da predlagatelju pripada knjižno pravo koje nije upisano u njegovu korist. Ne traži se isprava potpuno podobna za neposrednu uknjižbu jer bi se tada koristio redovni zemljišnoknjižni postupak. Kao dokazi mogu poslužiti stari ugovori, izvaci iz katastra, javno ovjerovljene izjave upisanog vlasnika ili nasljednika, rješenja i druge privatne ili javne isprave. Prijedlog mora precizno navesti koji se upisi mijenjaju, na koji način, u čiju korist i na kojem se temelju traži ispravak. Ako se traži promjena podataka u posjedovnici, prijedlogu se mora priložiti odgovarajući prijavni list potvrđen od nadležnog katastarskog tijela. Pojedinačni ispravni postupak prikladan je kada je zemljišnoknjižni vlasnik samo formalno upisan, kada nema stvarnog spora i kada dokumentacija pokazuje uvjerljiv kontinuitet stjecanja ili posjeda. Nije prikladan kada se pravo može utvrditi tek opsežnim saslušanjem svjedoka, očevidom, složenim vještačenjem i rješavanjem ozbiljno osporenih činjenica.

Vrhovni sud je u odluci Rev-346/2023-3 naglasio da se dosjelost u tom postupku ne može dokazivati kao u parnici ako izvanknjižno vlasništvo nije prethodno učinjeno vjerojatnim odgovarajućom ispravom. Ako takva isprava ne postoji, sigurniji pravni put je parnica radi utvrđenja vlasništva. Pojedinačni ispravni postupak nije jednostavnija i jeftinija zamjena za vlasničku parnicu. Otvaranje postupka zabilježuje se u zemljišnoj knjizi, ali ta zabilježba ne sprječava automatski daljnje upise. Oglasom se zainteresirane osobe pozivaju da u zakonskom roku podnesu prijave ili prigovore. Ako nema prijava ni prigovora, sud može odlučiti bez održavanja rasprave ako stanje spisa opravdava prijedlog. Ako je rasprava potrebna, sud može zatražiti dodatne isprave i potrebna razjašnjenja. Sud ipak ne bi trebao provoditi opsežan dokazni postupak kojim bi se tek stvarale pretpostavke vlasništva koje prije toga nisu bile učinjene vjerojatnima ispravama. Pojedinačni ispravni postupak ne smije se koristiti za zaobilaženje ostavinskog postupka, razvrgnuća suvlasništva, diobe ili parnice u kojoj postoji stvaran spor o pravu. Njegova je prednost u pravilu manji formalizam, niži trošak i mogućnost bržeg uređenja stanja. Činjenica da nitko izričito ne osporava predlagateljevo pravo nije dovoljna ako ne postoji odgovarajuća isprava iz koje proizlazi njegova vjerojatnost.

Tužba za ispravak

Tužba za ispravak nije opća tužba kojom se ispravlja svaka netočnost u zemljišnoj knjizi. Ona je posebno pravno sredstvo povezano s prethodno provedenim ispravnim ili pojedinačnim ispravnim postupkom. Prema članku 205 Zakona o zemljišnim knjigama mogu je podnijeti osobe čijoj prijavi ili prigovoru nije u cijelosti udovoljeno. Mogu je podnijeti i osobe čiji je upis ili prvenstveni red odlukom suda izmijenjen, nadopunjen ili izbrisan. Zemljišnoknjižni sud takve osobe upućuje da svoje navodno pravo ostvare u parnici. Tužba se temelji na nezadovoljstvu rezultatom ispravnog postupka, a ne samo na općoj tvrdnji da je neki raniji redovni upis nevaljan. Ako se tužba podnese u zakonskom roku, zabilježba prijave ili prigovora može se zamijeniti zabilježbom spora. Zahtjev mora biti usmjeren na utvrđenje pogrešnosti ili nevaljanosti rezultirajućeg upisa i na njegov odgovarajući ispravak. Na tužbu za ispravak primjenjuju se pravila o zaštiti poštenih stjecatelja i pravila o rokovima za brisovnu tužbu. Zbog toga je nakon primitka odluke potrebno odmah analizirati izreku, datum dostave i upise provedene na temelju te odluke.

Brisovna tužba

Brisovna tužba uređena je člankom 150 Zakona o zemljišnim knjigama. Njome nositelj povrijeđenog knjižnog prava zahtijeva brisanje uknjižbe koja vrijeđa njegovo pravo i uspostavu prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja. Njezina bit nije opće dokazivanje stvarnog vlasništva, nego zaštita konkretnog knjižnog prava povrijeđenog nevaljanom uknjižbom. U pravilu je aktivno legitimiran onaj tko je neposredno prije spornog upisa bio upisan kao nositelj povrijeđenog prava. Sudska praksa aktivnu legitimaciju priznaje i univerzalnim pravnim sljednicima upisanog nositelja, osobito nasljednicima. Izvanknjižni vlasnik koji prije sporne uknjižbe nije bio nositelj knjižnog prava u pravilu nema aktivnu legitimaciju za klasičnu brisovnu tužbu. Takva osoba mora zaštitu tražiti tužbom radi utvrđenja svojeg prava, zahtjevom na trpljenje upisa ili drugim odgovarajućim zahtjevom. Pasivno je legitimiran stjecatelj u čiju je korist provedena nevaljana uknjižba, a prema okolnostima i njegovi kasniji pravni sljednici. Nevaljanost može proizlaziti iz ništetnosti pravnog temelja, nepostojanja ovlasti raspolaganja, nedostatka potrebnog pristanka ili drugog razloga zbog kojeg upis ne odgovara stvarnom pravnom stanju. Brisovna tužba nije zamjena za žalbu ili prigovor protiv zemljišnoknjižnog rješenja.

Ona pruža zaštitu kada je nevaljani upis već proveden i treba ga ukloniti u parnici. Rokovi su posebno strogi kada je kasnija osoba u dobroj vjeri stekla pravo oslanjajući se na nevaljani upis svojeg prednika. Propuštanje zakonskih rokova može dovesti do gubitka zaštite prema poštenom trećem stjecatelju. Uz brisovnu tužbu treba zatražiti njezinu zabilježbu u zemljišnoj knjizi. Pravomoćna presuda kojom se prihvaća brisovni zahtjev dovodi do uspostavljanja prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja.

Zaključak

U praktičnom odabiru postupka vrijedi pravilo da se redovna uknjižba koristi kada postoji valjana tabularna isprava, parnica radi utvrđenja vlasništva kada je potrebno dokazati zakonsko stjecanje u punom dokaznom postupku, pojedinačni ispravni postupak kada isprave pravo čine vjerojatnim bez ozbiljnog spora, tužba za ispravak nakon nepovoljnog ishoda ispravnog postupka, a brisovna tužba kada je nevaljanim upisom povrijeđeno ranije knjižno pravo. Konačan izbor uvijek ovisi o dokumentaciji, slijedu upisa, rokovima, legitimaciji stranaka, identitetu nekretnine i zaštiti prema trećim osobama, zbog čega pravodobna zabilježba spora ili tužbe te pravilno oblikovan i provediv zahtjev često odlučuju o uspjehu sređivanja zemljišnoknjižnog stanja.